Comment obtenir et comprendre votre prêt hypothécaire

L’une des plus grandes décisions financières de la vie est l’achat d’une maison. L’accession à la propriété permet de construire la valeur nette de son logement et de déduire les intérêts hypothécaires de ses impôts. Une maison pourrait augmenter sa valeur au fil du temps, et il y a des avantages intangibles comme le fait d’avoir un plus grand contrôle sur les rénovations. Lorsqu’un particulier achète une maison, les dépenses mensuelles augmentent généralement. Néanmoins, être propriétaire de votre maison peut être gratifiant si vous prenez les bonnes décisions dès le départ.

Points clés à retenir

  • Assurez-vous que votre cote de crédit est la meilleure possible avant de commencer à magasiner pour un prêt hypothécaire
  • Gardez un œil sur les frais du prêteur. Certains sont incontournables et certains sont négociables.
  • Vous pouvez être sellé avec des frais PMI. Si tel est le cas, débarrassez-vous-en dès que possible.

Première étape: peaufiner votre cote de crédit

La préparation est la moitié de la bataille pour obtenir un prêt hypothécaire. La première étape consiste à obtenir votre rapport de crédit et à connaître votre score FICO, ce qui signifie si vous serez considéré comme solvable. Votre score sera compris entre 300 et 850.

Depuis 2010, la Federal Housing Administration (FHA)  a exigé une cote de crédit de 580 ou plus pour se qualifier pour un prêt FHA avec un acompte de 3,5%. Ceux dont la cote de crédit se situe entre 500 et 579 doivent verser 10%, tandis que les emprunteurs dont la cote est inférieure à 500 ne sont pas admissibles. D’autres programmes tels queFannie Mae fixent un minimum plus élevé de 620 à 640 pour les demandeurs d’hypothèque.

Que faire à ce sujet

Si votre score est faible, essayez de rembourser toute dette à intérêt élevé. Payez vos factures à temps. Ne demandez pas une autre carte de crédit. Cependant, ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées. Avoir du crédit à votre disposition mais ne pas l’utiliser améliore en fait votre pointage de crédit en augmentant votre taux d’utilisation du crédit. En outre, vérifier toutes les erreurs ou les écarts sur votre rapport de crédit et le suivi de leur faire corriger.

Deuxième étape: magasiner pour un prêteur

Une fois que votre pointage de crédit est là où vous en avez besoin, cherchez un prêteur. En supposant que vous êtes une bonne perspective, laissez trois ou quatre prêteurs se faire concurrence pour votre entreprise. Ne donnez pas à chaque prêteur l’autorisation d’accéder à votre rapport de crédit. Obtenez uneestimation de prêt (auparavant appelée estimation de bonne foi ) et analysez chaque charge. Ce n’est que lorsque vous avez sélectionné un prêteur que vous devez lui permettre de vérifier votre crédit.



Les points hypothécaires sont des frais d’intérêt initiaux. Évitez-les si possible.

Les honoraires des prêteurs à l’emprunteur peuvent être très créatifs et négociables. Les frais tels que le montage de prêt, les frais de traitement et les frais de souscription peuvent souvent être réduits d’au moins 50% ou même annulés par le prêteur s’il veut votre entreprise.

Refuser de payer des points

Évitez les points si vous le pouvez. Lorsque vous payez des points, vous payez des intérêts en une somme forfaitaire à l’avance pour obtenir un taux inférieur sur un prêt hypothécaire à taux fixe. Un point équivaut à 1%. Cela augmente essentiellement le montant de votre acompte. Les points sont des frais supplémentaires inutiles par le prêteur. Refusez de les payer ou emmenez votre entreprise ailleurs.

Dans certains cas, il peut valoir la peine de faire appel à un avocat en immobilier pour identifier les coûts inutiles. Un agent immobilier compétent peut vous dire quels sont les coûts habituels et ceux qui pourraient être éliminés. Par exemple,les frais d’assurancetitres dans certains comtés de Floride sont à la charge de l’acheteur (à moins que le vendeur n’accepte de prendre en charge les frais). Si vous achetez là-bas, ces coûts devraient apparaître sur votre estimation de prêt. Dans tous les cas, vous ne voulez pas de grandes surprises lorsque vous recevez la divulgation de clôture avant la clôture.

