Investir dans les privilèges fonciers
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce qu’un privilège fiscal?
- Les privilèges fiscaux en chiffres
- Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?
- Comment profiter d’un privilège
- Inconvénients des privilèges fiscaux
- FAQ sur les privilèges fiscaux
- La ligne de fond
Un créneau d’investissement souvent négligé par les investisseurs est celui des privilèges fonciers. La volatilité croissante du marché boursier, combinée à des taux d’intérêt toujours historiquement bas, incite de nombreux investisseurs à rechercher ce type d’alternative afin de fournir un taux de rendement décent. Dans certains cas, cette opportunité unique peut offrir aux investisseurs avertis d’excellents taux de rendement.
Les privilèges de propriété peuvent également comporter un risque important, ce qui signifie que les acheteurs novices doivent comprendre les règles et les écueils potentiels associés à ce type d’actif. Cet article traite des privilèges fiscaux, de la façon dont vous pouvez y investir et des inconvénients de ce type de véhicule d’investissement.
Points clés à retenir
- Un privilège fiscal est une réclamation que le gouvernement fait sur une propriété lorsque le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers.
- Les privilèges sont vendus aux enchères qui impliquent parfois des guerres d’enchères.
- Si vous devez saisir, il peut y avoir d’autres privilèges sur la propriété qui vous empêchent d’en prendre possession.
- Si vous obtenez la propriété, il peut y avoir des dépenses imprévues telles que des réparations ou même l’expulsion des occupants actuels.
- Vous pouvez également investir dans des fonds de privilège de propriété.
Qu’est-ce qu’un privilège fiscal?
Un privilège fiscal est une réclamation légale contre la propriété d’un particulier ou d’une entreprise qui ne paie pas les impôts dus au gouvernement. Par exemple, lorsqu’un propriétaire foncier ou propriétaire omet de payer les impôts sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel la propriété est située a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété. Le privilège agit comme une réclamation légale contre la propriété pour le montant impayé qui est dû. La propriété avec un privilège qui y est attaché ne peut être vendue ou refinancée tant que les impôts ne sont pas payés et que le privilège n’est pas supprimé.
Lorsqu’un privilège est émis, un certificat de privilège fiscal est créé par la municipalité qui reflète le montant dû sur la propriété, plus les intérêts ou pénalités dus. Ces certificats sont ensuite vendus aux enchères à l’investisseur le plus offrant. Les investisseurs peuvent acheter des privilèges fiscaux pour aussi peu que quelques centaines de dollars s’il s’agit d’une très petite propriété. Cependant, la majorité coûte beaucoup plus cher.
Les investisseurs peuvent acheter des privilèges fonciers auprès d’une municipalité, ce qui leur permet, en tant que nouveau propriétaire du privilège, de percevoir les paiements avec intérêts du propriétaire. Dans certains cas, ils peuvent saisir et acquérir le titre de propriété.
Les privilèges fiscaux en chiffres
En 2017, environ 14 milliards de dollars d’impôts fonciers n’ont pas été payés, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax Lien Association (NTLA). Environ un tiers de ces privilèges sont par la suite vendus à des investisseurs privés. Les gouvernements locaux bénéficient des ventes privées car ils récupèrent immédiatement les sommes dues sur la propriété en question. Trente États vendent des certificats de privilège fiscal, dit Westover.
Dans l’État de Floride, les impôts fonciers impayés sont passés de 1,2 milliard de dollars en 2008 à 740 millions de dollars en 2018, «près de la moitié de ce qu’ils étaient au sommet», et cette baisse de la disponibilité des privilèges pour les investisseurs est probablement une tendance nationale.«[Lorsqu’il y a] une économie saine, il est logique que plus de gens paient leurs impôts fonciers», dit-il.
Une étude publiée par le National Consumer Law Center (NCLC) en 2012 sur «l’autre crise de forclusion» aux États-Unis a révélé qu’avec les défauts de paiement hypothécaire et les taux de chômage, les impayés fonciers ont explosé pendant la Grande Récession. Selon l’étude, l’étude a révélé que chaque année, les gouvernements des comtés et des municipalités des États-Unis ne collectaient pas environ 15 milliards de dollars en impôts fonciers.
Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?
