Bail triple net (NNN)
Qu’est-ce qu’un bail triple net?
Un bail triple net (triple-net ou NNN) est un contrat de location sur une propriété par lequel le locataire ou le locataire s’engage à payer toutes les dépenses de la propriété, y compris les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien. Ces paiements s’ajoutent aux frais de loyer et de services publics, et tous les paiements sont généralement à la charge du propriétaire en l’absence d’un bail net triple, double ou simple.
Points clés à retenir
- Avec un bail triple net, le locataire s’engage à payer les frais de propriété tels que les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien en plus du loyer et des services publics.
- Les baux nets triples ont tendance à avoir des frais de loyer inférieurs parce que le locataire assume davantage les dépenses courantes de la propriété.
- Un seul bail net sur une propriété commerciale comprend les taxes foncières en plus du loyer.
- Un bail double net sur une propriété commerciale comprend les taxes foncières et l’assurance habitation en plus du loyer.
- Les propriétés louées à triple net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs, car elles fournissent un revenu stable à faible risque.
Comprendre les baux triple net
Si un propriétaire loue un immeuble à une entreprise en utilisant un bail triple net, le locataire est responsable du paiement des taxes foncières de l’ immeuble, de l’assurance de l’immeuble et du coût de tout entretien ou réparation que l’immeuble peut exiger pour la durée du bail. Étant donné que le locataire prend en charge ces coûts, qui seraient autrement à la charge du propriétaire, le loyer facturé dans le bail triple net est généralement inférieur au loyer facturé dans un contrat de location standard. Le taux de capitalisation, qui sert à calculer le montant du bail, est déterminé par la solvabilité du locataire.
Dans l’immobilier commercial, un bail net est un bail dans lequel le locataire est tenu de payer une partie, ou la totalité, des taxes, frais et frais d’entretien d’une propriété. Un bail net unique oblige les locataires à payer des impôts fonciers en plus du loyer, et un bail double net se résume généralement à une assurance habitation.
Baux nets doublés
Les baux à double net (NN) sont également populaires dans l’immobilier commercial. Dans un bail comme celui-ci, le locataire paie deux obligations au lieu de trois: les taxes foncières et les primes d’assurance en plus du loyer. Le loyer de base – payable pour l’espace lui-même – est généralement inférieur en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. Tous les frais d’entretien, par contre, restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.
Les baux à un seul réseau (N) ne sont pas aussi courants. Ici, le propriétaire transfère un minimum de risques au locataire, qui ne paie que les taxes foncières.
Considérations particulières
Les propriétés louées à triple net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs à la recherche de revenus stables avec un risque relativement faible. Les investissements locatifs nets triples sont généralement un portefeuille de propriétés comprenant au moins trois propriétés commerciales de haute qualité entièrement louées par un seul locataire avec des flux de trésorerie existants. Les propriétés commerciales peuvent inclure des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des parcs industriels ou des immeubles autonomes exploités par des banques, des pharmacies ou des chaînes de restaurants. La durée typique du bail est de 10 à 15 ans, avec une augmentation contractuelle des loyers intégrée.
Les avantages pour les investisseurs comprennent un revenu stable à long terme avec la possibilité d’une appréciation du capital de la propriété sous-jacente. Les investisseurs peuvent investir dans des biens immobiliers de haute qualité sans se soucier des opérations de gestion, y compris les facteurs de vacance, les coûts d’amélioration des locataires ou les frais de location. Lorsque les propriétés sous-jacentes sont vendues, les investisseurs peuvent investir leur capital dans un autre investissement de location triple net sans payer d’impôts via unéchange à impôt différé 1031.
Les investisseurs dans les offres d’investissement de location triple net doivent être accrédités avec une valeur nette d’au moins 1 million de dollars en excluant la valeur de leur résidence principale ou 200 000 dollars de revenus (300 000 dollars pour les codemandeurs). Les petits investisseurs peuvent participer à un bail immobilier triple net en investissant dans des fiducies de placement immobilier (FPI) qui se concentrent sur ces propriétés dans leurs portefeuilles.
Questions fréquemment posées
Un bail triple net est-il une bonne idée?
Pour les locataires comme pour les propriétaires, les baux triple net peuvent offrir certains avantages. Un locataire a plus de liberté avec sa structure; ils peuvent personnaliser leur espace pour plus d’uniformité de la marque sans l’investissement en capital d’un achat. Un autre avantage est que ces baux ont tendance à être assez flexibles: plafonnement des augmentations d’impôts, augmentations d’assurance, etc. Pour le bailleur, les baux triple net peuvent être une source de revenus fiable et avoir très peu de frais généraux. Le propriétaire n’a pas non plus à jouer un rôle actif dans la gestion de la propriété.
Dois-je m’inquiéter du paiement de ces obligations sur l’appartement que je loue?
Probablement pas. Les baux nets sont le plus couramment utilisés dans l’immobilier commercial et non pour les unités résidentielles. Les locataires résidentiels peuvent être tenus de payer une partie ou la totalité de leurs services publics et seront souvent encouragés à souscrire leur propre assurance locataire. Un locateur résidentiel, cependant, paierait généralement pour l’assurance propriété et responsabilité civile et les taxes foncières.
Pouvez-vous négocier un bail triple net?
Avec un bail triple net, presque toutes les responsabilités incombent au locataire. Le locataire est responsable du paiement du loyer, ainsi que de tous les frais généraux liés à la propriété de la propriété: taxes, assurances, frais d’exploitation, services publics, etc. En conséquence, le montant de la location de base peut devenir un terme clé de négociation.Étant donné que le locataire assume le risque des frais généraux du propriétaire, il peut être en mesure de négocier un loyer de base plus avantageux. De plus, dans certains cas, les locataires peuvent négocier les aspects des coûts de réparation et / ou des services publics dont le propriétaire est responsable.
Comment calculer un bail triple net?
Le montant d’un bail triple net peut être calculé de différentes manières. Parfois, les propriétaires additionneront toutes les taxes foncières, les assurances, les dépenses d’entretien et les dépenses communes pour un immeuble et diviseront le total par 12. Ce chiffre correspond au coût mensuel. Ce processus est simplifié lorsqu’un seul locataire loue un immeuble. Le montant mensuel de la location de base est généralement calculé sur la base d’un tarif par mètre carré.
De quoi le propriétaire est-il responsable dans un bail triple net?
Le locataire est responsable de la plupart des dépenses liées à un immeuble commercial avec un bail triple net. Cependant, le propriétaire peut être responsable du toit et de la structure, et parfois du stationnement.