Stratégies d’amortissement hypothécaire

Table des matières

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• Calendriers d’amortissement
• L’amortissement long réduit le paiement
• L’amortissement court permet d’économiser de l’argent
• Options de paiement accéléré
• Autres choix
• La ligne de fond

Pour beaucoup de gens, l’achat d’une maison est le plus gros investissement financier qu’ils feront jamais. En raison du prix élevé, la plupart des gens ont généralement besoin d’un prêt hypothécaire. Une hypothèque est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers sur une période. La période d’amortissement fait référence à la durée, en années, pendant laquelle un emprunteur choisit de rembourser un prêt hypothécaire.

Bien que le type le plus populaire soit le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, les acheteurs ont d’autres options, y compris des prêts hypothécaires de 25 ans et de 15 ans. La période d’amortissement affecte non seulement le temps qu’il faudra pour rembourser le prêt, mais également le montant des intérêts payés sur la durée de l’hypothèque. Des périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des versements mensuels plus petits et des frais d’intérêt totaux plus élevés pendant la durée du prêt.

En revanche, des périodes d’amortissement plus courtes entraînent généralement des versements mensuels plus importants et des frais d’intérêt totaux moins élevés. C’est une bonne idée pour quiconque sur le marché d’un prêt hypothécaire d’examiner les différentes options d’amortissement pour trouver celle qui offre la meilleure solution en termes de gérabilité et d’économies potentielles. Ici, nous examinons différentes stratégies d’amortissement hypothécaire pour les acheteurs de maison d’aujourd’hui.

Calendriers d’amortissement

Le montant exact du principal et des intérêts qui composent chaque paiement est indiqué dans le tableau d’amortissement hypothécaire (ou tableau d’amortissement). Au début, une plus grande partie de chaque paiement mensuel est consacrée aux intérêts. Les intérêts sur une hypothèque sont déductibles d’impôt. Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, cette déduction aura plus de valeur que pour ceux dont les taux d’imposition sont inférieurs. Avec chaque paiement ultérieur, de plus en plus du paiement va au principal, et moins aux intérêts, jusqu’à ce que l’hypothèque soit entièrement payée et que le prêteur dépose une Satisfaction d’hypothèque auprès du bureau du comté ou du bureau d’enregistrement immobilier.

Des périodes d’amortissement plus longues réduisent le paiement mensuel

Les prêts avec des périodes d’amortissement plus longues comportent des versements mensuels moins élevés, car vous avez plus de temps pour rembourser le prêt. C’est une bonne stratégie si vous voulez des paiements plus gérables. La figure suivante montre un exemple abrégé de calendrier d’amortissement pour un prêt à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans à 4,5%:

Récapitulatif du prêt à taux fixe de 4,5% sur 30 ans:

• Montant hypothécaire = 200 000 $
• Paiement mensuel = 1013,37 $
• Montant des intérêts = 164813,42 $
• Coût total = 364813,20 USD

Des périodes d’amortissement plus courtes vous font économiser de l’argent

Si vous choisissez une période d’amortissement plus courte – par exemple, 15 ans – vous aurez des paiements mensuels plus élevés, mais vous économiserez également considérablement sur les intérêts pendant la durée du prêt et vous serez propriétaire de votre maison plus tôt. En outre, les taux d’intérêt sur les prêts plus courts sont généralement inférieurs à ceux des prêts à plus long terme. C’est une bonne stratégie si vous pouvez facilement payer les paiements mensuels plus élevés sans difficultés excessives.

N’oubliez pas que même si la période d’amortissement est plus courte, elle implique toujours d’effectuer 180 paiements séquentiels. Il est important de déterminer si vous pouvez ou non maintenir ce niveau de paiement.

La figure 2 montre à quoi ressemble le calendrier d’amortissement pour le même prêt de 200000 $ 4,5%, mais avec un amortissement de 15 ans (encore une fois, une version abrégée par souci de simplicité):

Récapitulatif du prêt à taux fixe de 4,5% sur 15 ans:

• Montant hypothécaire = 200 000 $
• Paiement mensuel = 1529,99 $
• Montant des intérêts = 75397,58 $
• Coût total = 275398,20 $

Comme nous pouvons le voir dans les deux exemples, l’amortissement plus long sur 30 ans se traduit par un paiement plus abordable de 1 013,37 $, comparativement à 1 529,99 $ pour le prêt de 15 ans, soit une différence de 516,62 $ par mois. Cela peut faire une grande différence pour les familles qui ont un budget serré ou qui veulent simplement plafonner les dépenses mensuelles.

Les deux scénarios illustrent également que l’amortissement sur 15 ans permet d’économiser 89 416 $ en frais d’intérêts. Si un emprunteur peut facilement se permettre les paiements mensuels plus élevés, des économies considérables peuvent être réalisées avec une période d’amortissement plus courte.

Options de paiement accéléré

Même avec un prêt hypothécaire à amortissement plus long, il est possible d’économiser de l’argent sur les intérêts et de rembourser le prêt plus rapidement grâce à un amortissement accéléré. Cette stratégie consiste à ajouter des paiements supplémentaires à votre facture hypothécaire mensuelle, ce qui vous permettra d’économiser des dizaines de milliers de dollars et de vous libérer de vos dettes (du moins en termes d’hypothèque) des années plus tôt.

Prenons l’hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans de l’exemple ci-dessus. Si un paiement supplémentaire de 100 $ était appliqué au principal chaque mois, le prêt serait remboursé intégralement en 25 ans au lieu de 30, et l’emprunteur réaliserait une économie de 31 745 $ en paiements d’intérêts. Apportez cela à 150 $ de plus chaque mois, et le prêt serait satisfait en 23 ans avec une économie de 43 204,16 $. Même un seul paiement supplémentaire effectué chaque année peut réduire le montant des intérêts et raccourcir l’amortissement, à condition que le paiement soit versé au principal et non aux intérêts (assurez-vous que votre prêteur traite le paiement de cette manière).

Naturellement, vous ne devriez pas renoncer aux nécessités ou retirer de l’argent d’investissements rentables pour effectuer des paiements supplémentaires. Mais réduire les dépenses inutiles et consacrer cet argent à des paiements supplémentaires peut être judicieux sur le plan financier. Et contrairement à l’hypothèque de 15 ans, elle vous donne la possibilité de payer moins longtemps certains mois.