Un guide rapide pour aider votre enfant adulte à acheter une maison
Table des matières
Développer
- Méthodes courantes pour aider un enfant
- Implications fiscales des dons en espèces
- Avant de signer un prêt hypothécaire
- Économies fiscales potentielles pour les parents
- Bâtir l’équité
- Les coûts élevés des résidences secondaires
- Naviguer dans le coût émotionnel
- Les récompenses de l’aide
Dans le marché actuel, les jeunes accédants à la propriété peuvent se retrouver pris dans un réseau de dettes étudiantes, de hausse des prix des logements et d’exigences rigoureuses en matière de prêts hypothécaires. En conséquence, une certaine aide des parents est devenue plus courante. Plus d’un quart des acheteurs de maison âgés de 22 à 29 ans ont déclaré que les cadeaux en espèces de la famille et des amis étaient la source de leurs acomptes, selon l’Association nationale des agents immobiliers, tandis que d’autres accordaient des prêts.
Avoir les moyens d’aider vos enfants adultes à acheter une maison ou un appartement est une bénédiction et un luxe. Mais avant de signer sur la ligne pointillée, réfléchissez à la meilleure façon de procéder.
Méthodes courantes pour aider vos enfants
Il existe de nombreuses façons d’aider un enfant à acheter une maison, et l’une des plus courantes est simplement de l’acheter carrément à votre nom et de la louer ou de la donner à votre enfant. L’immobilier est une opportunité d’investissement et des milléniaux d’un océan à l’autre vivent dans des appartements qui sont légalement les pieds-à-terre de leurs parents.
Il existe d’autres possibilités:
- Fournir l’ acompte pour la maison de l’enfant.
- Copropriété de la maison avec votre enfant. Votre contribution vous donnerait la valeur nette de la maison. Lorsqu’il est vendu, vous récupérez votre argent.
- Achetez une propriété à logements multiples ou un endroit assez grand pour les colocataires pour compenser le coût.
- Financez l’achat de la maison de votre enfant et officialisez-le en en faisant une véritable hypothèque. Un gestionnaire d’hypothèques peut aider à bien structurer le prêt et ses modalités de paiement, et même générer des relevés mensuels et des formulaires fiscaux.
Implications fiscales des dons en espèces
Pour desraisons fiscales, lesparents optent souvent pour cadeaux enfants avec l’argent dontils ont besoin plutôt que depayer les coûts directement. L’exclusion fiscale 2020 est de 15 000 $ pour chaque bénéficiaire et pour chaque contribuable par année.
Par exemple, vous et votre conjoint pourriez donner à votre enfant et au conjoint de votre enfant un total de 60 000 $ (15 000 $ x 2 parents x 2 bénéficiaires). C’est un acompte décent dans de nombreuses villes américaines.
Points clés à retenir
- Il existe de nombreuses façons d’aider votre enfant à acheter sa première maison. Vous pourriez envisager d’être copropriétaire, de fournir l’hypothèque ou de donner de l’argent pour l’acompte.
- Si vous aidez avec de l’argent, l’exclusion de la taxe sur les dons vous aidera tous les deux.
- Évitez de piller vos fonds de retraite ou de vous endetter.
Vous pouvez suivre le premier cadeau avec un autre cadeau de 60 000 $ (15 000 $ x 2 parents qui font un don x 2 destinataires) le 1er janvier de l’année prochaine, en supposant que l’IRS ne change pas le montant.
Le total de 120 000 $ ne sera pas considéré comme un revenu ni assujetti à l’impôt fédéral sur le revenu dans la déclaration de revenus de votre enfant.
Gardez à l’esprit que l’argent doit être recherché, suivi et documenté. Pour sécuriser la transaction, faites appel à un professionnel des prêts hypothécaires qui en a l’expérience.
Avant de signer un prêt hypothécaire
Certains prêteurs exigent que toutes les parties sur le titre figurent sur le contrat hypothécaire. Même si l’intention est que l’enfant gère les mensualités hypothécaires, les parents sont également financièrement responsables de la dette.
Pourtant, si les parents ne sont pas sur l’hypothèque, ils ne peuvent pas profiter de ladéduction fiscale des intérêts hypothécaires. Même un prêt sans intérêt d’un parent à un enfant peut entraîner une obligation fiscale pour le parent. L’IRS suppose que vous gagnez des intérêts même si vous ne le faites pas, et c’est un revenu imposable.
Les prêts parentaux alourdissent le fardeau de la dette de l’enfant et pourraient nuire à ses chances d’être éligible à un financement à part entière. Du côté positif, un prêt correctement enregistré permet à l’enfant de maximiser les déductions au moment de l’impôt.
Si vous cosignez une hypothèque et que l’enfant fait défaut, vous êtes également responsable.
Même si les parents fournissent un acompte, l’enfant devra toujours être admissible à l’hypothèque, ce qui comprend des réserves de liquidités, un emploi stable et un revenu stable.
Les prêteurs autorisent les dons en espèces
Cela dit, les prêteurs hypothécaires permettent généralement que l’acompte sur une résidence principale soit entièrement ou partiellement compensé par des dons en espèces, à condition que les autres conditions soient remplies.
L’hypothèque Home Possible Advantage de Freddie Mac, par exemple, permet à la totalité de l’acompte de 3% de provenir de cadeaux.
