Titre de zombie
Qu’est-ce que Zombie Title?
Un titre de zombie est un titre immobilier qui reste chez un propriétaire qui a l’impression qu’il ou elle a perdu la propriété à la forclusion, et que le titre est passé au prêteur. Les titres de zombies sont le résultat de prêteurs engageant une procédure de forclusion en émettant un avis de forclusion, puis en le rejetant de manière inattendue.
Si le propriétaire n’est pas au courant du licenciement de la forclusion, il ou elle sera laissé titulaire d’un titre de zombie. Un prêteur peut décider de rejeter la forclusion pour diverses raisons, y compris un excédent de stock ou des coûts injustifiables.
Un titre de zombie pose un risque financier important pour le propriétaire qui continue d’être indiqué sur le titre de propriété, car il ou elle est responsable des taxes foncières et des infractions au code.
Points clés à retenir
- Un titre de zombie est un titre immobilier qui appartient au propriétaire, à son insu, parce que la propriété était en forclusion et que le propriétaire croit que le titre est passé au prêteur.
- Le prêteur peut choisir de ne pas prendre la propriété de la propriété saisie si les coûts associés à la vente de la propriété (découlant des impôts, privilèges et pénalités impayés) ou de la responsabilité potentielle sont trop élevés, et peut se retirer plutôt en prenant la propriété.
- Les titres de zombies surviennent parce qu’une institution financière n’a aucune obligation de prendre le titre légal d’une propriété en forclusion, et peut ne pas (ou ne pas pouvoir) contacter le propriétaire si elle rejette la forclusion.
Comprendre le titre de zombie
Les titres de zombies sont souvent le résultat d’une confusion de la part des propriétaires concernant les règles de saisie. Un propriétaire qui a fait défaut sur son hypothèque peut abandonner la propriété et déménager sur réception d’un avis de forclusion du prêteur. Le prêteur évaluera la propriété avant la vente par forclusion. Si la propriété est en mauvais état et nécessite une dépense substantielle pour les réparations et les impôts impayés avant de pouvoir être vendue, le prêteur peut choisir de ne pas en prendre le titre, en partant du principe qu’il ne sert à rien de jeter de l’argent après un mauvais. Si le prêteur annule ou rejette le processus de forclusion, le propriétaire se retrouve avec un titre de zombie.
Les titres de zombies surviennent pour deux raisons. Premièrement, un prêteur ou une institution financière n’est pas obligé d’acquérir le titre légal d’une propriété en forclusion, même si le propriétaire a fait défaut sur le prêt. Si les coûts de vente de la propriété ou la responsabilité potentielle associée à la propriété sont trop élevés, le prêteur peut se retirer plutôt que de prendre le titre de la propriété. Deuxièmement, le prêteur n’est pas non plus tenu d’informer le propriétaire s’il a décidé de rejeter la forclusion; même si le prêteur décide d’informer le propriétaire, il peut ne pas avoir d’adresse ou de coordonnées pour le propriétaire qui habite maintenant ailleurs.
Un propriétaire dans cette situation conservera sans le savoir le titre de propriété de la propriété, ainsi que tous les coûts et responsabilités associés à la propriété d’une maison, sans aucun des avantages qui en découlent. La propriété ne change pas tant que le nom de quelqu’un d’autre ne figure pas sur le titre.
La crise des prêts hypothécaires de 2007-2008 a entraîné la saisie de millions de propriétaires. Alors que la majorité de ces saisies ont été menées à bien, beaucoup ont été laissées en suspens au milieu du processus ou rejetées de manière inattendue, ce qui a conduit des dizaines de milliers de propriétaires à détenir sans le savoir des titres de zombies dans les années qui ont suivi la crise financière.
À mesure que le marché immobilier américain se renforçait progressivement, le nombre de RealtyTrac, à la fin du deuxième trimestre de 2016, les maisons de zombies vacantes à travers les États-Unis étaient un peu plus de 19000, une baisse de 30% par rapport à il y a un an, et représentant 4,7% de toutes les propriétés résidentielles saisies.
