Marché hypothécaire principal
Qu’est-ce que le marché hypothécaire principal?
Le marché hypothécaire principal est le marché sur lequel les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur principal. Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous les principaux prêteurs et font partie du marché hypothécaire primaire.
Comment fonctionne le marché hypothécaire principal
Les propriétaires peuvent traiter directement avec les prêteurs principaux lorsqu’ils recherchent un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale. Pour la plupart des emprunteurs, ils ne remarqueront pas qu’ils traitent sur le marché hypothécaire primaire, car ils interagiront avec leur représentant hypothécaire de leur banque locale pendant tout le processus. Le professionnel des prêts hypothécaires informera l’emprunteur des différents types de prêts hypothécaires disponibles et indiquera le taux d’intérêt en fonction du type choisi. La succursale locale sera généralement le lieu de clôture du prêt – là où les documents sont signés.
De nombreux emprunteurs commencent également le processus d’achat d’une maison en contactant un banquier hypothécaire ou un initiateur de prêts hypothécaires. Les initiateurs et les banquiers hypothécaires ne sont pas des banques en soi, mais contribuent plutôt à faciliter la transaction et à renvoyer la demande de prêt hypothécaire à une banque pour clôturer le prêt. Les courtiers reçoivent des honoraires pour leurs services puisqu’ils renvoient des affaires à des prêteurs principaux. Les emprunteurs, quant à eux, sont prêts à obtenir un meilleur taux en demandant au courtier de rechercher la meilleure offre en fonction du crédit de l’emprunteur et des conditions souhaitées.
Cependant, il est important de noter que le règlements concernant l’indemnisation des courtiers en hypothèques. Avant la crise financière, les courtiers pouvaient recevoir une compensation de l’emprunteur ainsi que du prêteur. Les consommateurs ne savaient pas que le courtier était payé par le prêteur lorsqu’ils payaient leurs honoraires. De plus, les courtiers étaient incités à orienter les consommateurs vers des produits ou des prêts hypothécaires plus chers et parfois des taux d’intérêt plus élevés. Depuis la Grande Récession de 2008 et 2009 et les réglementations qui en ont découlé, le nombre de courtiers en hypothèques a diminué.
Points clés à retenir
- Le marché hypothécaire principal est le marché où les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur principal.
- Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous les principaux prêteurs et font partie du marché hypothécaire primaire.
- Les propriétaires peuvent traiter directement avec les prêteurs principaux lorsqu’ils recherchent un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale.
Avantages du marché hypothécaire principal
Les emprunteurs qui effectuent des transactions sur le marché hypothécaire primaire offrent certains avantages, notamment:
Faibles coûts de clôture
Les prêteurs principaux sont généralement des banques locales, ce qui signifie qu’ils effectuent l’analyse du crédit et le processus de souscription. Les preneurs fermes examinent les informations financières et les antécédents de crédit d’un emprunteur pour décider d’accorder ou de refuser le crédit. En outre, les banques locales préparent tous les documents et la documentation en interne au lieu de passer par une unité centralisée hors de l’État, comme c’est le cas pour certaines grandes banques. Le résultat peut être des frais moins élevés avec une banque locale car ils ont moins de frais généraux par rapport à une banque plus grande. De plus, si un courtier en hypothèques a participé à la recherche de la banque, des frais seront également facturés. En bref, opter pour une banque gérée localement pour un prêt hypothécaire primaire peut aider à réduire les frais de clôture.
Petits acomptes
En règle générale, la mise de fonds pour une hypothèque correspond à 20% du prix d’achat de la maison. Cependant, un emprunteur peut déposer moins d’argent et de nombreux prêteurs principaux offrent une mise de fonds de 10%.
Pour les emprunteurs à revenu faible à modéré, un prêt FHA offre un acompte aussi bas que 3,5% de la valeur de la maison. La FHA est la Federal Housing Administration, qui offre une assurance aux prêteurs afin qu’ils puissent accorder des prêts aux emprunteurs à faible revenu.
Cependant, un acompte de moins de 20% oblige l’emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire privée ou PMI. PMI protège les banques et les prêteurs en cas de défaut de l’emprunteur sur l’hypothèque. Le PMI est une redevance mensuelle facturée à l’emprunteur jusqu’à ce que 20% du prêt hypothécaire ait été remboursé.
La flexibilité
Étant donné que les initiateurs du prêt sont généralement des banques locales, il est plus probable que les emprunteurs seront en mesure de communiquer avec les personnes qui auront le dernier mot, ce qui ne se produira probablement pas dans une banque nationale. Le contact direct peut offrir de la flexibilité si les emprunteurs ont une situation financière unique.
La flexibilité peut inclure l’offre d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans par rapport à 30 ans si l’emprunteur souhaite rembourser le prêt plus tôt. Certains des avantages d’un prêt hypothécaire de 15 ans comprennent moins de frais d’intérêt totaux, car il est remboursé plus tôt. En outre, les emprunteurs peuvent généralement négocier un taux d’intérêt plus bas, car il y a moins de risque de défaillance de l’emprunteur ou de ne pas rembourser le prêt en raison de difficultés financières. Bien sûr, un gros avantage d’un prêt hypothécaire de 30 ans est qu’il offre des paiements moins élevés, car ils sont étalés sur une période plus longue par rapport aux autres conditions.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont une option flexible qui est généralement offerte à titre onéreux. Les prêts ARM sont généralement assortis d’un taux d’intérêt fixe pour une période de temps déterminée, puis ajustés annuellement selon un indice prédéterminé par le prêteur et l’emprunteur. En règle générale, les ARM sont assortis d’un plafond sur le montant maximal du taux d’intérêt pendant la durée d’un prêt, ce qui facilite le calcul et le budget de votre paiement mensuel maximal.
Marché hypothécaire principal et marché hypothécaire secondaire
Le marché primaire est composé de prêteurs primaires. Les prêteurs principaux conservent généralement les prêts qu’ils émettent dans le cadre de leur portefeuille et les assurent pendant toute la durée du prêt. Cependant, la banque qui a accordé le prêt hypothécaire peut vendre le prêt sur le marché hypothécaire secondaire, qui est un marché où les investisseurs peuvent acheter et vendre des prêts hypothécaires déjà émis. Une hypothèque peut être vendue à un autre prêteur ou à une société de services, qui traite les paiements du prêt. Le nouveau prêteur ou fournisseur de services tire de l’argent des frais et des intérêts sur l’hypothèque.
De nombreux prêts hypothécaires sont achetés par Fannie Mae ou la titres adossés à des hypothèques (MBS), qui sont similaires aux fonds communs de placement mais contiennent des hypothèques au lieu d’actions. Les investisseurs gagnent le taux d’intérêt des prêts hypothécaires pour la détention du MBS.
Si votre prêt hypothécaire est vendu, sachez que c’est une pratique courante dans le secteur financier. Les banques ont des limites de prêt, ce qui signifie qu’elles ont des plafonds quant à la part de leur base de dépôts qu’elles peuvent prêter. La vente d’un prêt hypothécaire à Fannie Mae ou à un prestataire de services supprime le prêt des livres de la banque lui permettant de prêter plus d’argent. Si les banques ne pouvaient pas vendre leurs prêts hypothécaires, elles atteindraient leur plafond de prêt et ne pourraient plus offrir de prêts hypothécaires, ce qui ralentirait l’économie. Cependant, à moins que vous ne souhaitiez acheter un MBS, vous ne traiterez pas avec le marché secondaire. Au lieu de cela, vous traiterez avec une banque ou un courtier sur le marché hypothécaire principal.