Définition du prêt sans évaluation
Qu’est-ce qu’un prêt sans évaluation?
Un prêt sans évaluation est une hypothèque qui ne nécessite pas d’estimation professionnelle de la valeur marchande actuelle de la propriété collatérale, connue dans le langage immobilier comme une évaluation. Les prêts sans évaluation sont très inhabituels et rarement offerts à un emprunteur qui achète une propriété résidentielle à usage privé. Le risque pour un prêteur est tout simplement trop grand s’il n’y a pas d’évaluation impartiale de la valeur de la propriété que le prêteur finance. Si la valeur de la propriété est bien inférieure au montant de l’hypothèque, un propriétaire qui fait défaut sur l’hypothèque laisse le prêteur dans l’impossibilité de récupérer la valeur totale du prêt en vendant la propriété.
Comment fonctionne un prêt sans évaluation
Un prêt sans évaluation peut utiliser d’autres méthodes pour déterminer la valeur d’une maison dans le but de définir le montant à prêter, ou il peut ne pas exiger une évaluation professionnelle de la valeur marchande actuelle de la maison, mais simplement des informations sur le solde du prêt et les finances de l’emprunteur.
Les prêts sans évaluation ont tendance à être disponibles pour les investisseurs qui modifieront ou regrouperont la propriété d’une manière qui rendra une évaluation actuelle invalide ou sans intérêt. Ils peuvent également être proposés aux investisseurs qui mettent beaucoup plus que l’acompte standard de 20% du prix d’achat de la propriété. Mais ces deux situations sont particulières qui ne s’appliquent pas à l’acheteur moyen.
Un prêt de refinancement sans évaluation peut être qualifié d’ hypothèque sans évaluation, mais une première hypothèque et un refinancement hypothécaire fonctionnent différemment, et les raisons pour lesquelles chacune d’elles est proposée sans évaluation diffèrent.
Pour l’acheteur d’une maison typique, un prêt sans évaluation est très inhabituel sur une première hypothèque, mais il est plus courant lorsqu’un prêt hypothécaire est en cours de refinancement.
Prêts sans évaluation et refinancements sans évaluation
La plupart des prêts hypothécaires de premier rang nécessitent une évaluation, mais un refinancement hypothécaire, appelé re-fi, peut ne pas nécessiter d’évaluation en fonction de l’origine de la première hypothèque. Un refinancement hypothécaire est un prêt qui rembourse l’hypothèque initiale et remplace la première hypothèque. Le propriétaire effectue des paiements mensuels ou aux deux semaines sur l’hypothèque refinancée, tout comme il l’a fait sur l’hypothèque initiale.
Les créanciers hypothécaires cherchent généralement à refaire le crédit afin d’obtenir de meilleures conditions sur leurs prêts: un taux d’intérêt plus bas, donc des mensualités moins élevées, si les taux d’intérêt ont considérablement baissé, par exemple. Ou, peut-être, leur valeur nette de la maison peut avoir considérablement augmenté en raison d’une augmentation de la valeur des propriétés locales, ce qui les qualifie pour un taux inférieur. D’autres motifs de refinancement comprennent le désir d’ajouter ou de retirer une autre partie de l’hypothèque initiale ou de convertir une hypothèque à taux variable (ARM) en une hypothèque à taux fixe.
Exemples concrets de refinancements sans évaluation
Certains programmes fédéraux offrent des prêts hypothécaires sans évaluation. Par exemple, le Département américain des Anciens Combattants (VA) offre un prêt de refinancement à réduction des taux d’intérêt (IRRRL) à ceux qui détiennent déjà des prêts VA;renoncer à l’évaluation de la maison fait partie de ses conditions généreuses. La Federal Housing Administration (FHA) et le Département de l’agriculture des États-Unis (USDA) ont des programmes simplifiés similaires.2
En 2017, les prêteurs parrainés par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à offrir des dispenses d’évaluation dans certains cas, à la fois pour les prêts de refinancement et pour les prêts à l’achat d’une maison d’origine.
Les refis fédéraux aident à garantir que les propriétaires ne sont pas en défaut de paiement de la première hypothèque et peuvent rester dans leur maison, offrant ainsi une stabilité à la communauté et au marché immobilier local. Pour cette raison, les opportunités de refinancement sans évaluation se concentrent souvent sur certaines catégories de propriétaires à haut risque qui ne se sont pas vu offrir un prêt original sans évaluation.
La justification d’une évaluation est qu’il est important pour les prêteurs – même lorsque le prêteur est le gouvernement américain – de prêter le montant correct pour payer une propriété, afin que le propriétaire n’ait pas de problèmes avec les paiements et le prêteur pourrait récupérer la valeur du prêt si la propriété était vendue. Mais comme le but d’une refonte sans évaluation n’est pas d’évaluer correctement la propriété, mais de faciliter les conditions et les paiements du propriétaire, la valeur réelle de la propriété n’a pas autant d’importance. C’est pourquoi une re-fi sans évaluation peut avoir du sens.