18 avril 2021 13:23

Acte fiscal

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Qu’est-ce qu’un acte fiscal?

Le terme «acte fiscal» fait référence à un document juridique accordant la propriété d’une propriété à un organisme gouvernemental lorsque le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers associés. Un acte fiscal donne à l’agence gouvernementale le pouvoir de vendre la propriété pour collecter les impôts en souffrance. Une fois vendu, le bien est ensuite transféré à l’acquéreur. Ces transactions sont appelées «ventes d’actes fiscaux» et se déroulent généralement lors d’enchères.1

Points clés à retenir

  • Un acte fiscal accorde la propriété d’une propriété à un organisme gouvernemental lorsque le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers associés.
  • Les actes fiscaux sont vendus au plus offrant aux enchères pour une enchère minimale des taxes impayées majorées des intérêts et des frais associés à la vente.
  • Les soumissionnaires retenus disposent d’un délai minimum pour payer l’achat, généralement de 48 à 72 heures.
  • Les propriétaires fonciers peuvent déposer une réclamation pour recevoir tout montant payé à la municipalité en sus des impôts fonciers plus les intérêts.

Comprendre un acte fiscal

Une taxe foncière est une taxe payée sur une propriété. Les impôts sont payés par les propriétaires de biens immobiliers – personnes physiques ou morales – et sont évalués par le gouvernement municipal dans lequel le bien est situé. Les taxes perçues sont utilisées pour financer divers programmes municipaux, tels que l’amélioration de l’eau et des égouts, l’application de la loi et les services d’incendie, l’éducation, la construction de routes et d’autoroutes, les fonctionnaires et d’autres services.

Les taux de taxe foncière varient selon la juridiction. Lorsque les impôts fonciers ne sont pas payés, l’administration fiscale peut vendre l’acte ou le titre de propriété – et par conséquent, la propriété – pour récupérer les impôts impayés.

L’autorité fiscale – généralement un gouvernement de comté – doit passer par une série d’étapes légales afin d’acquérir un acte fiscal. Il s’agit notamment de notifier le propriétaire, de demander l’acte fiscal, d’afficher un avis sur la propriété et d’afficher un avis public de vente. Les mesures exactes qui doivent être prises varient généralement conformément aux lois locales et municipales.

Qu’est-ce qu’une vente d’acte fiscal?

Dans un acte de vente fiscale, la propriété elle-même est vendue. La vente a lieu par vente aux enchères, avec une enchère minimale du montant des arriérés dus majoré des intérêts, ainsi que des frais associés à la vente de la propriété. Le plus offrant remporte la propriété. L’acte fiscal transfère légalement la propriété à l’acquéreur à une condition: le nouveau propriétaire doit payer la totalité du montant dû dans un délai de 48 à 72 heures, ou la vente est annulée.

Tout montant de l’offre du soumissionnaire retenu au-delà de l’offre minimale peut être remis ou non au propriétaire défaillant. Cela dépend de la juridiction. Le propriétaire initial peut renoncer à ce montant excédentaire s’il ne le réclame pas dans un délai spécifié. En Californie, par exemple, les réclamations doivent être déposées dans un délai d’un an, alors que le délai au Texas est de deux ans.3 En Géorgie, les fonds peuvent être réclamés jusqu’à cinq ans après la vente d’un acte fiscal, date à laquelle une ordonnance du tribunal est requise pour récupérer les fonds excédentaires.


Certains États ont une période de rachat pendant laquelle le propriétaire d’origine peut rembourser sa dette fiscale et racheter son ancien bien.

Considérations particulières

Alors que certains États vendent le titre à l’enchérisseur gagnant le jour de la vente aux enchères de l’acte fiscal, d’autres autoriseront une période de rachat pendant laquelle le propriétaire d’origine a la possibilité de rembourser sa dette fiscale et de racheter la propriété. Si le propriétaire choisit de payer ses dettes dans ce délai, il doit payer à l’adjudicataire le montant de l’offre à l’enchère plus les intérêts, qui peuvent être assez élevés.

Cependant, si la période de rachat passe et que le propriétaire ne récupère toujours pas son acte de propriété, le plus offrant a unechance de saisir la propriété. La période de rachat dans l’Idaho, par exemple, est de 14 mois, tandis que les propriétaires de l’Iowa ont un an et neuf mois pour racheter leur propriété.6

Actes fiscaux et privilèges fiscaux

Les privilèges fiscaux sont similaires aux actes fiscaux, mais il existe des différences subtiles. Alors que les actes fiscaux transfèrent la propriété de la propriété elle-même à une nouvelle partie, les privilèges fiscaux sont une réclamation légale contre la propriété lorsque les impôts ne sont pas payés. Les privilèges fiscaux constituent un investissement relativement bon marché pour les investisseurs avec un rendement garanti. Les privilèges peuvent coûter de quelques centaines à quelques milliers de dollars et payer des intérêts simples qui s’accumulent sur une base mensuelle.

Voici comment fonctionne le processus. Un organisme gouvernemental place un privilège sur une propriété si son propriétaire fait défaut sur ses impôts fonciers. Ces privilèges, qui empêchent les propriétaires de faire quoi que ce soit avec la propriété, y compris le refinancement ou la vente, sont vendues aux enchères plutôt que la propriété elle-même. Les parties intéressées peuvent investir dans ces privilèges fiscaux en soumissionnant pour eux. Le rendement est basé sur un taux d’intérêt maximal autorisé par la municipalité.

Lorsqu’un propriétaire foncier fait défaut sur sa propriété, la municipalité lui envoie un avis l’informant du privilège fiscal à venir. Si le propriétaire ne met pas à jour les taxes, le privilège fiscal est alors mis aux enchères. Le privilège est transféré au plus offrant, qui paie le montant impayé de la taxe à la municipalité. Afin de supprimer le privilège, le propriétaire du bien doit payer au nouveau titulaire du privilège le montant impayé plus les intérêts.

Exemple de vente d’acte fiscal

Supposons que la valeur d’une propriété dans un acte de vente fiscale soit évaluée à 100 000 $ et qu’elle comporte 5 700 $ d’arriérés d’impôts. L’enchère la plus élevée sur la propriété est de 49 000 $. Le comté prélèvera 5 700 $ sur le montant de la soumission pour couvrir les impôts fonciers dus, et le reste sera versé au propriétaire initial, soit 49 000 $ – 5 700 $ = 43 300 $. Après tout, l’autorité gouvernementale ne s’intéresse qu’au recouvrement des impôts qui lui sont dus. Le soumissionnaire obtient le titre de propriété de la maison et un bénéfice sur la valeur nette de 100 000 $ – 49 000 $ = 51 000 $.

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