18 avril 2021 10:55

Loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA)

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Qu’est-ce que la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA)?

Le Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) a été promulgué par le Congrès en 1975 pour fournir aux acheteurs et aux vendeurs des informations complètes sur les coûts de règlement. RESPA a également été introduit pour éliminer les pratiques abusives dans le processus de règlement immobilier, interdire les pots-de-vin et limiter l’utilisation des comptes séquestres. RESPA est une loi fédérale désormais réglementée par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).

Points clés à retenir

  • RESPA s’applique à la majorité des prêts à l’achat, des refinancements, des prêts d’amélioration immobilière et des marges de crédit participatives.
  • RESPA oblige les prêteurs, les courtiers en hypothèques ou les gestionnaires de prêts immobiliers à fournir des informations aux emprunteurs concernant les transactions immobilières, les services de règlement et les lois sur la protection des consommateurs.
  • RESPA interdit aux agents de crédit d’exiger des comptes séquestres excessivement importants et empêche les vendeurs de mandater les compagnies d’assurance titres.
  • Un plaignant a jusqu’à un an pour intenter une action en justice pour faire appliquer les violations lorsque des pots-de-vin ou tout autre comportement inapproprié se sont produits pendant le processus de règlement.
  • Un demandeur a jusqu’à trois ans pour intenter une action contre son gestionnaire de prêts.

Comprendre la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA)

Initialement adopté par le Congrès en 1974, RESPA est entré en vigueur le 20 juin 1975. RESPA a été impacté au fil des ans par plusieurs changements et amendements. L’application de la loi relevait initialement de la compétence du Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Après 2011, ces responsabilités ont été assumées par le CFPB en raison de la réforme Dodd-Frank Wall Street et de la législation sur la protection des consommateurs.

Depuis sa création, RESPA a réglementé les prêts hypothécaires attachés à des propriétés résidentielles familiales de un à quatre. L’objectif de RESPA est d’éduquer les emprunteurs sur leurs frais de règlement et d’éliminer les pratiques de pots-de-vin et les frais de recommandation qui peuvent gonfler le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire. Les types de prêts couverts par RESPA comprennent la majorité des prêts à l’achat, des hypothèses, des refinancements, des prêts d’amélioration immobilière etdes marges de crédit participatives.

RESPA oblige les prêteurs, les courtiers en hypothèques ou les gestionnaires de prêts immobiliers à divulguer aux emprunteurs toute information sur la transaction immobilière. La divulgation d’informations devrait inclure les services de règlement, les lois pertinentes sur la protection des consommateurs et toute autre information liée au coût du processus de règlement immobilier. Les relations commerciales entre les prestataires de services de clôture et les autres parties liées au processus de règlement doivent également être divulguées à l’emprunteur.

RESPA interdit les pratiques spécifiques, telles que les pots-de-vin, les renvois et les frais non gagnés. Elle réglemente également l’utilisation des comptes séquestres – comme l’interdiction aux gestionnaires de prêts d’exiger des comptes séquestres excessivement volumineux – et empêche les vendeurs de mandater les sociétés d’assurance titres.

Procédures d’application pour les violations de RESPA

Un plaignant a jusqu’à un an pour intenter une action en justice pour faire appliquer les violations lorsque des pots-de-vin ou tout autre comportement inapproprié se sont produits pendant le processus de règlement.

Si l’emprunteur a un grief contre son agent de crédit, il y a des étapes spécifiques qu’il doit suivre avant qu’une poursuite puisse être intentée. L’emprunteur doit contacter son agent de crédit par écrit, en détaillant la nature de son problème. Le gestionnaire est tenu de répondre à la plainte de l’emprunteur par écrit dans les 20 jours ouvrables suivant la réception de la plainte. Le gestionnaire dispose de 60 jours ouvrables pour corriger le problème ou donner les raisons de la validité de l’état actuel du compte. Les emprunteurs doivent continuer d’effectuer les paiements requis jusqu’à ce que le problème soit résolu.


