Déduction des intérêts sur votre deuxième prêt hypothécaire

Le gouvernement fédéral comprend que les hypothèques résidentielles représentent le plus gros fardeau financier que de nombreux Américains assumeront au cours de leur vie. Afin de fournir une pause (et vraisemblablement pour encourager les gens à participer au marché immobilier), l’ Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de prendre des déductions sur les intérêts payés sur leurs prêts hypothécaires.

Mais que se passe-t-il si vous obtenez une hypothèque pour résidence secondaire? Est-ce important pour quoi vous l’utilisez? Pouvez-vous simplement déduire les intérêts indéfiniment?

Nous examinerons en profondeur les implications fiscales de la souscription d’une deuxième hypothèque, en vous montrant comment calculer votre déduction sur vos impôts et en soulignant diverses restrictions et écueils.

Les bases

Tout d’abord, vous devez comprendre ce qui constitue une «maison admissible» (celle sur laquelle une déduction des intérêts hypothécaires s’applique), et comment l’IRS définit « intérêt hypothécaire » et «dette hypothécaire».

Pour commencer, une «maison qualifiée» fait référence soit à votre résidence principale où vous vivez normalement, soit à une résidence secondaire. Les maisons mobiles, les caravanes résidentielles, les appartements et les bateaux sont tous admissibles, à condition qu’ils aient «des installations de couchage, de cuisine et de toilettes», comme le dit la publication IRS 936.

Si vous possédez trois propriétés ou plus, vous ne pouvez en revendiquer que deux comme résidence principale et secondaire pour une année donnée. Si vous vendez l’une des maisons que vous réclamiez au cours de cette année-là, vous pouvez alors considérer une autre propriété comme votre résidence principale ou secondaire pour le reste de l’année.

Si vous demandez des déductions sur une maison qui sert également d’autre chose, comme une propriété locative ou un bureau, certaines règles et calculs nuancés entrent en jeu, en fonction de la durée pendant laquelle vous occupez les lieux. Vous pouvez vous référer aux détails ici, mais d’une manière générale, si vous louez une résidence secondaire, vous devez y vivre au moins 14 jours ou plus de 10% de la durée de la location sur un an (selon la plus longue des deux) pour pouvoir en déduire les intérêts hypothécaires. (Si vous n’y habitez pas du tout, vous êtes propriétaire et un ensemble de règles complètement différentes entre en jeu: voir Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs ).

Les intérêts hypothécaires ne s’appliquent qu’aux intérêts payés sur les prêts qui utilisent votre (vos) maison (s) comme garantie. Ceci comprend:

• Prêts hypothécaires de première et deuxième hypothèques
• Lignes de crédit
• Prêts sur valeur domiciliaire

L’IRS décrit trois catégories de dette hypothécaire. Celles-ci varient en fonction du moment où vous avez contracté la dette et de l’utilisation du produit:

• La dette  bénéficiant de droits acquis fait référence aux prêts hypothécaires garantis par votre maison au plus tard le 13 octobre 1987 (après quoi les règles fiscales actuelles sont entrées en vigueur).
• La dette d’acquisition d’une maison  fait référence aux prêts hypothécaires contractés après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés pour acheter, construire ou améliorer votre maison (c.-à-d. Rénovations, réparations, etc.).
• La dette ou le prêt hypothécaire fait référence aux prêts hypothécaires contractés après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisés à d’autres fins non liées à la résidence, telles que le financement des frais de scolarité, une nouvelle voiture, des vacances ou à peu près tout ce qui n’est pas lié à acheter, construire ou améliorer une maison.

Les déductions

Cela dépend du type de dette que vous avez déjà – et du montant que vous souhaitez assumer davantage. Si vous êtes marié et que vous produisez une déclaration conjointe, vous ne pouvez déduire les intérêts que sur 1 million de dollars ou moins de dette d’acquisition de maison et 100 000 $ ou moins de dette sur la valeur nette du logement en général. Si vous êtes célibataire ou marié et soumettez votre déclaration séparément, vos limites deviennent respectivement 500 000 $ pour la dette d’acquisition d’une maison et 50 000 $ pour la valeur nette du logement.