Les investisseurs peuvent acheter des privilèges fiscaux fonciers de la même manière que les propriétés réelles peuvent être achetées et vendues aux enchères. Les enchères ont lieu dans un cadre physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit faire une offre sur le taux d’intérêt du privilège, soit augmenter une prime qu’ils paieront pour cela. L’investisseur qui accepte le taux d’intérêt le plus bas ou paie la prime la plus élevée reçoit le privilège. Les acheteurs se lancent souvent dans des guerres d’enchères sur une propriété donnée, ce qui fait baisser le taux de rendement récolté par l’acheteur gagnant.
Les acheteurs de propriétés bénéficiant de privilèges fiscaux doivent être conscients du coût des réparations, ainsi que de tous les autres coûts cachés qu’ils pourraient devoir payer s’ils assument la propriété de la propriété. Ceux qui sont alors propriétaires de ces propriétés peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables, telles que l’expulsion des occupants actuels, qui peuvent nécessiter une assistance coûteuse d’un gestionnaire immobilier ou d’un avocat.
Toute personne intéressée à acheter un privilège fiscal devrait commencer par décider du type de propriété sur laquelle elle aimerait détenir un privilège — résidentiel, commercial, terrain non bâti ou propriété avec des améliorations. Ils peuvent ensuite contacter le bureau du trésorier de leur ville ou comté pour savoir quand, où et comment la prochaine vente aux enchères aura lieu. Le bureau du trésorier peut indiquer à l’investisseur où obtenir une liste des privilèges de propriété qui doivent être mis aux enchères, ainsi que les règles sur la façon dont la vente sera menée. Ces règles décriront toutes les exigences de préinscription, les méthodes de paiement acceptées et d’autres détails pertinents.
Conseils pour les acheteurs de privilèges fiscaux
Les acheteurs doivent également faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés disponibles. Dans certains cas, la valeur actuelle de la propriété peut être inférieure au montant du privilège. La NTLA conseille de diviser le montant nominal du privilège fiscal en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4%, les acheteurs potentiels doivent rester à l’écart de cette propriété. En outre, il peut également y avoir d’autres privilèges sur la propriété qui empêcheront le soumissionnaire d’en prendre possession.
Chaque bien immobilier dans un comté donné avec un privilège fiscal se voit attribuer un numéro dans sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d’obtenir des informations à leur sujet auprès du comté, ce qui peut souvent être fait en ligne. Pour chaque numéro, le comté a l’adresse de la propriété, le nom du propriétaire, la valeur imposable de la propriété, la description légale et une ventilation de l’état de la propriété, et toutes les structures situées sur les lieux.
N’investissez pas dans des privilèges fiscaux dans l’espoir d’en retirer une propriété;environ 98% des propriétaires rachètent la propriété avant le début du processus de saisie.
Comment profiter d’un privilège
Les investisseurs qui souhaitent trouver des opportunités d’investissement dans des privilèges fiscaux doivent contacter leur responsable des recettes fiscales local chargé de la perception des impôts fonciers. Il existe actuellement 2 500 juridictions, villes, cantons ou comtés qui vendent des dettes fiscales publiques.
Bien que tous les États ne prévoient pas la vente publique d’impôts fonciers en souffrance, si l’État autorise la vente aux enchères publique de la facture d’impôts fonciers impayés, les investisseurs devraient être en mesure de déterminer quand et où ces impôts sont publiés pour examen public. Les ventes au titre de la taxe foncière doivent être annoncées pendant une période déterminée avant la vente. En règle générale, les annonces indiquent le propriétaire de la propriété, la description légale et le montant des taxes en souffrance à vendre.
Les investisseurs qui achètent des privilèges fiscaux fonciers sont généralement tenus de rembourser immédiatement le montant total du privilège à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l’émetteur du privilège fiscal perçoit le principal, les intérêts et les pénalités;paie le titulaire du certificat de privilège, puis recueille le certificat de privilège s’il ne figure pas dans le dossier. Le propriétaire doit rembourser à l’investisseur la totalité du montant du privilège majoré des intérêts, qui varie d’un État à l’autre, mais se situe généralement entre 10% et 12%. Si l’investisseur a payé une prime pour le privilège, celle-ci peut être ajoutée au montant remboursé dans certains cas.
Le calendrier de remboursement dure généralement de six mois à trois ans. Dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure de payer le privilège en entier. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège avant la date limite, l’investisseur a le pouvoir de saisir la propriété comme l’aurait fait la municipalité, bien que cela se produise très rarement.
