17 avril 2021 15:24

L’hypothèque inversée: un outil de retraite

Table des matières
Développer

  • Comment ils travaillent
  • Prêts HECM
  • Prêts non HECM
  • Coût annuel total du prêt
  • Options de revenu
  • Taux d’intérêt
  • Comment les prêts hypothécaires inversés peuvent aider
  • La ligne de fond

Si vous êtes propriétaire de votre propre maison et que vous avez au moins 62 ans, une hypothèque inversée offre la possibilité de convertir une partie de la valeur nette de votre maison en espèces. Dans les termes les plus élémentaires, un prêt hypothécaire inversé vous permet de contracter un prêt sur la valeur nette de votre maison où vous n’avez pas à rembourser le prêt de votre vivant tant que vous vivez dans la maison et ne l’avez pas vendue.

Si vous souhaitez augmenter le montant d’argent disponible pour financer votre retraite, mais que vous n’aimez pas l’idée d’effectuer des paiements sur un prêt, une hypothèque inversée est une option à considérer. Cependant, il y a aussi certains risques, coûts et écueils à prendre en compte.

Points clés à retenir

  • Une hypothèque inversée permet aux propriétaires âgés de convertir la valeur nette de leur propriété en espèces.
  • La maison sert de garantie et les remboursements ne sont requis que lorsque le propriétaire déménage ou en cas de décès.
  • Plusieurs types d’hypothèques inversées existent, optimisés à des fins ou objectifs différents.
  • Il existe également plusieurs options pour recevoir l’argent de l’hypothèque inversée.

Comment ils travaillent

Avec une hypothèque inversée, un prêteur effectue des paiements au propriétaire en fonction d’un pourcentage de la valeur de la maison. Lorsque le propriétaire décède ou déménage de la propriété, l’une des trois choses suivantes peut se produire:

  1. Le propriétaire ou les héritiers peuvent vendre la maison pour rembourser le prêt.
  2. Le propriétaire ou les héritiers peuvent refinancer le prêt existant pour conserver la maison.
  3. Le prêteur peut être autorisé à vendre la maison pour régler le solde du prêt.

Bien qu’il existe plusieurs types de prêts hypothécaires inversés, y compris ceux offerts par des prêteurs privés, ils partagent généralement les caractéristiques suivantes:

  • Les propriétaires plus âgés se voient offrir des prêts plus élevés que les plus jeunes propriétaires. Les maisons plus chères sont admissibles à des prêts plus importants.
  • Une hypothèque inversée doit être la dette principale de la maison. Les autres prêteurs doivent être remboursés ou accepter de subordonner leurs prêts au prêteur principal.
  • Les frais de financement peuvent être inclus dans le coût du prêt.
  • Le prêteur peut demander le remboursement dans le cas où le propriétaire ne parvient pas à entretenir la propriété, ne garde pas la propriété assurée, ne paie pas ses  taxes foncières, déclare  faillite, abandonne la propriété ou commet une fraude. Le prêteur peut également demander le remboursement si la maison est condamnée ou si le propriétaire ajoute un nouveau propriétaire au titre de la propriété, sous-loue tout ou partie de la propriété, modifie la classification de zonage de la propriété ou contracte des prêts supplémentaires sur la propriété.

La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.

Prêts HECM

Les hypothèques inversées existent depuis les années 1960, mais l’hypothèque inversée la plus courante est une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire assurée par le gouvernement fédéral (HECM). Ces prêts hypothécaires ont été offerts pour la première fois en 1989 et sont fournis par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Les HECM sont les seuls prêts hypothécaires inversés émis par le gouvernement fédéral, ce qui limite les coûts pour les emprunteurs et garantit que les prêteurs respecteront les obligations. Le principal inconvénient des HECM est que le montant maximal du prêt est limité.

Prêts non HECM

Les prêts hypothécaires inversés non HECM sont disponibles auprès d’une variété d’institutions de crédit. Le principal avantage de ces prêts hypothécaires inversés est qu’ils offrent des prêts d’un montant supérieur à la limite HEMC. L’un des inconvénients des prêts non HECM est qu’ils ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral et peuvent être beaucoup plus chers que les prêts HECM.

Coût annuel total du prêt

Bien que le taux d’intérêt d’ un prêt hypothécaire HECM soit fixé par le gouvernement et que le coût de montage d’un prêt HECM soit limité à 2% de la valeur du logement, le coût total du prêt peut encore varier selon le prêteur. De plus, lorsqu’ils recherchent un prêteur, les emprunteurs doivent tenir compte des frais de clôture des tiers, de l’assurance hypothécaire et des frais de gestion.

Pour aider les emprunteurs à comparer les coûts hypothécaires, la loi fédérale sur la vérité sur les prêts  exige que les fournisseurs de prêts hypothécaires présentent aux emprunteurs une divulgation des coûts sous la forme du coût annuel total du prêt ( TALC ). Utilisez ce nombre lorsque vous comparez les prêts de différents fournisseurs; gardez simplement à l’esprit que les coûts réels d’une hypothèque inversée dépendront en grande partie des options de revenu choisies.

Options de revenu

Les prêts hypothécaires inversés HECM offrent la plus grande variété d’options génératrices de revenus, y compris des paiements forfaitaires, des lignes de crédit, des avances de fonds mensuelles ou toute combinaison de ceux-ci.

