Immobilier commercial (CRE)
Qu’est-ce que l’immobilier commercial (CRE)?
L’immobilier commercial (CRE) est un bien qui est utilisé exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt que comme un espace de vie, qui constituerait plutôt un immeuble résidentiel. Le plus souvent, l’immobilier commercial est loué à des locataires pour mener des activités génératrices de revenus. Cette vaste catégorie de biens immobiliers peut inclure tout, d’une seule devanture de magasin à un immense centre commercial.
L’immobilier commercial comprend plusieurs catégories, telles que les détaillants de toutes sortes, les bureaux, les hôtels et centres de villégiature, les centres commerciaux, les restaurants et les établissements de santé.
Points clés à retenir
- L’immobilier commercial désigne les propriétés utilisées spécifiquement à des fins commerciales ou génératrices de revenus.
- Les quatre principales catégories de biens immobiliers commerciaux comprennent: les locaux à bureaux; industriel; locations multifamiliales; et la vente au détail.
- L’immobilier commercial fournit des revenus locatifs ainsi qu’une appréciation potentielle du capital pour les investisseurs.
- Investir dans l’immobilier commercial nécessite généralement plus de sophistication et de plus gros capitaux de la part des investisseurs que l’immobilier résidentiel.
- Les fiducies de placement immobilier cotées en bourse (FPI) sont un moyen réalisable pour les particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier commercial.
Les bases de l’immobilier commercial
L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel comprennent les deux principales catégories de biens immobiliers. Les propriétés résidentielles comprennent les structures réservées à l’habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l’indique, l’immobilier commercial est utilisé dans le commerce, et les immeubles locatifs à logements multiples qui servent de résidences pour les locataires sont classés comme activité commerciale pour le propriétaire.
L’immobilier commercial est généralement classé en quatre catégories, selon la fonction:
- espace de bureau;
- utilisation industrielle;
- location multifamiliale; et
- vendre au détail.
Les catégories individuelles peuvent également être classées plus en détail. L’espace de bureau, par exemple, est souvent qualifié de classe A, de classe B ou de classe C.
- La classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité des infrastructures et d’emplacement.
- Les bâtiments de classe B sont généralement plus anciens et moins compétitifs – en termes de prix – que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration.
- Les bâtiments de classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitent un entretien.
Il faut noter que certaines autorités de zonage et d’octroi de licences répartissent davantage les propriétés industrielles – sites utilisés pour la fabrication et la production de marchandises, en particulier de marchandises lourdes – mais la plupart la considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.
Baux commerciaux
Certaines entreprises sont propriétaires des bâtiments qu’elles occupent. Cependant, le cas le plus typique est celui où la propriété commerciale est louée. Habituellement, un investisseur ou un groupe d’investisseurs est propriétaire de l’immeuble et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y opère. Les tarifs de location commerciale – le prix pour occuper un espace sur une période donnée – sont habituellement indiqués en dollars de location annuelle par pied carré. A l’inverse, les tarifs de l’immobilier résidentiel se présentent sous forme de somme annuelle ou de loyer mensuel.
Les baux commerciaux dureront généralement d’un an à 10 ans ou plus, les bureaux et les espaces de vente au détail représentant généralement en moyenne des baux de cinq à dix ans. Cela peut être comparé à des baux résidentiels à plus court terme annuels ou mensuels.
Dans une étude réalisée en 2017 par le cabinet d’analystes du marché immobilier CBRE Group, Inc., l’analyste Alex Krasikov a constaté que la durée – durée – d’un bail était proportionnelle à la taille de l’espace loué. En outre, les données ont montré que les locataires concluraient des baux à long terme pour bloquer les prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n’est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant des exigences pour de grands espaces concluront des baux à long terme en raison de la disponibilité limitée de biens immobiliers qui correspondent à leurs besoins.
Il existe quatre principaux types de baux de propriétés commerciales, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.
- Un bail à un seul filet rend le locataire responsable du paiement des impôts fonciers.
- Un bail double net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et des assurances.
- Un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, des assurances et de l’entretien.
- Dans le cadre d’un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l’assurance et l’entretien de l’immeuble.
Gestion de l’immobilier commercial
Posséder et entretenir un immeuble commercial loué nécessite une gestion complète et continue par le propriétaire. Les propriétaires peuvent souhaiter employer une société de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l’entretien et la commercialisation de la propriété. Les connaissances spécialisées d’une société de gestion immobilière commerciale sont utiles car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l’état, le comté, la municipalité et l’industrie, et la taille.
Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la réduction au minimum des vacances et du roulement des locataires. Le chiffre d’affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE car l’espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires, par exemple si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.
Investir dans l’immobilier commercial
Investir dans l’immobilier commercial peut être lucratif et servir de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation de la propriété lorsqu’ils vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.
Investissement direct
Les investisseurs peuvent utiliser des investissements directs lorsqu’ils deviennent propriétaires grâce à la propriété de la propriété physique. Les personnes les mieux adaptées à l’investissement direct dans l’immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable du secteur ou qui peuvent employer des entreprises qui le font. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à rendement élevé. Un tel investisseur est susceptible d’être une personne fortunée, car l’investissement en CRE nécessite un capital considérable.
