FPI Senior Living: bon pour votre portefeuille?

Les FPI pour personnes âgées devraient-elles faire partie de votre portefeuille? Avant d’explorer une réponse à cette question, il est important de savoir exactement ce qu’est une FPI ou une fiducie de placement immobilier.

«Un REIT est une société qui possède ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus», selon l’Association nationale des fiducies de placement immobilier, ou NAREIT. «Inspirées des fonds communs de placement, les FPI offrent aux investisseurs de tous types des flux de revenus réguliers, une diversification et une appréciation du capital à long terme. Les FPI versent généralement tout leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. À leur tour, les actionnaires paient les impôts sur ces dividendes. » (Pour en savoir plus, consultez Investir dans les FPI et Comment analyser les fiducies de placement immobilier.)

Les FPI peuvent investir dans des niches très spécifiques du secteur immobilier. L’un de ces créneaux est le logement pour personnes âgées. Cela nous ramène à la question suivante: les FPI résidentielles de premier rang constituent-elles un ajout judicieux à votre portefeuille?

Caractéristiques démographiques des FPI Senior Living

Il est indéniable que nous sommes nombreux à vieillir. Quelque 10 000 baby-boomers ont 65 ans chaque jour. Comme beaucoup de ces baby-boomers vieillissent, ils voudront ou devront emménager dans des logements plus adaptés à leur situation. Bon nombre de ces options relèvent du logement pour personnes âgées, qui vont des établissements pour personnes âgées offrant des options de vie autonome à ceux offrant des soins assistés sous de nombreuses formes.

Le besoin de tous les types d’installations pour personnes âgées continuera de croître. Une étude des économistes de NAREIT a donné des observations intéressantes:

• Les aînés emménagent dans des logements pour personnes âgées plus souvent que par le passé, et ces déménagements se produisent à des âges plus jeunes que par le passé. Une partie de cette est entraînée par une grande variété d’options seniors vivant, y compris ceux où il n’y a pas besoin immédiat de -vie assistée des soins.
• Bien que les personnes âgées vivent plus fréquemment chez les retraités plus âgés, la croissance la plus rapide est celle des 70 à 79 ans.
• Les personnes âgées plus riches ont de meilleures options en termes de vie des personnes âgées.

Ces tendances démographiques et d’autres sont favorables aux FPI de logement pour personnes âgées. La question demeure: s’agit-il d’un bon investissement? Comme la plupart des options d’investissement, la réponse est que cela dépend.

Considérez ces facteurs

Investir dans des FPI cotées en bourse, c’est comme investir dans n’importe quelle autre société. Pour commencer, vous devez savoir qui gère l’entreprise. Quelle est la stratégie commerciale / d’investissement? Quel est le bilan de l’entreprise? En d’autres termes, vous devriez avoir plusieurs des mêmes questions que vous poseriez et rechercheriez avant d’investir dans Apple, IBM ou toute autre action individuelle.

Les sociétés de placement immobilier pour personnes âgées appartiennent en grande partie au secteur des sociétés de placement immobilier dans le secteur de la santé. Le pourcentage de FPI dans le secteur de la santé et plus particulièrement des FPI pour personnes âgées variera d’une FPI à une FPI.

Au-delà des questions ci-dessus, vous devez d’abord savoir comment le FPI fait son argent. Dans cette vaste catégorie, il existe des FPI qui investissent dans des appartements et des collectivités destinés aux aînés, des résidences-services et des propriétés connexes, telles que des bâtiments médicaux.

Le grand REIT de la santé Ventas ( VTR ) a fait un pari majeur sur le logement des seniors. Les récents commentaires de Morningstar sur le FPI font écho à certaines inquiétudes quant à l’avenir des logements pour personnes âgées: «La forte croissance initialement enregistrée dans les actifs d’exploitation de logements pour personnes âgées de Ventas a ralenti à mesure que les niveaux de l’offre concurrentielle et l’incertitude augmentent. Les performances pourraient continuer à être testées si la dynamique offre / demande s’affaiblit. »

À l’instar de nombreuses tendances que nous observons dans le monde des affaires, lorsque les entreprises repèrent le potentiel de profit, elles ont tendance à se lancer dans un segment d’activité. Le logement des seniors ne fait pas exception. Bien que la démographie soit favorable aux résidences pour personnes âgées de tous types, une offre excédentaire pourrait réduire leur rentabilité et donc la rentabilité et les flux de trésorerie des FPI qui investissent dans ces propriétés.

Dividendes et revenus

L’une des caractéristiques de la plupart des FPI est qu’elles génèrent un revenu de dividendes important. Le Vanguard REIT ETF ( fonds indiciel répliquant l’indice MSCI US REIT – a un rendement de 3,72% par Morningstar. Selon les données de Morningstar, certaines des principales FPI du secteur de la santé, détenant d’importants titres de propriété pour les seniors, affichent des rendements très solides dans l’environnement actuel de taux d’intérêt bas:

• HCP, Inc. ( HCP ) – 7,76%
• Fiducie pour les propriétés de logement pour personnes âgées ( SNH ) – 8,15%
• Ventas ( VTR ) – 4,60%

La ligne de fond

Les tendances démographiques favorisent certainement les sociétés de placement immobilier pour personnes âgées et les sociétés de placement immobilier de soins de santé détenant des participations importantes dans ce secteur. Avant d’investir en eux, cependant, il est utile de considérer plusieurs points.

Premièrement, bien que le revenu de dividendes de bon nombre de ces FPI soit très tentant dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas lorsque les rendements sont aussi élevés sur certains de ces FPI, vous devez vous demander s’ils sont durables et quels risques supplémentaires sont pris pour offrir ces rendements.. Deuxièmement, les taux d’intérêt plus élevés sont l’ennemi de toutes les FPI, et les investisseurs doivent se demander comment une hausse des taux d’intérêt affectera les FPI qu’ils envisagent. Enfin, si les tendances démographiques sont favorables, il est important de rester au top de l’offre de logements seniors par rapport à la demande potentielle.