Définition des obligations de la régie du logement

Que sont les obligations de la Housing Authority?

Les obligations d’autorité de logement, ou obligations de logement, sont émises par une agence gouvernementale d’État ou locale pour aider à financer la construction ou la réhabilitation de logements locatifs abordables. Dans le cadre de certains programmes, le produit de ces obligations peut également être utilisé pour aider les personnes à faible revenu à acheter une maison. Les intérêts gagnés par les investisseurs sur les obligations des autorités du logement sont exonérés d’impôts fédéraux et peuvent également être exonérés d’ impôts sur le revenu des États et locaux.

Comme la plupart des obligations municipales, les obligations des autorités de logement ont toujours été considérées comme des investissements très sûrs. Dans ce cas, les obligations sont garanties par le gouvernement fédéral, qui les considère comme un moyen d’encourager la construction de logements pour les personnes à faible revenu.

Les bases des obligations de la Housing Authority

Une autorité municipale peut émettre des emprunts sous forme d’obligations pour lever des capitaux pour financer des projets. Les deux types d’obligations municipales sont  les obligations générales  et  les obligations fiscales. Le paiement des intérêts et le remboursement du principal d’une obligation générale (GO) sont financés par les caisses financières de l’État ou du gouvernement local. Ces obligations sont soutenues par la pleine confiance et le crédit du gouvernement municipal qui peut avoir le pouvoir d’augmenter les impôts afin de s’acquitter de ses obligations de paiement sur l’obligation GO. D’autre part, les obligations de paiement sur une tranche de revenus sont adossées au flux de revenus projeté du projet pour lequel l’obligation a été émise. Une forme d’obligation de revenu est l’obligation de logement.

Les gouvernements des États et locaux émettent des obligations de logement pour financer la construction ou la réhabilitation de logements locatifs abordables. En plus de rembourser le principal de l’obligation, l’État ou la localité doit payer des intérêts sur l’argent qu’il emprunte. En tant   qu’obligations d’ activité privée (PAB), les obligations de logement peuvent être émises au nom de promoteurs à but lucratif et à but non lucratif qualifiés pour financer des projets de logements multifamiliaux et pour personnes âgées à faible revenu. En outre, le produit des obligations de logement peut également être émis pour fournir un financement hypothécaire à faible coût aux familles ou aux particuliers à faible revenu afin qu’ils puissent acheter une maison. Les prêts hypothécaires fournis par le biais d’obligations de logement sont réservés aux acheteurs d’une première maison qui ne gagnent pas plus que le revenu médian de la région. De plus, le prix d’une maison achetée avec une hypothèque obligataire logement est limité à 90 pour cent du prix d’achat moyen de la région.

Les obligations de logement ont généralement des taux d’intérêt bas et peuvent être émises en tant qu’obligation à vue à taux fixe ou  variable  (VRDO). Les paiements du principal et des intérêts aux détenteurs d’obligations sont effectués à partir des remboursements hypothécaires et des revenus de placement promis – les remboursements effectués sur les prêts hypothécaires par les emprunteurs sont perçus par le fiduciaire de l’obligation de logement qui investit les fonds dans des investissements à court terme jusqu’au moment prévu pour payer intérêt pour les obligataires. En effet, le paiement des obligations de logement est garanti par le paiement des intérêts et le remboursement du principal des prêts hypothécaires sous-jacents par les emprunteurs en temps opportun et de manière cohérente.

Les obligations de logement sont bénéfiques pour l’État ainsi que pour les investisseurs privés. D’une part, le gouvernement a accès à une grande quantité de financement bon marché. D’autre part, les avantages fiscaux offerts par les obligations de logement sont très attractifs pour ceux qui se situent dans les tranches d’imposition supérieures. Pour les investisseurs, les intérêts payés par les obligations de logement sont exonérés de l’impôt sur le revenu fédéral et parfois étatique. Plus le taux marginal d’imposition est élevé, plus l’exonération fiscale d’une obligation fiscale pour les revenus du logement est importante. Bien que les investisseurs assujettis à l’impôt minimum de remplacement (AMT) puissent être assujettis à des impôts, l’exonération signifie que les investisseurs dans des tranches d’imposition fédérale élevées bénéficient d’obligations fiscales et d’autres obligations municipales. Cette exonération fiscale permet de compenser le faible taux d’intérêt des obligations.

Les crédits d’impôt fédéraux pour  les logements à loyer modique  sont une autre source de capital qui peut être utilisée à la place ou en plus des obligations pour le logement afin de financer des projets de logement abordable. Les crédits sont des crédits d’impôt fédéral non remboursables pour une partie des intérêts hypothécaires que les acheteurs de maison admissibles paient chaque année.

Exemple d’obligations de l’Office du logement

Parce qu’elles impliquent une dette publique, la vente d’obligations des autorités de logement nécessite parfois l’approbation des électeurs locaux. En 2018, par exemple, les électeurs californiens ont approuvé une mesure de vote pour vendre 4 milliards de dollars d’obligations d’autorités de logement pour financer des programmes destinés aux résidents à faible revenu, aux anciens combattants et aux travailleurs agricoles.