La ligne de crédit est peut-être la caractéristique la plus intéressante d’un prêt HECM car le montant d’argent dont dispose l’emprunteur augmente avec le temps du montant des intérêts. Les prêts non HECM offrent moins d’options de revenus.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt des prêts hypothécaires inversés HECM est lié au taux des titres du Trésor américain à un an. Les emprunteurs ont la possibilité de choisir un taux d’intérêt qui peut changer chaque année ou un taux qui peut changer chaque mois.

Un taux annuel ajustable change du même taux que toute augmentation ou diminution du taux des titres du Trésor américain à un an. Ce taux ajustable annuel est plafonné à 2% par an ou 5% sur la durée du prêt. Un prêt hypothécaire mensuel à taux ajustable (ARM) commence avec un taux d’intérêt inférieur à celui de l’ARM et s’ajuste chaque mois. Il peut augmenter ou diminuer de 10% sur la durée du prêt.

Comment les prêts hypothécaires inversés peuvent aider: une étude de cas

Près de la moitié des personnes âgées de 70 ans et plus qui ont une carte de crédit ne remboursent pas leur solde en entier chaque mois, mais les hypothèques inversées peuvent aider à résoudre ce problème.

Dans « How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Affect the Credit Outcomes of Senior Households », un document de travail financé par la US Social Security Administration et publié en septembre 2016 par le Michigan Retirement Research Center de l’Université du Michigan, chercheurs Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini et Maximilian D. Schmeiser ont constaté que la dette renouvelable des cartes de crédit diminue lorsque les personnes âgées contractent des prêts hypothécaires inversés.

Les saisies et les défauts de paiement de la dette deviennent également moins courants, au moins dans les trois ans suivant la souscription de l’hypothèque inversée. Les personnes âgées qui ont subi un choc de crédit au cours des deux années précédant la souscription de l’hypothèque inversée en ont le plus profité. (Les chercheurs ont défini un «choc de crédit» comme une baisse de la cote de crédit de 25 points ou plus.) Ces personnes âgées pourraient ne pas avoir été admissibles à un autre type de prêt sur valeur domiciliaire en raison de leur crédit; L’admissibilité à un prêt hypothécaire inversé ne dépend pas de la cote de crédit d’une personne âgée.

L’étude a révélé que les emprunteurs hypothécaires inversés réduisaient davantage la dette de leur carte de crédit que les emprunteurs qui avaient contracté d’autres types de prêts sur valeur domiciliaire (prêts sur valeur domiciliaire à capital fixe, marges de crédit sur valeur domiciliaire ( refinancements en espèces. les sommes anticipées et l’augmentation des flux de trésorerie mensuels fournis par les prêts hypothécaires inversés ont aidé les aînés à rembourser leurs dettes de carte de crédit.

Selon l’étude, les personnes âgées qui ont initialement retiré 10 000 $ au moyen d’un prêt hypothécaire inversé ont réduit leur dette de carte de crédit de 2 364 $ la première année après avoir emprunté cette somme. Des emprunts supplémentaires ont entraîné des remboursements de dette supplémentaires minimes: pour chaque tranche de 10000 $ supplémentaire retirée d’avance, les personnes âgées remboursaient 166 $ de plus, et pour chaque tranche de 100 $ supplémentaire de flux de trésorerie mensuel généré par l’hypothèque inversée, les personnes âgées remboursaient 45 $ de dette supplémentaire pour toute l’ année.


Il est à noter que cette étude couvre les emprunteurs qui ont contracté une hypothèque inversée entre 2008 et 2011, une période particulièrement précaire dans l’histoire financière récente. Une étude similaire menée pendant une période de prospérité économique pourrait avoir des résultats différents.

Les aînés qui envisagent une hypothèque inversée comme solution à l’endettement sur carte de crédit devraient évaluer si le montant de la valeur nette de leur propriété qu’ils perdront en frais et intérêts hypothécaires inversés en vaut la peine en termes de montant d’intérêt sur la carte de crédit qu’ils économiseront. Il s’agit d’un calcul complexe qui est mieux effectué par un comptable ou un planificateur financier. Un conseiller en hypothèques inversées peut ne pas être suffisamment informé pour répondre à cette question.

La ligne de fond

Prendre un prêt sur votre maison est une décision importante qui affectera vos finances actuelles et la succession que vous laisserez à vos héritiers. Il y a des coûts importants impliqués, y compris la création de prêt, le service et les intérêts.

Vous devez également vous rappeler qu’avec un prêt hypothécaire inversé, votre dette augmente avec le temps en raison des intérêts sur le prêt. Si vous changez d’avis au sujet du prêt ou devez quitter la propriété pour des raisons de santé, le produit de la vente de la propriété est utilisé pour rembourser l’hypothèque inversée. Selon la taille du prêt et la valeur de la propriété, il peut rester peu ou pas d’argent après le remboursement du prêt.

Avant de contracter une hypothèque inversée, vous devez effectuer une recherche approfondie sur le sujet, comparer les coûts de divers prêteurs et lire tous les documents d’information. Bien qu’il soit généralement déconseillé d’investir le produit d’une hypothèque inversée en raison de la nécessité de récupérer les coûts du prêt plus les intérêts, le revenu d’une hypothèque inversée peut fournir l’occasion de recentrer d’autres éléments de votre portefeuille de placements. Avant d’assumer l’hypothèque, tenez compte du flux de trésorerie que l’hypothèque inversée fournira et examinez les implications que cette nouvelle source de revenu aura sur votre stratégie globale de placement.

 

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