Zonage
Qu’est-ce que le zonage?
Le zonage fait référence aux lois ou règlements municipaux ou locaux qui régissent la façon dont les biens immobiliers peuvent et ne peuvent pas être utilisés dans certaines zones géographiques. Par exemple, les lois de zonage peuvent limiter l’utilisation commerciale ou industrielle des terres afin d’empêcher le pétrole, la fabrication ou d’autres types d’entreprises de se construire dans les quartiers résidentiels.
Ces lois peuvent être modifiées ou suspendues si la construction d’une propriété sert à aider la communauté à progresser économiquement.
Points clés à retenir
- Le zonage permet aux gouvernements locaux de réglementer les zones sous leur juridiction qui peuvent avoir des biens immobiliers ou des terrains utilisés à des fins particulières.
- Des exemples de classifications de zonage comprennent les désignations résidentielles, commerciales, agricoles, industrielles ou hôtelières / hôtelières, entre autres désignations plus spécifiques.
- Les lois de zonage peuvent être modifiées par un gouvernement local dans la mesure où elles relèvent des statuts étatiques et fédéraux, et une parcelle de terrain particulière peut être réaménagée en fonction de la considération.
Comment fonctionne le zonage
Le zonage décrit les types d’utilisation développementale et opérationnelle des terres autorisées sur une parcelle donnée. Les municipalités ont tendance à partitionner les quartiers et les quartiers selon un plan directeur. Cela peut être fait pour favoriser le développement économique, contrôler la circulation, gérer les niveaux de bruit, réserver un espace de vie aux résidents et protéger certaines ressources.
Des exemples de classifications de zonage comprennent les catégories industrielles, industrielles légères, commerciales, commerciales légères, agricoles, résidentielles unifamiliales, résidentielles à logements multiples et écoles.
Le gouvernement local pourrait interdire l’utilisation de la propriété résidentielle à des fins commerciales afin de limiter l’activité commerciale à des parties spécifiques de la ville. Un tel zonage peut conduire à des conflits si les résidents contestent l’usage désigné.
Les lois de zonage peuvent également réglementer les détails de la construction dans des quartiers spécifiques. Par exemple, le zonage peut limiter la hauteur maximale des bâtiments dans une zone donnée quel que soit le type de construction autorisé. Les résidences ou bureaux de grande hauteur pourraient être interdits sur des parcelles particulières par zonage, que les bâtiments soient par ailleurs conformes aux lois.
La présence de restrictions de zonage peut influencer les prix lors de l’achat d’une propriété. Les biens immobiliers peuvent se vendre à une prime en fonction du nombre de limites mises en place par la municipalité.
En 1926, la Cour suprême a statué que les ordonnances de zonage correctement rédigées constituaient un exercice valide du pouvoir de gouvernement des États. Le zonage est devenu constitutionnel par la Cour suprême des États-Unis à la suite de l’affaire Village of Euclid c. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Théorie économique du zonage
Selon le théorème de l’économiste Ronald Coase, lauréat du prix Nobel, en l’absence de coûts de transaction, les questions et les différends sur l’utilisation des terres et le développement pourraient être résolus de manière optimale sans réglementation gouvernementale. Selon les hypothèses du théorème de Coase, comment une parcelle de terrain donnée devrait être utilisée et quel type d’activités devrait être autorisé pourrait simplement être négocié entre les parties impliquées pour parvenir à un résultat économiquement efficace.
Le théorème de Coase illustre pourquoi, dans le monde réel où les coûts de transaction se produisent et où les négociations sans friction entre les parties prenantes sont peu probables, les réglementations d’utilisation des terres telles que le zonage et d’autres solutions imposées par le gouvernement sont la norme.
Critiques de la loi de zonage
Les détracteurs des lois de zonage affirment que cette pratique crée et élargit la disparité de qualité de vie entre les groupes socio-économiques.
Par exemple, un canton peut maintenir des lois de zonage qui limitent le développement industriel et commercial lourd aux parcelles de terrain adjacentes aux quartiers à faible revenu. Les effets de telles politiques permettraient aux quartiers les plus aisés de la ville d’éviter le bruit et la pollution associés.
Considérations particulières
Des modifications aux lois de zonage sont possibles même sans abrogation complète de la législation actuelle. Un promoteur ou un propriétaire peut demander des dérogations qui autoriseraient certaines exceptions aux règlements de zonage. Cela permettrait à la propriété d’être utilisée d’une manière généralement non autorisée – par exemple, le propriétaire d’une entreprise à domicile pourrait demander une dérogation pour permettre aux opérations de se poursuivre.
Les demandeurs de dérogation pourraient être tenus d’expliquer pourquoi la variance est nécessaire et comment le changement n’entraînera pas de perturbations ou de préjudices importants pour la communauté environnante.