Investir passivement via un investisseur institutionnel
L’investissement de privilèges fiscaux nécessite une quantité importante de recherche et de diligence raisonnable, il peut donc valoir la peine d’envisager d’investir de manière passive par le biais d’un investisseur institutionnel membre de la NTLA. Environ 80% des certificats de privilège fiscal sont vendus aux membres de la NTLA.
Si vous souhaitez devenir membre de la NTLA, cela coûte 500 $ par an (pour les investisseurs avec moins de 1 million de dollars). Pour les investisseurs institutionnels, les frais d’adhésion varient de 2 000 $ à 10 000 $, selon la taille de leur portefeuille de placements. Les investisseurs institutionnels peuvent générer des rendements allant de 4% à 9% par an. La NTLA peut aider à mettre en relation des investisseurs intéressés qui deviennent membres de la NTLA avec des investisseurs institutionnels qui se concentrent sur les privilèges fiscaux.
Inconvénients d’investir dans des privilèges fonciers
Bien que les privilèges fiscaux fonciers puissent générer des taux d’intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de se lancer dans cette arène. Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d’expérience ou de connaissance de l’immobilier.
Il est conseillé aux investisseurs de ne pas acheter de privilèges pour des propriétés présentant des dommages environnementaux, comme celle où une station-service a déversé des matières dangereuses.
Propriétés négligées
Les investisseurs doivent également se familiariser avec la propriété réelle sur laquelle le privilège a été placé. Cela peut les aider à s’assurer qu’ils seront effectivement en mesure de récupérer l’argent du propriétaire. Une propriété délabrée située au cœur d’un bidonville n’est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d’intérêt promis. Le propriétaire peut être totalement incapable ou peu disposé à payer la taxe due. Les propriétés avec tout type de dommages environnementaux, tels que des produits chimiques ou des matériaux dangereux qui y ont été déposés, sont également généralement indésirables.
Pas un investissement passif
Les propriétaires de privilèges doivent savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leurs certificats. En règle générale, ils doivent informer le propriétaire du bien par écrit de leur achat dans un délai déterminé. Ils sont également généralement tenus de leur envoyer une deuxième lettre de notification vers la fin de la période de remboursement si le paiement n’a pas été effectué en totalité à ce moment-là.
Les privilèges fiscaux peuvent expirer
Les privilèges fiscaux ne sont pas des instruments éternels. Beaucoup ont une date d’expiration après la fin de la période de remboursement. Une fois le privilège expiré, le titulaire du privilège devient incapable de recouvrer tout solde impayé. Si la propriété fait l’objet d’une forclusion, le titulaire de privilège peut découvrir d’autres privilèges sur la propriété, ce qui peut rendre impossible l’obtention du titre.
Compétition
De nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les fonds spéculatifs, se sont intéressées aux privilèges immobiliers. En conséquence, ils ont été en mesure de surenchérir sur la concurrence et de faire baisser les rendements. Cela a rendu plus difficile pour les investisseurs individuels de trouver des privilèges rentables, et certains ont abandonné en conséquence. Cependant, il existe également des fonds maintenant disponibles qui investissent dans des privilèges, et cela peut être un bon moyen pour un investisseur novice de pénétrer dans cette arène avec un degré de risque moindre.
FAQ sur les privilèges fiscaux
Qu’est-ce que cela signifie si vous avez un privilège fiscal?
Si vous avez un privilège fiscal, cela signifie que le gouvernement a intenté une action en justice contre votre propriété parce que vous avez négligé ou omis de payer une dette fiscale. Dans le cas d’un privilège fiscal foncier, vous avez soit négligé, soit omis de payer les impôts fonciers que vous devez à la ville ou au comté où se trouve votre propriété. Lorsque cela se produit, votre ville ou comté a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété.
Comment fonctionne une vente de privilège fiscal?
Vingt-neuf États, plus Washington, DC, les îles Vierges et Porto Rico, autorisent les ventes de privilèges fiscaux. Chaque État utilise un processus légèrement différent pour effectuer ses ventes de privilèges fiscaux.
