Hypothèque de réinstallation (Relo)
Qu’est-ce qu’une hypothèque de réinstallation (Relo)?
Conçue explicitement pour la relocalisation et le transfert d’employés, l’hypothèque de relocalisation (relo) est un type de produit hypothécaire alternatif. Les entreprises profitent de ces prêts dans le cadre du programme de signature ou d’emploi pour les employés de niveau supérieur. Les hypothèques Relo rendent le processus de déménagement plus confortable et économique.
Points clés à retenir
- L’hypothèque de relocalisation (relo) est un type de produit hypothécaire alternatif conçu explicitement pour la relocalisation et le transfert d’employés dans le cadre d’un programme incitatif.
- Les hypothèques de réinstallation impliquent souvent des contributions financières de l’employeur dans le cadre du forfait. Ces contributions peuvent inclure des subventions pour couvrir les frais de clôture, les rachats de taux d’intérêt et les taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché.
- Les prêts à la réinstallation, de même que les prêts sur actions coopératives et certains prêts de rachat, sont considérés comme des prêts hypothécaires spéciaux.
Comprendre les hypothèques de réinstallation
Les hypothèques de réinstallation impliquent souvent des contributions financières de l’employeur dans le cadre du forfait. Ces contributions peuvent inclure des subventions pour couvrir les frais de clôture, les rachats de taux d’intérêt et les taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché. Les taux hypothécaires de réinstallation peuvent être établis à des taux de 25 à 50 points de base inférieurs aux taux d’intérêt du marché pour des prêts hypothécaires conventionnels similaires. Un point de base équivaut à 1 / 100e de 1% et réduit le taux d’intérêt du prêt.
Le prêteur peut également fournir un personnel dédié de consultants en prêts immobiliers formés pour répondre aux besoins des employés transférés qui achètent ou vendent une maison. Cela peut entraîner un traitement des prêts plus rapide et moins coûteux.
Déménagement des employés avec hypothèques de réinstallation
Certaines données montrent qu’un employé qui déménage pour son travail est susceptible de transférer à plusieurs reprises à des intervalles de temps prévisibles, souvent au moins deux déménagements en cinq ans. Un employeur n’est pas susceptible d’aider à la réinstallation d’un employé à moins qu’il ne prévoie une ancienneté au nouvel emplacement d’un an ou plus. En conséquence, ces acheteurs peuvent être moins susceptibles de se refinancer au début de la durée du prêt.
En outre, les subventions de l’employeur réduisent généralement le paiement mensuel de l’emprunteur et réduisent la sensibilité de l’emprunteur au refinancement lié aux taux pendant la période du soutien, qui est généralement au début de la durée du prêt.
Si les taux d’intérêt augmentent, les remboursements anticipés ont tendance à rester relativement plus rapides après la première ou les deux premières années en raison des cycles naturels de délocalisation parmi ces emprunteurs. Une baisse des taux d’intérêt peut amener l’employeur à encourager le salarié à refinancer le prêt par le biais de clauses de refinancement forcé.
Investir dans des pools d’hypothèques de réinstallation
Fannie Mae propose des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ce pool de propriétés sous-jacentes est entièrement constitué de prêts à la réinstallation. Cependant, les prêts à la relocalisation – ainsi que les prêts sur actions coopératives et certains prêts de rachat – sont considérés comme des prêts hypothécaires spéciaux. En tant que prêts spéciaux, il y a des limites sur le nombre de propriétés qui peuvent être incluses dans les pools admissibles.
Les prêts à la réinstallation peuvent également être inclus dans d’autres pools. Si un pool à taux fixe contient plus de 10% de prêts à la relocalisation, le préfixe du pool identifiera le pool comme un pool de prêts à la relocalisation et la partie statistiques du pool dusupplément de prospectus indiquera le pourcentage de prêts à la relocalisation dans le pool.
Tout pool de sécurité adossé à des hypothèques comporte le risque de remboursement anticipé du prêt de l’acheteur. La capacité de prédire ce risque est d’une valeur significative pour les traders. Les hypothèques relo ont tendance à avoir une caractéristique de remboursement anticipé plus prévisible qui permet aux titres adossés à des hypothèques relo de se négocier avec une prime. Les hypothèques de réinstallation ont des caractéristiques de risque de remboursement anticipé plus prévisibles que les hypothèques sans relocalisation.
De plus, les titres adossés à des créances hypothécaires ont toujours été prépayés plus rapidement que les produits conventionnels similaires dans la plupart des environnements de taux d’intérêt et peuvent également protéger l’investisseur dans des environnements de taux d’intérêt en hausse.