Comment trouver votre retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier

Le retour sur investissement (ROI) est une mesure de combien d’argent ou de profit est réalisé sur un investissement en pourcentage de son coût. Étant donné que cette métrique montre à quel point votre investissement est bien utilisé, il est utile de savoir à la fois ce qu’est le retour sur investissement et comment calculer le retour sur investissement dans l’immobilier.

Le retour sur investissement (ROI) est un terme comptable qui indique le pourcentage d’argent investi récupéré après déduction des coûts associés. Pour le non-comptable, cela peut sembler déroutant, mais la formule peut être simplement énoncée comme suit:

Cette équation semble assez facile à calculer. Cependant, un certain nombre de variables entrent en jeu, y compris les coûts de réparation et d’entretien, ainsi que l’effet de levier – le montant d’argent emprunté (avec intérêts) pour réaliser l’investissement initial . Ces variables peuvent affecter les chiffres du ROI.

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Complications dans le calcul du ROI

Lorsque vous achetez une propriété, les conditions de financement peuvent avoir un impact considérable sur le coût global de l’investissement. Des complications dans le calcul du retour sur investissement peuvent survenir lorsqu’une propriété est refinancée ou qu’une deuxième hypothèque est contractée. Les intérêts sur un deuxième prêt ou un prêt refinancé peuvent augmenter et des frais de prêt peuvent être facturés, ce qui peut tous deux réduire le retour sur investissement.

Il peut également y avoir une augmentation des coûts d’entretien, des taxes foncières et des tarifs des services publics. Si le propriétaire d’un logement locatif  ou commercial paie ces dépenses, tous ces nouveaux numéros doivent être connectés pour mettre à jour le retour sur investissement.

Des calculs complexes peuvent également être nécessaires pour une propriété achetée avec une hypothèque à taux variable (ARM) – un prêt dont le taux change périodiquement pendant la durée du prêt.

Examinons les deux principales méthodes de calcul du retour sur investissement: la méthode du coût et la méthode directe.

La méthode du coût

La méthode du coût calcule le retour sur investissement en divisant les capitaux propres d’une propriété par les coûts de cette propriété.

À titre d’exemple, supposons qu’une propriété a été achetée pour 100 000 $. Après les réparations et la réhabilitation, qui coûtent aux investisseurs 50 000 $ de plus, la propriété est alors évaluée à 200 000 $. Cela rend la position de capitaux propres des investisseurs dans la propriété de 50 000 $ (200 000 – [100 000 + 50 000] = 50 000).

Pour utiliser la méthode du coût, divisez les capitaux propres par tous les coûts liés à l’achat, aux réparations et à la réhabilitation de la propriété.

Le retour sur investissement, dans ce cas, est de 50 000 USD ÷ 150 000 USD = 0,33, soit 33%.

La méthode out-of-pocket

La méthode directe est préférée par les investisseurs immobiliers en raison de résultats de retour sur investissement plus élevés. En utilisant les chiffres de l’exemple ci-dessus, supposons que la même propriété a été achetée pour le même prix, mais cette fois, l’achat a été financé par un prêt et un acompte de 20 000 $.

Les dépenses directes ne sont donc que de 20 000 $ – plus 50 000 $ pour les réparations et la réadaptation – pour une dépense totale de 70 000 $. La valeur de la propriété étant de 200 000 $, la position nette est de 130 000 $.

Le retour sur investissement dans ce cas est de 130 000 USD ÷ 200 000 USD = 0,65, soit 65%. C’est presque le double du retour sur investissement du premier exemple. La différence, bien sûr, est attribuable au prêt: l’effet de levier comme moyen d’augmenter le retour sur investissement.

Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement (ROI) pour les investisseurs immobiliers?

Ce qu’un investisseur considère comme un «bon» retour sur investissement peut être inacceptable pour un autre. Un bon retour sur investissement immobilier varie en fonction de la tolérance au risque: plus vous êtes prêt à prendre de risques, plus vous vous attendez à un retour sur investissement élevé. À l’inverse, les investisseurs averses au risque peuvent se contenter d’un retour sur investissement plus faible en échange d’une plus grande certitude.

En général, cependant, pour rendre l’investissement immobilier intéressant, de nombreux investisseurs visent des rendements qui correspondent ou dépassent les rendements moyens du S&P 500. Le rendement moyen historique du S&P 500 est de 10%.

Bien entendu, vous n’êtes pas obligé d’acheter une propriété physique pour investir dans l’immobilier. Les fiducies de placement immobilier (FPI) se négocient comme des actions en bourse et peuvent fournir une diversification sans avoir besoin de posséder et de gérer des biens. En général, les rendements des FPI sont plus volatils que les biens physiques (ils se négocient en bourse, après tout). Aux États-Unis, le rendement annuel des FPI est de 12,99%, tel que mesuré par l’indice MSCI US REIT.1

Le retour sur investissement (ROI) n’équivaut pas au profit

Bien entendu, avant que le retour sur investissement ne puisse être réalisé en bénéfices réels, la propriété doit être vendue. Souvent, une propriété ne se vendra pas à sa valeur marchande. Une transaction immobilière peut se conclure en dessous du prix demandé initial, ce qui réduit le calcul du retour sur investissement final pour cette propriété.

En outre, il y a des coûts associés à la vente d’un bien immobilier, tels que les fonds dépensés pour les réparations, la peinture et l’aménagement paysager. Les frais de publicité de la propriété doivent également être ajoutés, ainsi que les frais d’évaluation et la commission à l’ agent ou au courtier immobilier.