En d’autres termes, si votre hypothèque ou vos hypothèques sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale et / ou secondaire (ce qui en fait une dette d’acquisition de maison) et totalisent 1 million de dollars, vous pouvez déduire tout ce que vous avez payé en intérêts. Par exemple, si vous avez un taux d’intérêt de 4% sur chacun des deux prêts hypothécaires qui, ensemble, totalisent 1 million de dollars, vous pouvez déduire tous vos paiements d’intérêts annuels de 40 000 $.

Cependant, si votre dette d’acquisition de maison est, disons, de 2 millions de dollars, vous ne pourrez déduire que la moitié des intérêts totaux que vous avez payés sur des prêts hypothécaires d’une valeur de 2 millions de dollars cette année-là. Si ces mêmes taux d’intérêt de 4% s’appliquaient, vous ne pourriez déduire que 40 000 $ au lieu des 80 000 $ que vous avez vraisemblablement payés en intérêts cette année-là. (C’est quelque chose à considérer pour quiconque essaie de financer une propriété à sept chiffres. Voir Jumbo vs hypothèques conventionnelles: comment ils diffèrent.)

Bien que cette limite ne s’applique pas aux dettes bénéficiant de droits acquis, vous ne pourrez pas prendre de déductions supplémentaires sur les nouveaux prêts hypothécaires si votre dette bénéficiant de droits acquis dépasse déjà 1 million de dollars. Et si vous n’aviez que 900 000 $ de dettes bénéficiant de droits acquis? Ensuite, vous ne pourriez déduire les intérêts que pour une dette supplémentaire de 100 000 $ pour l’acquisition d’une maison.

Du moins, c’est la règle générale. L’IRS fournit une feuille de calcul pour déterminer vos intérêts hypothécaires déductibles réels.

La paperasse

Tant que vous avez payé au moins 600 $ d’intérêts hypothécaires, vous recevrez un avis de votre créancier hypothécaire ou prêteur (il s’agit généralement du formulaire 1040, annexe A (déductions détaillées).

En combinant la dette d’acquisition et la dette sur valeur nette du logement, vous pouvez techniquement emprunter 1,1 million de dollars contre votre maison. Cependant, si vous avez une dette supplémentaire qui dépasse ce seuil, vous pourriez être en mesure de déduire les intérêts si ce produit a été utilisé pour une dépense admissible, comme un investissement (également déclaré à l’annexe A) ou une entreprise (annexe C ou C-EZ ).

Refinancement, points et primes

Si vous refinancez une hypothèque, y compris la deuxième, vous pouvez réclamer le nouveau prêt en tant que dette d’acquisition d’un logement jusqu’à concurrence du principal du prêt précédent. Tout ce qui précède sera traité comme une dette hypothécaire.

De plus, si vous payez des points sur la nouvelle hypothèque, vous pouvez les déduire sur la durée du prêt. En supposant que vous refinancez une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pouvez déduire 1/30 e de ce que vous avez payé en points chaque année. Si vous n’avez pas déduit tous les points au moment où vous vendez ou refinancez la maison (à nouveau), vous pouvez déduire tout ce qui reste en une seule fois cette année-là. Vous déposerez la déduction sur l’annexe A, formulaire 1040, ligne 12.

Tant que votre revenu brut ajusté ne dépasse pas 109 000 $ (ou 54 500 $ si vous êtes marié et déclarez votre déclaration séparément), vous pouvez également déduire une partie ou la totalité de vos primes d’assurance hypothécaire. Cela tomberait dans votre catégorie «dette d’acquisition de maison».

La ligne de fond

Les règles fiscales sont compliquées, c’est indéniable, mais si vous procédez correctement, les dispositions pourraient vous faire économiser des milliers de dollars par année. Assurez-vous de consulter un fiscaliste qualifié avant de décider de contracter une deuxième hypothèque.