Garantie hypothécaire résidentielle (RMBS)

Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire résidentielle (RMBS)?

Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) sont des titres de créance (similaires à une obligation), adossés aux intérêts payés sur les prêts pour les résidences. Les intérêts sur les prêts tels que les prêts hypothécaires, les prêts sur valeur domiciliaire et les prêts hypothécaires à risque sont considérés comme étant quelque chose avec un taux de défaut comparativement faible et un taux d’intérêt comparativement élevé, car il y a une forte demande pour la propriété d’une résidence personnelle ou familiale.. Les investisseurs qui sont attirés par ce type de sécurité veulent également être protégés du risque de défaut inhérent aux prêts individuels de ce type. Ce risque est atténué par la mise en commun de nombreux prêts de ce type pour minimiser le risque de défaillance individuelle.

Fonctionnement d’une garantie hypothécaire résidentielle (RMBS)

Un titre adossé à une hypothèque résidentielle est constitué par l’une des deux sources suivantes: une agence gouvernementale telle que la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou par une société de banque d’investissement sans agence.. Premièrement, ces entités vendent ou contrôlent un grand nombre de prêts résidentiels. Ensuite, ils regroupent un grand nombre d’entre eux en un seul groupe de prêts. Enfin, ces entités vendent essentiellement des obligations adossées à ce pool de prêts.

Les paiements sur ces prêts sont versés aux investisseurs qui ont acheté dans ce pool, et les taux d’intérêt qu’ils reçoivent sont meilleurs que les obligations garanties par le gouvernement américain typiques. Les établissements émetteurs conservent une commission pour la gestion du pool, et les risques de défaut sur ces prêts hypothécaires sont partagés à la fois par les émetteurs et les investisseurs. Étant donné que chacun de ces prêts ne constitue qu’une petite partie du plus grand ensemble de prêts collectés, le défaut de l’un de ces prêts a moins d’impact sur les investisseurs que s’ils investissaient individuellement dans l’un de ces prêts.

Avantages et inconvénients d’un RMBS

La construction d’un RMBS a l’avantage d’offrir moins de risques et une plus grande rentabilité aux investisseurs. Cela permet également aux entités émettrices de lever plus de liquidités pour les réserves, contre lesquelles elles peuvent consentir davantage de prêts. Cela rend à son tour plus de capitaux d’investissement disponibles pour les propriétaires d’entreprise et les entrepreneurs.

En tant qu’indicateur de leur efficacité et de leurs avantages, on peut noter que la plus grande catégorie d’investisseurs RMBS est constituée par les compagnies d’assurance-vie. Ces institutions bénéficient d’un moyen efficace d’investir des milliards de dollars dans des placements à taux d’intérêt plus élevés que les obligations d’État, tout en prenant des risques acceptables.

Un RMBS peut contenir une multitude de types de prêts hypothécaires. Les titres peuvent contenir tous un type d’hypothèque ou une combinaison de différents types. Ils peuvent contenir des hypothèques à taux fixe, des taux variables, des taux ajustables et des prêts hypothécaires de qualité de crédit variable, y compris les taux préférentiel et subprime. Cette variété permet d’atténuer le risque de défaut.

La complexité de tous les RMBS, en tant que type d’investissement, crée des inconvénients difficiles à quantifier. Le premier est le risque systémique, ou le risque que les tensions du système financier affectent uniformément tous les investissements au sein du pool qui sous-tend le RMBS. Ce risque était évident lors de la crise financière de 2008. La seconde est que, parce que les investisseurs sont plus éloignés des titulaires de prêts hypothécaires individuels, ils ont moins intérêt à leur réussite. Alors que les taux de défaut historiques oscillaient autour de 2%, en 2009, ce taux était proche de 5%. Dix ans plus tard, ce risque semble peu préoccuper les investisseurs puisque le taux de défaut est tombé en dessous de 1%.

Investir dans des titres hypothécaires résidentiels

Investir dans un titre adossé à une hypothèque résidentielle peut exposer l’investisseur au risque de remboursement anticipé et au risque de crédit. Le risque de remboursement anticipé est le risque que le prêteur hypothécaire rembourse l’hypothèque avant sa date d’échéance, ce qui réduit le montant des intérêts que l’investisseur aurait autrement reçus. Le prépaiement, en ce sens, est un paiement supérieur au paiement du principal prévu. Cette situation peut survenir si le taux d’intérêt actuel du marché tombe en dessous du taux d’intérêt de l’hypothèque, car le propriétaire est plus susceptible de refinancer l’hypothèque. Le risque de crédit pour les investisseurs en RMBS survient lorsque l’emprunteur cesse d’effectuer des paiements sur son prêt hypothécaire

Les titres adossés à des hypothèques résidentielles sont utilisés par des institutions financières comme les compagnies d’assurance en raison de leurs caractéristiques de flux de trésorerie et de leur durée de vie relativement longue, qui peuvent compenser les engagements à long terme assumés par les compagnies d’assurance. De plus, les acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles ont souvent leur mot à dire sur la façon dont ils sont construits, de sorte qu’ils peuvent être spécialement conçus pour compenser un passif ou pour s’adapter aux préférences d’autres investisseurs en matière de risque, de rendement et de calendrier des flux de trésorerie, par exemple.