Étape 3: À propos du PMI

La plupart des prêteurs facturent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous effectuez un acompte initial de moins de 20% sur votre maison. Cette assurance protège le prêteur, et non vous, en cas de défaut sur votre prêt. Le PMI peut être inévitable si vous ne pouvez pas atteindre le seuil de 20%. Si vous postulez pour un prêt de 200 000 $ avec un acompte de 10%, vous pouvez vous attendre à payer au moins 100 $ par mois pour le paiement PMI. Il n’est pas inhabituel de voir des paiements PMI de l’ordre de 150 $ à 200 $ par mois.

Laisse tomber

Cependant, vous devez savoir que lorsque vous atteignez un certain pourcentage de valeur nette de votre maison, généralement 20%, vous pouvez annuler le PMI. Et vous voudrez bien. Sur 30 ans, un paiement PMI mensuel de 150 $ peut totaliser plus de 54 000 $. Les prêteurs ne vous rappelleront pas que vous pouvez annuler le paiement supplémentaire.

Éviter le PMI

Disons que vous cherchez une maison de 200 000 $ et que vous avez 10 000 $ pour l’acompte. La plupart des prêteurs exigeront un paiement PMI si vous ne versez pas au moins 40 000 $, à l’exclusion des frais de prêt. Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, un acompte de 40 000 $ est hors de question.

Cependant, vous pouvez essayer de «récupérer» vos prêts afin que deux prêteurs participent au prêt. Cela pourrait ressembler à un plan de type 80-15-5: vous financez 80% sur une hypothèque primaire, 15% sur une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire et 5% comme mise de fonds. En utilisant le prêt sur valeur domiciliaire plus votre mise de fonds, vous pouvez tirer parti de ce montant par rapport au prix d’achat de votre maison et couvrir l’exigence de mise de fonds de 20%, évitant ainsi le PMI.

La valeur nette du logement ou le deuxième prêt aura très probablement un taux variable ou un taux plus élevé que votre prêt hypothécaire principal, vous devrez donc garder un œil sur ce prêt et essayer de le rembourser en premier. L’intérêt sur le prêt immobilier est également déductible des impôts fédéraux si le prêt a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison d’un contribuable. Cependant, un couple marié est limité à la déduction des intérêts sur un maximum de 750 000 $ de dette hypothécaire totale.

Types de prêts

Le prêt à taux fixe de 30 ans reste le prêt hypothécaire le plus courant. La plupart des propriétaires préfèrent ce type de prêt car leurs mensualités resteront stables au fil des ans.

Un prêt fixe de 15 ans est de plus en plus populaire car il réduit l’horizon temporel du prêt, ce qui diminue le montant des intérêts payés sur la durée du prêt. Ces prêts à court terme ont généralement un taux d’intérêt plus élevé parce que le prêteur renonce à la possibilité de gagner de l’argent, en particulier si le taux d’intérêt augmente.

Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) offre un taux d’intérêt bas pendant une période déterminée. Le taux d’intérêt peut alors être ajusté annuellement, ou ils peuvent être listés comme «3-1», «5-1» ou «7-1». Avec un prêt à taux variable «7-1», le montant du prêt sera fixé pour les sept premières années, puis ajusté à partir de la huitième année en fonction des conditions actuelles du marché. Ceux-ci sont généralement basés sur l’indice du Trésor à un an.

Comment fonctionnent les ARM

Au départ, les taux d’intérêt sur les ARM peuvent être de un à trois points de pourcentage en dessous de l’hypothèque fixe conventionnelle. La question de savoir si un ARM vous convient dépend souvent de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester à la maison. Dans le cas du «7-1», si vous prévoyez de rester dans la maison seulement pendant sept ans, cela peut être le prêt parfait pour vous. Cependant, si vous prévoyez de rester dans la maison plus longtemps et que les taux d’intérêt commencent à augmenter, vos coûts mensuels peuvent augmenter considérablement.

La ligne de fond

Cela vaut la peine de faire un effort supplémentaire pour examiner votre divulgation de clôture et la comparer avec l’estimation de prêt avant la date de clôture de votre nouvelle maison. Si les chiffres sont gonflés ou si vous voyez de nouveaux frais, contactez le prêteur et demandez-lui d’expliquer ou de corriger les erreurs. L’achat d’une maison est un engagement à long terme, vous voulez donc bien comprendre toutes les conditions de votre prêt et ne négliger aucun frais caché.