Prêt global
Qu’est-ce qu’un prêt global?
Un prêt global est un type de prêt hypothécaire qui peut être utilisé dans le cadre d’opérations de financement par le propriétaire. Ce type de prêt implique l’hypothèque du vendeur sur la maison et ajoute une valeur supplémentaire supplémentaire pour arriver au prix d’achat total qui doit être payé au vendeur au fil du temps.
Points clés à retenir
- Un prêt global est une forme de financement par le propriétaire où le vendeur d’une propriété maintient une hypothèque de premier rang impayée qui est ensuite remboursée en partie par le nouvel acheteur.
- Au lieu de demander une hypothèque bancaire conventionnelle, l’acheteur signe une hypothèque avec le vendeur et le nouveau prêt n’est pas utilisé pour rembourser le prêt existant du vendeur.
- Les prêts globaux peuvent être risqués en raison du fait que le vendeur-financier assume l’intégralité du risque de défaut associé aux deux prêts.
Comprendre les prêts globaux
La forme de financement sur laquelle repose un prêt global est couramment utilisée dans les transactions financées par le vendeur. Un prêt global prend les mêmes caractéristiques qu’un prêt financé par le vendeur, mais il prend en compte l’hypothèque actuelle du vendeur dans les conditions de financement.
Le financement du vendeur est un type de financement qui permet à l’acheteur de payer un montant en principal directement au vendeur. Les accords de financement du vendeur comportent des risques élevés pour le vendeur et nécessitent généralement des acomptes supérieurs à la moyenne. Dans un accord financé par le vendeur, l’accord est basé sur un billet à ordre qui détaille les conditions du financement. En outre, une transaction financée par le vendeur ne nécessite pas que le principal soit échangé à l’avance, et l’acheteur effectue des paiements échelonnés directement au vendeur, qui comprennent le principal et les intérêts.
Les prêts globaux peuvent être risqués pour les vendeurs, car ils assument l’intégralité du risque de défaut sur le prêt. Les vendeurs doivent également s’assurer que leur hypothèque existante ne comporte pas de clause d’aliénation, qui les oblige à rembourser intégralement l’établissement de crédit hypothécaire si la propriété de la garantie est transférée ou si la garantie est vendue. Les clauses d’aliénation sont courantes dans la plupart des prêts hypothécaires, ce qui empêche souvent les accords de prêt globaux.
Comment fonctionne un prêt global
Les prêts globaux s’appuient sur le concept de financement propriétaire et déploient la même structuration de base. Une structure de prêt enveloppante est utilisée dans une transaction financée par le propriétaire lorsqu’un vendeur a un solde restant à payer sur le premier prêt hypothécaire de la propriété. Un prêt global prend en compte le solde restant de l’hypothèque existante du vendeur à son taux hypothécaire contracté et ajoute un solde supplémentaire pour arriver au prix d’achat total.
Dans le cas d’un prêt global, le taux d’intérêt de base du vendeur est basé sur les conditions du prêt hypothécaire existant. Pour atteindre le seuil de rentabilité, le vendeur doit au moins gagner des intérêts correspondant au taux du prêt, qui doivent encore être remboursés. Ainsi, un vendeur a la possibilité de négocier le taux d’intérêt de l’acheteur en fonction de ses conditions actuelles. En règle générale, le vendeur voudra négocier le taux d’intérêt le plus élevé possible afin d’effectuer des paiements sur la première hypothèque et également gagner un spread sur la transaction.
Exemple de prêt global
Disons que Joyce a une hypothèque de 80 000 $ impayée sur sa maison avec un taux d’intérêt fixe de 4%.
Elle accepte de vendre sa maison à Brian pour 120 000 $, qui met 10% et emprunte le reste, soit 108 000 $, à un taux de 7%.
Joyce gagne 7% sur 28 000 $ (la différence entre 108 000 $ et les 80 000 $ qu’elle doit encore), plus la différence entre 7% et 4% (soit 3%) sur le solde de 80 000 $ d’hypothèque.