Hypothèque à appréciation partagée (SAM)

Qu’est-ce qu’une hypothèque à appréciation partagée (SAM)?

Une hypothèque à appréciation partagée (SAM) est lorsque l’emprunteur ou l’acheteur d’une maison partage un pourcentage de l’ appréciation de la valeur de la maison avec le prêteur. En échange de cette compensation supplémentaire, le prêteur s’engage à facturer un taux d’intérêt inférieur au taux d’intérêt en vigueur sur le marché.

Comprendre un prêt hypothécaire à appréciation partagée

Une hypothèque à appréciation partagée (SAM) diffère d’une hypothèque ordinaire lors de la revente de la propriété. Avec une hypothèque standard, l’emprunteur paie au prêteur le principal dû sur le prêt majoré des intérêts sur un certain nombre d’années. Lorsque l’emprunteur vend la maison, le produit de la vente est utilisé pour rembourser l’hypothèque s’il y a encore un solde dû à la banque.

À titre d’exemple, disons qu’un propriétaire a financé 300 000 $ et qu’à la fin de l’hypothèque, l’emprunteur a remboursé le prêt. Supposons que la valeur de la maison soit passée de 300 000 $ à 360 000 $ ou 20%. L’emprunteur conserve le gain de 20% ainsi que le produit de la vente.

Avec un SAM, l’emprunteur accepte de donner une partie de la valeur appréciée de la maison au prêteur lorsque l’emprunteur vend la maison, ainsi que de rembourser l’hypothèque. Le montant apprécié payé à la banque est appelé intérêt conditionnel, car vous accordez au prêteur un intérêt sur la valeur estimée de la propriété. L’intérêt éventuel est convenu d’avance et est dû au prêteur lors de la vente de la propriété. La banque propose généralement un taux d’intérêt plus bas sur un SAM.

En utilisant notre exemple précédent, disons que l’emprunteur a contracté une hypothèque à appréciation partagée avec la banque, qui comporte une clause conditionnelle de 25%. Si vous vous souvenez bien, la valeur de la maison s’est appréciée de 300 000 $ à 360 000 $ pour un gain de valeur de 60 000 $. Selon les directives SAM, le propriétaire paierait à la banque 25% ou 15 000 $ de l’appréciation de 60 000 $ de la valeur.

Variations des prêts hypothécaires à appréciation partagée

Les prêts hypothécaires à appréciation partagée peuvent comporter divers contingents. Un SAM peut inclure une clause d’élimination progressive par laquelle il pourrait être éliminé complètement ou réduire le pourcentage payé au prêteur au fil du temps. La clause encourage le propriétaire à ne pas vendre la propriété et à rembourser le prêt hypothécaire. Avec certaines clauses, l’intérêt éventuel pourrait disparaître complètement, le propriétaire ne devant rien au moment de la vente.

Une autre variante de la clause d’élimination progressive peut stipuler que l’emprunteur paie un pourcentage de l’appréciation du prix du logement uniquement si le logement est vendu dans les premières années. Un terme de retrait progressif typique stipulerait que 25% de l’appréciation de la valeur serait versée au prêteur si l’emprunteur vend dans les cinq ans.

La situation idéale pour l’emprunteur serait de garder la maison pendant cinq ans et s’il y a une augmentation de valeur, de la vendre après la cinquième année puisque l’emprunteur conserverait toute l’appréciation du prix. Cependant, il peut y avoir des risques pour l’emprunteur. Si un emprunteur ne vend pas la maison et détient la propriété jusqu’à la fin de l’hypothèque, il se peut qu’il doive quand même payer à la banque sa part de la valeur appréciée, s’il n’y a pas de clause d’élimination progressive.

D’autre part, les SAM aident les prêteurs à récupérer les intérêts perdus si un emprunteur vend la propriété avant de rembourser l’hypothèque. Les banques gagnent de l’argent sur les intérêts facturés sur un prêt hypothécaire, et si un acheteur vend la maison, la banque perd tous les paiements d’intérêts futurs. Une hypothèque à appréciation partagée permet de compenser une partie de la perte d’intérêts sur le prêt si la propriété est vendue.

Les prêts hypothécaires à appréciation partagée en pratique

Les hypothèques à appréciation partagée sont parfois utilisées avec des investisseurs immobiliers et des nageoires. Les palmes sont ces investisseurs qui achètent et rénovent une propriété dans l’espoir de réaliser un profit. Les SAM pour palmes fonctionnent généralement mieux dans un marché immobilier en pleine croissance. Cependant, ce type de prêt immobilier a souvent une limite de temps pour le remboursement du solde. Les propriétés non vendues à la date limite ont généralement le refinancement du solde restant au taux du marché en vigueur.

Une autre utilisation d’un prêt hypothécaire à appréciation partagée est lorsqu’un prêt hypothécaire dépasse la valeur de la maison ou s’il est sous l’ eau. Une hypothèque sous-marine peut survenir si le marché du logement a décliné après l’achat de la maison. La banque pourrait proposer une modification de prêt pour réduire la dette hypothécaire afin qu’elle corresponde à la valeur marchande inférieure de la maison. En contrepartie, la banque pourrait demander que le prêt soit modifié en une hypothèque à plus-value partagée.

Cependant, il peut y avoir divers problèmes fiscaux avec les SAM, dans lesquels les prêteurs pourraient ne pas bénéficier du même traitement fiscal pour le gain apprécié que les emprunteurs. Par conséquent, il est important de contacter un conseiller fiscal ou un comptable pour vous aider à déterminer s’il vaut la peine de contracter une hypothèque à plus-value partagée.