Acte non enregistré

Qu’est-ce qu’un acte non enregistré?

Un acte non enregistré fait référence à la situation où le titre de propriété, généralement un bien immobilier, n’est pas enregistré auprès du service des archives publiques approprié.

Comprendre l’acte non enregistré

Un acte non enregistré est un acte portant sur un bien  immobilier que ni l’acheteur ni le vendeur n’a remis à une agence gouvernementale appropriée. Les actes non enregistrés peuvent présenter de nombreux problèmes pour les vendeurs (ou les concédants) et les acheteurs (ou les bénéficiaires), tels que la preuve de propriété et les implications fiscales.

Un acte transfère des droits de propriété spécifiques sur un bien immobilier entre deux parties. La plupart des juridictions exigent que les vendeurs déposent un acte original auprès d’un organisme gouvernemental qui tient ces registres dans une municipalité donnée. Aux États-Unis, cela se produit souvent au niveau du comté. Ce dossier sert à informer le public de la vente de la propriété, qui à son tour fournit l’assurance de la propriété actuelle à toute entité impliquée dans des transactions affectées par la propriété, comme l’émission d’une hypothèque ou d’un prêt sur valeur domiciliaire, lorsque la propriété sert de collatéral.

Le fait de ne pas enregistrer un acte rend effectivement impossible pour le public de connaître le transfert d’une propriété. Cela signifie que le propriétaire légal de la propriété semble être quelqu’un d’autre que l’acheteur, une situation qui peut générer de graves ramifications. Par exemple, un acheteur pourrait rencontrer de grandes difficultés à vendre, à assurer ou à obtenir des prêts pour une propriété si les institutions financières et les compagnies d’assurance ne parviennent pas à établir clairement un titre de propriété. Pire encore, un acte non enregistré crée la possibilité pour un vendeur de s’engager dans une vente ultérieure du même bien à un autre acheteur.

La plupart des sociétés de prêt hypothécaire exigent des acheteurs potentiels qu’ils effectuent une recherche de titres et obtiennent une  assurance titres  sur la propriété achetée. Les acheteurs autofinancés feraient bien d’envisager les mêmes étapes. La recherche de titre examine les documents publics existants pour assurer un transfert de titre propre, un processus qui pourrait être perturbé par des privilèges en suspens ou des impôts fonciers en souffrance. L’assurance titres offre un autre filet de sécurité en protégeant le titulaire de l’assurance contre toute perte due à des lacunes dans le titre non révélées par la recherche de titre. Les acheteurs doivent noter que les prêteurs exigent souvent une police d’assurance titres distincte qui ne protège que les intérêts du prêteur dans la propriété. Par conséquent, les acheteurs peuvent également vouloir souscrire une police couvrant leurs intérêts.

Par exemple, supposons qu’un propriétaire ait autofinancé l’achat d’une maison avec un acte non enregistré et que le vendeur ait négligé de liquider une deuxième hypothèque existante. Si le vendeur venait à faire défaut sur le prêt, la banque déposerait un privilège contre la garantie, qui semblerait toujours appartenir au vendeur en raison de l’acte non enregistré.