La propriété idéale se trouve dans une zone à faible offre de CRE et à forte demande qui offrira des taux de location avantageux. La force de l’économie locale de la région influe également sur la valeur de l’achat de la CRE.
Investissement indirect
Les investisseurs peuvent également investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres du marché tels que les fiducies de placement immobilier ( REIT ), les fonds négociés en bourse ( ETF ) qui investissent dans des actions liées à l’immobilier commercial, ou en investissant dans des sociétés qui répondent au marché de l’immobilier commercial, comme les banques et les agents immobiliers.
Avantages de l’immobilier commercial
L’un des principaux avantages de l’immobilier commercial réside dans des taux de location attractifs. Dans les zones où le nombre de nouvelles constructions est limité par la terre ou par la loi, l’immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels louent généralement à un taux inférieur, bien qu’ils aient également des frais généraux inférieurs à ceux d’une tour de bureaux.
L’immobilier commercial bénéficie également de contrats de location comparativement plus longs avec les locataires que l’immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail confère au détenteur de l’immobilier commercial une stabilité considérable des flux de trésorerie, tant que les locataires à long terme occupent l’immeuble.
En plus d’offrir une source de revenus stable et riche, l’immobilier commercial offre un potentiel d’appréciation du capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et mise à jour. Et, comme toutes les formes d’immobilier, il s’agit d’une classe d’actifs distincte qui peut offrir une option de diversification efficace à un portefeuille équilibré.
Inconvénients de l’immobilier commercial
Les règles et réglementations sont les principaux éléments dissuasifs pour la plupart des personnes souhaitant investir directement dans l’immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enterrés dans des couches de jargon juridique. Ces exigences changent en fonction de l’état, du comté, de l’industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui le font.
Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, particulièrement pertinent dans une économie où les fermetures de commerces inattendues laissent des propriétés vacantes sans préavis.
Dans le cas des résidences, les besoins en équipements d’un locataire reflètent généralement ceux des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire de l’immeuble doit alors adapter l’espace pour accueillir le commerce spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale avec un faible taux d’ inoccupation mais un taux de rotation élevé des locataires peut encore perdre de l’argent en raison du coût des rénovations pour les nouveaux locataires.
Pour ceux qui cherchent à investir directement, l’achat d’une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse qu’une propriété résidentielle. De plus, alors que l’immobilier, en général, fait partie des classes d’actifs les plus illiquides, les transactions pour les immeubles commerciaux ont tendance à évoluer particulièrement lentement.
Avantages
- Couverture contre le marché boursier
- Source de revenus à haut rendement
- Flux de trésorerie stables des locataires à long terme
- Potentiel d’appréciation du capital
Les inconvénients
- Plus de capital requis pour investir directement
- Une plus grande réglementation
- Coûts de rénovation plus élevés
- Actif illiquide
Perspectives et prévisions de l’immobilier commercial
Le marché américain de l’immobilier commercial a été durement touché pendant la récession de 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont aidé à récupérer presque toutes les pertes de la période de récession.
Selon le rapport annuel publié par CBRE, «2019 US Real Estate Market Outlook »:
Bien qu’il soit tard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d’actifs immobiliers commerciaux. Il y aura une appréciation minime des valeurs, mais les rendements des revenus devraient rester sains.
Cependant, d’autres indicateurs suggèrent que le marché de l’immobilier commercial a atteint un sommet dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, les prix des propriétés commerciales ont terminé 2018 en hausse de seulement 1% par rapport à 2017.
Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur vision de la tarification de la fin du cycle économique. L’étude de l’entreprise a révélé que les postes vacants augmentent, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d’intérêt du marché sont à la hausse.
Tel que rapporté par Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s’est avéré un point sensible sur le marché plus large de l’immobilier commercial, alors que les fermetures de magasins se sont intensifiées en 2017 et se sont poursuivies en 2018. Par exemple, le populaire centre commercial REIT Westfield Corporation a vu son cours boursier chuter 30% entre mi-2016 et fin 2017 avant d’annuler certaines pertes jusqu’en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15,8 milliards USD, créant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La plupart des entreprises, cependant, soutiennent que le marché immobilier reste globalement sain. JP Morgan, dans ses «Perspectives de l’immobilier commercial 2019», a largement fait écho au point de vue de CBRE déclarant que 2018 était la neuvième année d’augmentation des loyers et des évaluations des propriétés commerciales. Morgan prédit que ce rythme ralentira mais continuera et ne verra pas de ralentissement avant 2019.
Notez que la pandémie COVID-19, jusqu’à présent, n’a pas vraiment fait chuter la valeur de l’immobilier de manière substantielle, et que la valeur des propriétés est restée stable, voire a augmenté, tout comme le marché boursier jusqu’à l’automne 2020. C’est une différence clé entre les retombées économiques survenues en 2020 et ce qui s’est passé une décennie plus tôt.