Économies fiscales potentielles pour les parents
Les parents qui achètent une maison et permettent à leur enfant d’y vivre pourraient bénéficier d’importantes déductions fiscales. Les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, les réparations, l’entretien et les améliorations structurelles sont généralement déductibles sur une résidence secondaire.
Cependant, alors qu’un propriétaire peut déduire jusqu’à 25 000 $ de pertes chaque année, les parents sont confrontés à des règles différentes lorsqu’ils louent à des membres de la famille. Si l’enfant ne paie pas de loyer, cela est considéré comme une utilisation personnelle de la propriété et les déductions liées à la location ne sont pas autorisées.
Complications fiscales
Cependant, si l’enfant a des colocataires qui paient un loyer, le parent peut être en mesure de prendre les déductions liées à la location tout en permettant à l’enfant d’y vivre sans loyer.
Notez que la déduction des intérêts hypothécaires ne peut être prélevée que par une personne qui paie l’hypothèqueet possède (ou possède en partie) la maison. Si le parent détient le titre de propriété mais que l’enfant effectue le paiement de l’hypothèque chaque mois, aucun des deux ne peut bénéficier de la déduction des intérêts. Si l’enfant possède un pourcentage de la maison, il peut déduire cette part des intérêts.
Bâtir des capitaux propres et investir à long terme
Aider aux paiements hypothécaires peut avoir plus de sens sur le plan financier que d’accorder à un enfant une allocation mensuelle de logement ou de payer le loyer mensuel. Rembourser une hypothèque augmente la valeur nette de la maison, et les maisons se transforment en actifs, appréciant généralement les actifs.
Gardez simplement à l’esprit que l’immobilier résidentiel est mieux considéré comme un investissement à long terme. En règle générale, la plupart des acheteurs doivent garder une maison pendant trois à cinq ans juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
Si les parents choisissent d’accorder un prêt à faible taux d’intérêt à l’enfant, devenant en fait le prêteur hypothécaire, ils bénéficieront d’un peu de revenu provenant des mensualités. Même un prêt à faible taux d’intérêt peut battre le rendement de nombreux investissements prudents.
Les coûts élevés des résidences secondaires
Les maisons achetées par les parents comme résidences secondaires ou comme investissements nécessitent souvent des acomptes plus importants, car elles ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires généreux et adaptés aux primo-accédants tels que les prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA).
«La différence entre une hypothèque principale [résidentielle] et une hypothèque résidentielle d’investissement est importante», note Linda Robinson, agent immobilier et agent de crédit chez Cabrillo Mortgage à San Diego. « Vous devez verser au moins 20% à 30% sur les immeubles de placement, et les taux [d’intérêt] sont également un peu plus élevés. Si les enfants sont solvables, les parents auront peut-être intérêt à être cosignataires et donneurs de cadeaux. que d’être ceux qui ont prêté. »
Risques liés à la cosignature
Si un parent cosigne une hypothèque et que l’enfant prend du retard sur les paiements, la cote de crédit du parent est tout autant affectée que celle de l’enfant.
De plus, en tant que cosignataire, le parent est en dernier ressort responsable de la dette.
Enfin, un parent qui cosigne pour – ou donne de l’argent à – un enfant marié qui divorce alors pourrait être empêtré dans une division désordonnée des actifs et perdre une partie ou la totalité de l’investissement au profit de l’ex-conjoint.
Naviguer dans le coût émotionnel
L’enchevêtrement financier dans les familles peut causer du stress et des conflits. Les frères et sœurs en dehors de l’échange peuvent se sentir jaloux ou irrités. Les donneurs de cadeaux peuvent se trouver frustrés par ce qu’ils perçoivent comme une mauvaise utilisation du cadeau, mais impuissants à y faire quoi que ce soit.
Les destinataires de cadeaux peuvent se sentir frustrés par les conditions attachées à un cadeau sous la forme d’attentes et de règles.
Certains parents ne peuvent pas se résoudre à appliquer les conséquences lorsque l’enfant ne respecte pas sa part du marché.
Les arrangements financiers entre les membres de la famille peuvent souvent conduire à des malentendus désordonnés et être difficiles, voire impossibles à appliquer.
Les récompenses de l’aide
Les avantages d’ acheter une maison pour un enfant ou de fournir une aide financière pour l’acquérir sont nombreux. Cela peut donner à l’enfant les avantages fiscaux liés à l’accession à la propriété et l’aider à se bâtir un bon historique de crédit.
L’achat peut être une décision financière judicieuse si les actifs des parents sont suffisamment importants pour déclencher des impôts sur les successions ou des droits de succession. Diminuer la succession maintenant pourrait réduire le fardeau fiscal à l’avenir.
En outre, la propriété est un investissement qui pourrait finalement aider le parent à atteindre son seuil de rentabilité ou à réaliser un profit, les dépenses en cours de route étant déductibles d’impôt.
Ne sors pas sur un membre
Les parents ne devraient jamais acheter une maison à un enfant si cela signifie compromettre sa capacité de payer ses propres factures, de payer ses propres versements hypothécaires ou de maintenir son niveau de vie à la retraite.
C’est généralement une mauvaise idée d’emprunter sur des fonds de retraite ou une résidence principale ou de décimer complètement un compte d’épargne.
Les conséquences émotionnelles sont plus difficiles à mesurer que les conséquences financières. Peu importe comment vous décidez de l’aborder – don, prêt, copropriété – mettez-le par écrit. Cela peut être un acte d’amour, mais il doit être traité comme un accord commercial.