Land Flip

Qu’est-ce qu’un Land Flip?

Un flip de terrain est une pratique immobilière frauduleuse où les acheteurs et les vendeurs s’entendent pour échanger un terrain non aménagé entre eux pour gonfler le prix de la propriété au-delà de la valeur marchande.

Bien que souvent associé à des projets, le retournement de terrain, comme le retournement de maison, implique souvent un investissement légitime dans un terrain indésirable dont le prix est inférieur à la valeur marchande et l’améliore, puis le vend aux prix du marché pour un profit.

Comment fonctionne un Land Flip

Après avoir manipulé le prix du marché d’une propriété, les auteurs du flip de terre la vendent à un acheteur extérieur sans méfiance à un prix exagéré. Lorsque cet acheteur tente de revendre le terrain à une date ultérieure, sa valeur peut être bien inférieure à celle où il l’a acheté. Les retournements de terrain peuvent être effectués pour masquer divers problèmes, tels que les problèmes juridiques cachés, la pollution toxique, les privilèges ou les servitudes.

Par exemple, un groupe de cinq personnes pourrait acheter un terrain pour 10 000 $. Chaque membre du groupe vend le terrain à un autre pour un prix légèrement plus élevé. Lorsque le cinquième et dernier membre a acheté la propriété des autres, son prix est passé à 14 000 $. À ce stade, le groupe vend le terrain à un acheteur indépendant pour 15 000 $ générant un profit frauduleux de 5 000 $.

Considérations particulières

Les institutions financières sont confrontées au risque d’un retournement de terrain lorsqu’elles consentent des prêts pour l’achat de propriétés non développées. Cela tient en grande partie au fait que la valeur et la demande d’un terrain non développé sont difficiles à déterminer.

Le prêteur peut reprendre possession du colis non développé si un acheteur fait défaut sur le prêt. Cependant, il peut être difficile de revendre la propriété, même à un prix d’équilibre. De nombreux prêteurs exigent jusqu’à 50% d’ acompte pour les terrains non bâtis afin de se prémunir contre le risque de défaut.

Les entreprises qui se livrent à un flip foncier peuvent approcher des investisseurs potentiels par téléphone, par le biais d’annonces dans les médias locaux et avec des campagnes de publipostage attrayantes. Ces promotions promettent d’énormes profits et incluent des cadeaux pour attirer l’engagement des investisseurs.

Exemple de retournement de terrain

En 2006, le Washington Post et d’autres agences de presse ont rapporté un scandale considérable de retournement de terrain impliquant Total Realty Management. Dans ce cas, des parcelles de terrain vacant le long de la côte de la Caroline du Nord se vendant jusqu’à 400 000 $ ont soudainement chuté à 20 000 $.

Dans certains cas, des propriétés ont été vendues dans les deux sens entre les employés de Total Realty Management. Par exemple, TRM a acheté une propriété pour 180 000 $ et l’a vendue à un employé le même jour pour 250 000 $. L’employé a revendu la propriété à TRM, qui l’a ensuite vendue à un autre colludeur pour 310 000 $. Finalement, la propriété a été vendue à un couple sans méfiance pour 354 000 $.

Selon les rapports sur le scandale, au moins 1 500 investisseurs impliqués ont perdu des centaines de milliers de dollars chacun. En outre, la fermeture des banques a perdu des dizaines de millions.