La valeur liquidative est-elle le meilleur moyen d’évaluer la valeur d’une FPI?

La valeur liquidative (VNI) est l’une des meilleures mesures à utiliser pour évaluer la valeur d’une fiducie de placement immobilier (FPI). Une FPI est un titre négocié comme des actions ordinaires qui investit uniquement dans des biens immobiliers, des propriétés ou des hypothèques. La fonction principale d’une FPI est de gérer des grappes de propriétés qui produisent des revenus. Selon la loi, la majorité des bénéfices d’une FPI est distribuée sous forme de dividendes. L’Internal Revenue Service (IRS) reconnaît une société immobilière en tant que FPI tant qu’elle distribue 90% des bénéfices imposables sous forme de dividendes. Ce règlement permet de réunion à l’entreprise d’éviter toute responsabilité à l’ impôt sur le revenu des sociétés.

Types de FPI

Il existe différents types de FPI, mais la plupart sont des FPI d’actions, qui se concentrent sur les actifs durables. Ces FPI possèdent généralement des types d’immeubles particuliers, tels que des immeubles de bureaux, des appartements ou des centres commerciaux. Pour les FPI d’actions, elles peuvent être soit cotées en bourse, par exemple négociées à la Bourse de New York, soit publiques mais non négociées. De plus, il existe des FPI privées. Enfin, il existe des FPI hypothécaires (mREIT), qui

Les FPI hypothécaires (mREITS) financent des biens immobiliers productifs de revenus en achetant ou en émettant des hypothèques et des titres adossés à des hypothèques et en tirant un revenu des intérêts sur ces placements.

Avantages de NAV

La valeur liquidative est une mesure précieuse à utiliser lors de l’évaluation des FPI. La valeur comptable et des ratios similaires tels que le prix comptable se sont révélés très peu fiables lorsqu’ils sont appliqués aux FPI. L’utilisation de la valeur liquidative est une tentative de contourner la valeur comptable en faveur d’une estimation plus précise de la valeur marchande réelle des titres de FPI.

Pour calculer la valeur liquidative, un analyste génère une évaluation subjective des actifs du FPI. Une façon d’y parvenir est la capitalisation du résultat d’exploitation, en le basant sur les taux du marché. Un taux plafond pour le marché actuel est déterminé et utilisé pour diviser le bénéfice d’exploitation d’une propriété, le montant résultant étant la valeur marchande estimée. La valeur marchande moins tout passif hypothécaire donne la valeur liquidative. La valeur liquidative totale peut être divisée par les actions en circulation pour fournir une valeur liquidative par action.

Par exemple, la valeur comptable est calculée comme le prix d’achat moins l’amortissement. Si une propriété est achetée pour 100 000 $ et que la dépréciation est de 10 000 $ par an. À la fin de la cinquième année, l’amortissement cumulé est de 50 000 $. Ainsi, du point de vue de la valeur comptable, la propriété est évaluée à 50 000 $ (100 000 $ – 50 000 $). Mais, en réalité, ce n’est probablement pas la vraie valeur de l’immobilier. Ainsi, la valeur liquidative prend en compte la valeur de marché et soustrait les dettes.

La ligne de fond

Bien que la valeur liquidative soit une bonne mesure à utiliser lors de l’analyse des FPI, elle ne vaut que si l’analyste effectue l’évaluation de chaque participation individuelle de la FPI. Le calcul de la valeur marchande des actifs doit être fait avec soin pour arriver à une valeur liquidative précise pour l’ensemble du FPI.