Règles fiscales pour la location de votre maison de vacances
Les propriétaires de maisons de vacances peuvent choisir de louer leurs propriétés pour compenser les dépenses de propriété ou pour générer des revenus. Par conséquent, les propriétaires d’une maison de vacances pourraient avoir droit à certains avantages fiscaux qui pourraient contribuer à rendre leur maison de vacances plus abordable.
Cependant, les allégements fiscaux sont subordonnés à la satisfaction de plusieurs exigences, notamment le nombre de jours par an pendant lesquels le bien est loué. Comprendre les règles fiscales à l’avance peut aider les propriétaires de vacances à profiter des allégements fiscaux et à éviter les surprises coûteuses au moment de l’impôt.
Points clés à retenir
- Les propriétaires de maison de vacances qui louent leur propriété bénéficient d’avantages fiscaux pour aider à rendre la maison de vacances plus abordable.
- Les allégements fiscaux dépendent du respect des exigences de l’IRS, qui peuvent inclure le nombre de jours de location ou d’utilisation personnelle du propriétaire.
- Une propriété de vacances peut être louée jusqu’à deux semaines (14 nuits) chaque année sans qu’il soit nécessaire de déclarer les revenus locatifs.
Comprendre les règles fiscales pour la location d’une maison de vacances
Si un propriétaire reçoit un revenu de location payé, le revenu est imposé par l’ Internal Revenue Service (IRS). Cependant, le propriétaire peut généralement déduire certaines dépenses. Le montant total des charges réduit les revenus locatifs imposables pour le propriétaire.
Les propriétaires de maison de vacances ont des règles spécifiques qui doivent être suivies pour que le propriétaire puisse déduire les dépenses liées à la propriété locative. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des exigences et des règles relatives aux déductions fiscales pour les maisons de vacances.
La règle des 14 jours ou 10%
Les avantages fiscaux auxquels un propriétaire peut avoir droit dépendent du nombre de jours chaque année pendant lesquels la propriété est louée et du temps que le propriétaire passe dans la maison. Si la maison de vacances est utilisée exclusivement pour le plaisir personnel du propriétaire (et qu’elle n’est louée à aucun moment de l’année), le propriétaire peut généralement déduire les taxes foncières et les intérêts sur une hypothèque immobilière.
À l’instar d’une résidence principale, les coûts associés à l’assurance, à l’entretien et aux services publics ne peuvent pas être amortis. Si la maison est utilisée à des fins de location, le propriétaire appartiendra à l’une des trois catégories.
Propriété louée pendant 14 jours ou moins chaque année
Selon les règles de l’IRS, une propriété de vacances peut être louée jusqu’à deux semaines (14 nuits) chaque année sans qu’il soit nécessaire de déclarer les revenus locatifs. Dans ce cas, la maison est toujours considérée comme une résidence personnelle, de sorte que le propriétaire peut déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sur une annexe A selon les règles standard de la résidence secondaire. Cependant, le propriétaire ne peut déduire aucune dépense à titre de frais de location.
Cet allégement fiscal est parfois appelé «exemption des maîtres» puisque les propriétaires proches du Augusta National Golf Club peuvent gagner jusqu’à 20 000 $ en louant leur maison pendant le tournoi annuel sans avoir à déclarer les revenus sur leurs déclarations de revenus.
Loué pendant plus de 15 jours et utilisé pendant moins de 14 jours
Dans ce cas, le bien est considéré comme un bien locatif et les activités de location sont considérées comme une entreprise. Tous les revenus de location doivent être déclarés à l’IRS, et le propriétaire peut déduire certaines dépenses de location, y compris les suivantes:
- Honoraires payés aux gestionnaires immobiliers
- Les primes d’assurance
- Les frais d’entretien
- Intérêts hypothécaires
- Impôts fonciers
- Utilitaires
- Dépréciation
Le montant des frais de location qui peut être déduit est basé sur le pourcentage de jours de location de la maison de vacances, appelés «jours de location». Les dépenses déductibles sont calculées en divisant le nombre de jours de location du logement par le nombre total de jours d’utilisation du logement: jours de location plus jours d’utilisation personnelle.
Par exemple, si une maison de vacances comptait 120 jours d’utilisation au total et que 100 de ces jours étaient des jours de location, 83% des dépenses (100 jours de location / 120 jours d’utilisation au total) peuvent être déduits du revenu de location. La partie locative des dépenses excédant les revenus locatifs ne peut être déduite. Le propriétaire ne pourrait pas déduire les 17% restants des frais de location.
En plus de déduire les frais de location, les propriétaires peuvent être en mesure de déduire jusqu’à 25000 $ chaque année de pertes, selon le revenu brut ajusté (AGI) du propriétaire, et les pertes passives peuvent être radiées s’ils gèrent eux-mêmes la propriété. Une perte passive est une perte qui peut être déduite si le contribuable ne participe pas matériellement au bien locatif.
Le propriétaire utilise la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours où la maison a été louée
Si les jours personnels dépassent 14 jours ou 10% du nombre de jours où la maison est louée– selon le montant le plus élevé– l’IRS considère la propriété comme une résidence personnelle et la perte de location ne peut être déduite. Les frais de location, à hauteur des revenus locatifs, ainsi que les taxes foncières et les intérêts hypothécaires, peuvent encore être déduits.
Étant donné que le délai de 14 jours peut avoir un effet considérable sur les taxes, il est important de suivre et de documenter les jours d’utilisation personnelle par rapport aux jours utilisés pour les réparations et l’entretien. Selon l’IRS, les jours d’utilisation personnelle peuvent inclure:
Toute journée que vous passez à travailler à plein temps pour réparer et entretenir (sans améliorer) votre propriété n’est pas comptée comme une journée d’utilisation personnelle. Ne comptez pas un tel jour comme un jour d’utilisation personnelle, même si les membres de la famille utilisent la propriété à des fins récréatives le même jour.
La ligne de fond
Les propriétaires qui louent des maisons de vacances peuvent profiter de certains avantages fiscaux, rendant ainsi une résidence secondaire plus abordable. Les lois fiscales prévoient des avantages très différents, en fonction du nombre de jours pendant lesquels la propriété est louée chaque année et de la durée d’utilisation de la maison par le propriétaire.
Étant donné que les lois fiscales peuvent être complexes et changent fréquemment, il peut être utile de consulter un fiscaliste qualifié pour acquérir une compréhension approfondie des lois fiscales et pour déterminer la meilleure approche pour la location de votre maison de vacances.