Si vous ne faites pas appel à un avocat tout au long de votre transaction immobilière, il est préférable d’en contacter un immédiatement si vous pensez qu’une infraction RESPA s’est produite. Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous aider à naviguer dans le processus juridique.

Un demandeur a jusqu’à trois ans pour intenter une action pour irrégularités spécifiques contre son agent de crédit. Chacune de ces poursuites peut être portée devant n’importe quel tribunal fédéral de district si le tribunal se trouve soit dans le district où se trouve la propriété, soit dans le district où la violation de RESPA s’est produite.

Critiques de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA)

Les détracteurs de RESPA affirment que certaines des pratiques abusives que la loi vise à éliminer se produisent toujours, y compris les pots-de-vin. Les prêteurs qui offrent une assurance captive aux compagnies d’assurance titres avec lesquelles ils travaillent en sont un exemple. (Une compagnie d’assurance captive est une filiale en propriété exclusive d’une grande entreprise qui est chargée de rédiger des polices d’assurance pour la société mère, et qui n’assure aucune autre société.)

Les critiques affirment qu’il s’agit essentiellement d’un mécanisme de rétrocession, car les clients choisissent généralement d’utiliser les fournisseurs de services déjà associés à leur prêteur ou à leur agent immobilier (bien que les clients soient tenus de signer des documents indiquant qu’ils sont libres de choisir le fournisseur de services de leur choix).

En raison de ces critiques, de nombreuses tentatives ont été faites pour apporter des modifications à RESPA. Une proposition consiste à supprimer la possibilité pour les clients de choisir d’utiliser n’importe quel fournisseur de services pour chaque service. À la place de cela, il y aurait un système où les services sont regroupés, mais l’agent immobilier ou le prêteur est responsable du paiement direct de tous les autres coûts. L’avantage de ce système est que les prêteurs (qui ont toujours plus de pouvoir d’achat) seraient obligés de rechercher les prix les plus bas pour tous les services de règlement immobilier.

FAQ RESPA

Qui protège RESPA?

RESPA est destiné à protéger les consommateurs qui cherchent à devenir éligibles à un prêt hypothécaire. Cependant, RESPA ne protège pas les types de prêts. Les prêts garantis par des biens immobiliers à des fins commerciales ou agricoles ne sont pas couverts par RESPA.

Quelles informations RESPA doit-il divulguer?

RESPA exige que les emprunteurs reçoivent diverses divulgations à des moments différents. Premièrement, le prêteur ou le courtier en hypothèques doit vous donner une estimation du total des frais de service de règlement que vous devrez probablement payer. (Cette estimation est une estimation de bonne foi; cependant, les coûts réels peuvent varier.) Le prêteur ou le courtier en hypothèques doit également fournir une divulgation écrite lorsque vous demandez un prêt ou dans les trois prochains jours ouvrables s’ils prévoient que quelqu’un d’autre percevra vos versements hypothécaires (également appelés services de prêt).

Si nécessaire, votre prêteur ou votre courtier en hypothèques doit fournir une divulgation relative à l’arrangement d’entreprise affiliée. Cette divulgation indique que le prêteur, le courtier immobilier ou d’autres participants à votre règlement vous ont référé à une société affiliée pour un service de règlement.(Une société affiliée est une entreprise contrôlée par une société mère commune.) Un jour ouvrable avant de régler votre prêt, vous avez le droit d’inspecter votre relevé de règlement HUD-1. Un règlement HUD-1 comprend une liste détaillée de tous les frais et crédits à l’acheteur et au vendeur dans une transaction de crédit à la consommation.

Pourquoi RESPA a-t-il été adopté?

RESPA a été adopté dans le cadre d’un effort visant à limiter l’utilisation des comptes séquestres et à interdire les pratiques abusives dans le secteur immobilier, telles que les pots-de-vin et les frais de recommandation.

 

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