Propco (société immobilière)
Qu’est-ce qu’un Propco (société immobilière)?
Une propco, une société immobilière ou une société d’accessoires est une entité secondaire créée par une entreprise spécifiquement pour détenir et gérer les biens immobiliers qu’elle possède.
La remise de biens immobiliers générateurs de revenus et de la dette connexe à une filiale nouvellement créée offre généralement à la société mère ou à l’ opco (société d’exploitation) des avantages liés aux problèmes de financement et de notation de crédit.
Points clés à retenir
- Une propco est une filiale créée spécifiquement par une société mère ou une opco pour détenir et gérer ses biens immobiliers générateurs de revenus.
- Ces accords visent presque toujours à garantir un financement plus favorable et à atténuer les problèmes de notation de crédit.
- Le transfert de tous les biens immobiliers et de la dette connexe à la propco permet à l’opco de libérer des fonds et d’améliorer sa santé financière.
- La propco, quant à elle, hérite d’un portefeuille de propriétés qu’elle peut utiliser comme garantie pour lever des capitaux à des taux compétitifs.
Comment fonctionne une Propco (société immobilière)
Les accords commerciaux entre Opco-propco font en sorte que la filiale ou la société immobilière détient ou possède tous les actifs, y compris les biens immobiliers, que la société d’exploitation principale (opco) utilise pour générer des revenus. Pourquoi faire ceci? Principalement pour obtenir un financement plus favorable et capitaliser l’entreprise pour son expansion.
Toutes les questions liées au financement et à la notation de crédit sont soudainement divisées entre deux parties. L’opco supprime le coût de possession de ses biens immobiliers de ses livres, ce qui lui permet de libérer des fonds et d’améliorer sa santé financière.
Dans le même temps, la nouvelle propco hérite d’un portefeuille de propriétés qu’elle peut utiliser comme garantie pour contracter des dettes et lever des capitaux à des taux compétitifs.
Critique d’un Propco (société immobilière)
Les accords Opco-propco permettent à la société d’exploitation de louer ou de louer des biens à la société immobilière. En pratique, cela ressemble à une vente et une cession – bail. Cependant, la société ne renonce jamais à la propriété de quelque manière que ce soit, car la propco et l’opco font partie du même groupe de sociétés.
Bien que cela puisse sembler l’équivalent d’entreprise d’avoir votre gâteau et de le manger, il peut y avoir plusieurs inconvénients à créer un propco. Si une entreprise travaille à partir de plusieurs emplacements plutôt que d’un emplacement principal, un arrangement propco enferme l’entreprise dans une situation où la fermeture de n’importe quel emplacement devient plus difficile.
Dans une configuration d’entreprise traditionnelle, par exemple, une entreprise peut choisir de fermer un emplacement ou un bureau peu performant et probablement vendre la propriété. En revanche, dans un arrangement propco, la propco est propriétaire de la propriété et peut ne pas choisir de la décharger si le marché ne revient pas suffisamment pour couvrir les dettes.
Par conséquent, l’opco peut être tenue de payer un loyer sur une propriété, même si elle ne l’utilise pas, parce que la propco dépend de ce revenu pour assurer le service de la dette financée sur les propriétés.
Considérations particulières
Transitions de Propco à REIT
Parce qu’un Propco peut limiter la flexibilité de la société d’ exploitation dans certaines situations, la société d’exploitation parfois essaimer la société immobilière en fiducie de placement immobilier (FPI) pour le transformer en sa propre entité.
La création d’un REIT– des sociétés qui détiennent un portefeuille de propriétés et d’hypothèques, perçoivent des loyers sur celles-ci puis en reversent le produit aux investisseurs sous forme de dividendes– offre des avantages fiscaux à la société mère, notamment en supprimant les éventuels problèmes de double imposition. avec un arrangement propco-opco.
Important
Une société d’exploitation peut par la suite opter pour la scission d’une filiale en tant que fiducie de placement immobilier (FPI) pour obtenir des avantages fiscaux.
Une fois scindée, la propco peut agir comme n’importe quelle autre FPI, en ajoutant à son portefeuille des propriétés qui ne sont pas liées aux activités de l’opco.