Habituellement, après qu’un propriétaire a négligé de payer ses impôts, il y a une période d’attente. Certains États attendent quelques mois tandis que d’autres attendent quelques années avant qu’un collecteur d’impôts n’intervienne. Après cela, les taxes impayées sont vendues aux enchères lors d’une vente avec privilège fiscal. Cela peut se produire en ligne ou dans un lieu physique. Parfois, c’est le plus offrant qui obtient le privilège sur la propriété. D’autres enchères attribuent le privilège à l’investisseur qui accepte le taux d’intérêt le plus bas. Les percepteurs d’impôts utilisent l’argent qu’ils utilisent. gagner à la vente aux enchères pour compenser les arriérés d’impôts impayés. Une fois que le privilège a été transféré à l’investisseur, le propriétaire lui doit ses impôts fonciers impayés, plus les intérêts (sinon il fera face à la saisie de sa propriété).
Où puis-je trouver des privilèges fiscaux à vendre?
Vous pouvez appeler directement le percepteur des impôts de votre comté pour connaître le processus d’achat de privilèges fiscaux. Certains comtés annonceront également le processus sur leur site Web et fourniront des instructions sur la façon de s’inscrire en tant que soumissionnaire.
Lorsque les comtés répertorient les enchères sur leurs sites Web, ils fournissent également des informations sur les propriétés mises aux enchères, le moment où elles vont aux enchères et l’offre minimale. Cette liste peut vous aider à identifier s’il existe des propriétés qui vous intéressent en fonction de leur emplacement, du type de propriété, de la taille et de l’enchère minimale.
Qu’arrive-t-il à une hypothèque dans le cadre d’une vente avec privilège fiscal?
Un privilège reste avec la propriété lorsqu’elle est vendue. Cependant, le privilège reste sur le rapport de crédit du propriétaire précédent.
Les saisies de privilèges fonciers se produisent lorsque les gouvernements saisissent des propriétés dans leurs juridictions pour les impôts fonciers en souffrance qui leur sont dus. Les privilèges fonciers sont supérieurs aux autres privilèges, de sorte que leur forclusion élimine d’autres privilèges, y compris un privilège hypothécaire. Les propriétaires dont les impôts sont en souffrance ont généralement également une dette hypothécaire impayée. Après avoir acheté une propriété saisie de l’impôt, si vous découvrez qu’il y a un privilège hypothécaire sur celle-ci, elle devrait être supprimée par le comté dans lequel vous l’avez achetée. Le comté libérera le privilège sur la base des documents de clôture de la vente fiscale. Dans le cas où cela ne fonctionne pas, vous pouvez également contacter le titulaire du privilège pour le faire supprimer.
Dans chaque État, après la vente d’un privilège fiscal, il y a une période de rachat (bien que la durée varie en fonction de l’État) où le propriétaire de la propriété peut essayer de racheter sa propriété en payant ses impôts fonciers en souffrance. Cependant, même si le propriétaire paie ses impôts fonciers, s’il n’effectue pas ses versements hypothécaires pendant cette période, le titulaire de l’hypothèque peut saisir la maison.
Les privilèges fiscaux de l’IRS sont-ils des dossiers publics?
Si une réclamation légale est faite contre votre propriété afin de satisfaire une dette fiscale, l’IRS déposera un avis de privilège fiscal fédéral. Ceci est un document public et sert d’alerte aux autres créanciers que l’IRS fait valoir une créance garantie contre vos actifs. Les agences d’évaluation du crédit peuvent trouver l’avis et l’inclure dans votre rapport de crédit.
La ligne de fond
Les privilèges fiscaux fonciers peuvent être une alternative d’investissement viable pour les investisseurs expérimentés familiers avec le marché immobilier. Ceux qui savent ce qu’ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des bénéfices substantiels au fil du temps. Cependant, les risques potentiels rendent cette arène inappropriée pour les investisseurs non avertis.
Sans une recherche et une compréhension appropriées du marché immobilier, un investisseur pourrait facilement se retrouver avec une propriété qui ne sera pas rachetée par le propriétaire (sous la forme qu’il vous paie ses impôts avec intérêts) et qui n’a aucune valeur. Cette propriété de faible valeur finira par devenir la propriété de l’investisseur.
Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, l’achat de privilèges fiscaux n’est qu’une option. L’achat d’une maison en cas de saisie ou l’achat d’une maison aux enchères peut également être de précieuses opportunités d’investissement. Si vous êtes toujours intéressé par les privilèges fonciers, il est recommandé de consulter votre agent immobilier ou votre conseiller financier.