Créateur d’hypothèque
Qu’est-ce qu’un initiateur de prêt hypothécaire?
Un donneur d’ordre hypothécaire est une institution ou une personne qui travaille avec un emprunteur pour effectuer une opération de prêt immobilier. Le donneur d’ordre hypothécaire est le prêteur hypothécaire initial et peut être soit un courtier hypothécaire, soit un banquier hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires font partie du marché hypothécaire principal et doivent travailler avec les souscripteurs et les processeurs de prêts de la date de la demande jusqu’à la clôture pour rassembler la documentation nécessaire et guider le dossier tout au long du processus d’approbation.
Points clés à retenir
- Un donneur d’ordre hypothécaire est une institution ou un particulier qui travaille avec un souscripteur pour effectuer une opération de prêt immobilier pour un emprunteur.
- Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires.
- Puisqu’ils créent des prêts, les initiateurs de prêts hypothécaires font partie du marché hypothécaire primaire; mais ils vendent souvent rapidement leurs prêts sur le marché hypothécaire secondaire.
- Les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais facturés pour obtenir un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
Comprendre un initiateur de prêt hypothécaire
L’initiateur de l’hypothèque est la première entreprise impliquée dans la création d’une hypothèque. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une marge de crédit d’ entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des prêts hypothécaires nouvellement créés sur le marché hypothécaire secondaire.
Cependant, en fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper les prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l’ensemble du paquet; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur création. Il y a un risque pour un initiateur lorsqu’il détient une hypothèque après qu’un taux d’intérêt a été coté et verrouillé par un emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur verrouille le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit réalisé par l’initiateur sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leurs pipelines hypothécaires contre les variations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé échange au mieux, conçu pour la vente d’une seule hypothèque, ce qui élimine la nécessité pour l’initiateur de couvrir une hypothèque. Les petits initiateurs ont tendance à utiliser les meilleurs métiers.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais facturés pour obtenir un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
260 386 $
Taille moyenne d’une nouvelle hypothèque en 2019, selon le US Census Bureau
Marché hypothécaire primaire et secondaire
Le marché hypothécaire principal est le marché initial où l’emprunteur se réunit avec l’initiateur du prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un courtier en hypothèques, pour effectuer une transaction hypothécaire. À la table de clôture, le prêteur hypothécaire principal fournit les fonds à l’emprunteur, que l’emprunteur utilise pour finaliser l’achat de sa maison.
Les prêteurs vus ci-dessus ne sont que représentatifs d’une poignée de prêteurs car le marché hypothécaire primaire est très fragmenté aux États-Unis. Bien qu’il existe plusieurs grandes entreprises à l’origine d’un pourcentage élevé de prêts hypothécaires, il existe des milliers de petites entreprises et de particuliers qui représentent également un grand pourcentage du total des prêts hypothécaires.
Une fois créés, les droits de gestion des prêts hypothécaires sont souvent vendus d’une institution à une autre. Cette activité a lieu sur le marché hypothécaire secondaire, appelé ainsi parce que l’achat et la vente sur ce marché ne peuvent avoir lieu qu’après qu’une hypothèque est déjà en vigueur. Les entreprises financées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac représentent certains des plus gros acheteurs sur le marché secondaire. Les acheteurs secondaires regroupent souvent des lots de prêts en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et les vendent, souvent à des banques d’investissement de Wall Street.
Le décompte du pourcentage d’origines appartenant à quel initiateur d’hypothèque dépend de la façon dont l’ origination est comptée. Étant donné qu’un grand pourcentage des prêts hypothécaires nouvellement créés sont immédiatement vendus sur le marché hypothécaire secondaire, ils pourraient être comptés par l’institution qui achète l’hypothèque sur le marché secondaire comme un montage, comptant ainsi deux fois le montage.
Différents types de créanciers hypothécaires
Les banquiers hypothécaires et les courtiers en hypothèques représentent deux des types les plus courants de créanciers hypothécaires. Bien que les titres semblent similaires, des distinctions importantes existent entre les deux. Un banquier hypothécaire travaille pour une institution de crédit qui finance les prêts à la clôture avec son propre argent. La plupart des banques de détail et des coopératives de crédit emploient des banques hypothécaires.
Un courtier hypothécaire, en revanche, sert d’intermédiaire entre l’emprunteur et diverses institutions bancaires hypothécaires. Le courtier prend la demande, vérifie le crédit et le revenu, et s’occupe souvent d’une grande partie de la souscription et du traitement, mais finit par dénicher le prêt auprès d’un établissement de crédit pour le financer à la clôture.