Selon le fournisseur de données immobilières ATTOM Data Solutions, sur environ 288000 maisons en cours de saisie au quatrième trimestre de 2019, un peu plus de 8500, soit 2,96%, étaient vides en raison de saisies de zombies.
Impact financier sur les prêteurs et les propriétaires
Quelles sont les implications financières pour le prêteur? Un rapport de Reuters cite un article de la Réserve fédérale de 2010 qui déclare qu’en s’éloignant de ces hypothèques, les banques peuvent au moins récolter les avantages en matière d’assurance, d’impôts et de comptabilité découlant de ces pertes. Un prêteur peut également vendre la dette impayée à des agents de recouvrement pour récupérer tout ou partie du prêt.
Si l’impact financier des titres zombies sur les institutions financières aux poches profondes peut donc être limité, ils peuvent entraîner des problèmes financiers importants, et souvent catastrophiques, pour les propriétaires qui pensaient avoir déménagé et déménagé. Un titre de zombie représente un double coup dur pour un propriétaire déjà stressé financièrement en raison de la faillite et qui peut être confronté à une lourde facture d’arriérés d’impôts et de violations de code au moment où il se remet sur pied financièrement.
Une maison inoccupée, par exemple, peut facilement tomber en mauvais état. Non seulement le propriétaire reste redevable des taxes foncières, mais il peut également être tenu responsable par le gouvernement local pour l’entretien et les réparations de la propriété. Si la maison est abandonnée et doit être démolie, ces frais doivent être supportés par le propriétaire zombie.
Le propriétaire doit également faire face à la multitude de problèmes qui surviennent en rapport avec une propriété abandonnée. Celles-ci peuvent aller des problèmes de nuisance publique découlant du fait que la propriété développe des infestations de ravageurs ou est utilisée à des fins criminelles, aux complications découlant de squatteurs illégaux ou de possession adverse.
Les propriétés abandonnées ont également un impact négatif sur la valeur des autres maisons du quartier. Les plaintes des voisins et des résidents de la région au sujet des maisons abandonnées et négligées obligent souvent la municipalité locale à intervenir et à effectuer des travaux d’entretien de base tels que la taille des cours envahies par la végétation ou l’enlèvement des ordures, car ni le prêteur ni le propriétaire absent n’assumeront la responsabilité de l’entretien de la propriété.
Les coûts de cette maintenance par un tiers et les pénalités imposées pour les violations de code peuvent augmenter avec le temps. Si ces frais ne sont pas payés, le propriétaire pourrait encourir des pénalités et des frais, et même faire face à des poursuites judiciaires. En outre, les détenteurs de titres de zombies peuvent voir leur salaire et leurs remboursements d’impôt saisis et leur crédit détruit, ce qui entraînera davantage de problèmes financiers à l’avenir. De nombreux propriétaires ne se rendent pas compte qu’ils détiennent des titres de zombies jusqu’à ce qu’ils se retrouvent poursuivis par les gestionnaires d’hypothèques, les agents de recouvrement et les gouvernements locaux.
Les acheteurs qui achètent involontairement des maisons avec des titres de zombies peuvent également être laissés dans les limbes juridiques, car le propriétaire précédent peut être incapable de transférer le titre à l’acheteur en raison des privilèges sur la propriété résultant d’impôts et de pénalités impayés. Caveat emptor devrait être le principe directeur principal avant d’acheter une maison, la plus grande décision d’achat pour la plupart des gens.
Certains professionnels de l’immobilier conseillent que le seul recours du propriétaire est de continuer à rester dans la maison pendant le processus de saisie, afin de la garder en sécurité et bien entretenue. Dans tous les cas, les propriétaires peuvent se protéger contre les titres de zombies en suivant le processus de forclusion jusqu’à son terme et en s’assurant que le titre de propriété de leur maison est légalement transféré à une autre partie.