5 nouveaux obstacles à l’obtention d’un prêt hypothécaire
Avez-vous de la difficulté à obtenir une approbation hypothécaire? Depuis l’éclatement de la bulle immobilière, les prêteurs soumettent les demandeurs d’hypothèques et de refinancement à des critères de plus en plus stricts. Voici cinq raisons pour lesquelles les gens ont plus de mal à être approuvés ces jours-ci.
Paranoïa du prêteur
Les prêteurs hypothécaires veulent naturellement éviter leurs erreurs passées, il n’est donc pas surprenant qu’ils examinent de plus près la situation financière des demandeurs. Mais l’évolution du marché hypothécaire secondaire les a rendus extrêmement prudents. Greg Cook, courtier immobilier californien agréé et banquier hypothécaire, dit qu’il était auparavant facile pour les prêteurs d’obtenir leurs prêts assurés par la FHA ou garantis par Fannie Mae. Ce n’est qu’en cas de fraude que ces organisations exigeraient des prêteurs qu’ils rachètent une hypothèque.
«Maintenant, si la FHA estime que le prêteur n’a pas suivi les directives, elle peut refuser d’assurer, et le prêteur doit poney de l’argent pour remplacer les fonds sur leur ligne d’entrepôt», dit Cook. « Les rachats multiples peuvent mettre en faillite un petit prêteur. »
Les prêteurs étant confrontés à une plus grande responsabilité pour les prêts qu’ils émettent, ils n’ont d’autre choix que d’être extrêmement prudents lorsqu’ils approuvent les emprunteurs.
Restrictions sur le revenu admissible
Gagnez-vous un revenu d’un deuxième emploi? Bien que cet argent puisse être important pour vous, vous offrant une véritable marge de manœuvre dans votre budget mensuel et la stabilité de vos finances, les prêteurs pourraient ne pas s’en soucier. Orange County, Californie, l’agent immobilier Wendy Hooper déclare: «Le revenu d’un deuxième emploi n’est généralement pas autorisé à moins qu’il ne provienne de la même source pendant 12 mois ou dans le même domaine exact pendant 24 mois sans plus de 30 jours. interruption. Et elle n’est généralement pas autorisée du tout si elle n’est pas documentée sur un W-2. »
Malheureusement, de nombreuses personnes reçoivent le revenu de leur deuxième emploi en espèces. Même si vous déposez l’argent sur votre compte bancaire et déclarez le revenu supplémentaire sur votre W-2, les prêteurs peuvent ne pas être disposés à considérer ce revenu.
Selon Cook, « Les prêteurs exigent désormais que tous les dépôts bancaires qui ne sont pas des dépôts directs de paie soient vérifiés. Dans notre vie précédente, si le revenu de l’emprunteur soutenait les dépôts… des explications n’étaient pas nécessaires. Parce qu’il est pratiquement impossible de vérifier les dépôts en espèces, les prêts sont refusés. »
Normes de vérification des revenus plus strictes
De nos jours, les prêteurs examineront rigoureusement tout revenu que les emprunteurs souhaitent prendre en compte dans leur capacité à rembourser un prêt. Il n’y a plus de prêts à revenu déclaré ou à faible documentation, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs indépendants. Mais ils ne sont pas les seuls à avoir des problèmes. Les craintes des prêteurs à propos des dépôts en espèces signifient que les personnes qui travaillent dans un secteur où le paiement en espèces est courant, comme la restauration, pourraient avoir du mal à être approuvées. Les parents qui attendent doivent également procéder avec prudence, comme l’a souligné un article du New York Times.
Amy Tierce, spécialiste certifiée de la planification hypothécaire chez Wintrust Mortgage, affirme que les prêteurs sont prudents car «souvent, les bébés naissent et les parents changent d’avis à propos du travail à temps plein ou du travail du tout».
Elle dit que les emprunteuses en congé de maternité devront valider qu’elles sont en congé payé; les emprunteurs qui ne sont pas en congé payé peuvent acheter avant la livraison pendant que leurs revenus peuvent être vérifiés, acheter lorsqu’ils sont de retour au travail ou essayer de se qualifier sur le revenu d’un partenaire.
Tierce, qui travaille dans le secteur des prêts hypothécaires depuis 20 ans, explique: «Des lignes directrices telles que celle citée dans l’ article du Times sont dans les livres depuis toujours». Mais dans le passé, les acheteurs avaient plus d’options pour contourner cette directive.
Un examen plus approfondi des rapports de solvabilité
Si vous parvenez à être pré-approuvé, ne baissez pas la garde. Si vous prenez des mesures qui affectent votre pointage de crédit ou tout élément de votre rapport de crédit, vous devrez l’expliquer à votre prêteur. Kevin C. Miller, président et chef de la direction de TexasLending.com, basé à Dallas, déclare: «Les clients doivent écrire des lettres pour toutes les demandes de crédit qui peuvent apparaître après avoir demandé un prêt immobilier et le prêt attendra désormais de se conclure jusqu’à le client peut prouver qu’il n’a contracté aucune nouvelle dette en raison de l’enquête. »
Les emprunteurs qui souhaitent que l’approbation de leur prêt hypothécaire soit maintenue ne doivent pas ouvrir de nouveau compte ni manquer de paiement. Ils ne doivent pas non plus effectuer d’achats importants ni fermer de comptes de carte de crédit. Les prêteurs doivent réexécuter les rapports de crédit des emprunteurs immédiatement avant la clôture, et tout changement depuis le moment de la demande peut créer des problèmes.
Selon Cook, si vous devez utiliser une carte de crédit, même pour un réservoir d’essence, vous devez rembourser ce montant immédiatement.
«Étant donné que les cotes de crédit ne sont pas statiques et que de nombreux programmes de prêt ont des cotes de crédit minimales, une légère baisse des cotes, peut-être due à l’activité, pourrait entraîner une approbation se transformant en refus», dit-il.
Prêteurs non informés et / ou inexpérimentés
Il est révolu le temps où quiconque pouvait embuer un miroir pouvait être approuvé. Donc, si vous voulez un prêt hypothécaire, ne choisissez pas n’importe quel ancien agent de crédit – trouvez-en un avec une expertise. Tierce dit: «Le plus gros problème pour un consommateur est de travailler avec un bon agent de crédit qui comprend vraiment les réalités du marché actuel, et qui saura et préparera l’emprunteur à quoi s’attendre… un bon initiateur veillera à ce qu’il y ait pas de surprises qui tueront une transaction. »
Un moyen simple de se faire une idée de l’expertise d’un agent de crédit est de lui poser quelques questions. Peuvent-ils clairement articuler leurs réponses ou semblent-ils parler en rond? Leurs réponses répondent-elles réellement à vos questions ou parlent-elles simplement? Leurs explications sont-elles détaillées ou vagues?
Demander à un membre de la famille, un ami, un collègue ou un agent immobilier de confiance d’être référé à un agent de crédit reste également un bon moyen de trouver quelqu’un qui sait ce qu’il fait.
La ligne de fond
Les normes de prêt sont tellement plus strictes de nos jours que même les emprunteurs apparemment qualifiés ont du mal à être approuvés, car les banques essaient d’éviter de répéter leurs erreurs passées. Si cela vous arrive, ne soyez pas surpris et ne le prenez pas personnellement. En travaillant avec un prêteur expérimenté, en faisant preuve de patience et en apportant peut-être des changements à votre situation financière, vous pouvez vous mettre en mesure d’obtenir l’approbation.