Association des propriétaires (HOA)

Qu’est-ce qu’une association de propriétaires (HOA)?

Une association de propriétaires (HOA) est une organisation dans un lotissement, une communauté planifiée ou un immeuble en copropriété qui établit et applique des règles pour les propriétés et ses résidents. Ceux qui achètent une propriété dans la juridiction d’une HOA deviennent automatiquement membres et sont tenus de payer des cotisations, appelées frais HOA. Certaines associations peuvent être très restrictives quant à ce que les membres peuvent faire de leurs propriétés.

Comprendre un HOA

Les associations de propriétaires (HOA) sont généralement constituées dans les communautés ou les quartiers de maisons unifamiliales ou d’immeubles à logements multiples (comme les condominiums). Un HOA est généralement établi pour établir et appliquer des règles concernant les propriétés au sein de la juridiction. Un HOA est composé de – et géré par – les résidents de la communauté. L’adhésion à une HOA est généralement une condition pour acheter une maison dans une communauté où une HOA a été établie.

Un HOA a généralement un conseil d’administration ou des gouverneurs qui sont élus pour appliquer et superviser les règles et règlements de la HOA. Un HOA décrira généralement ses règles dans un document appelé déclaration de clauses, conditions et restrictions (CC & Rs). Les CC&R fixent certaines conditions aux propriétaires concernant l’entretien de leurs propriétés. Ces conditions comprennent parfois des restrictions-type de la structure des clôtures ou des paysages permis, ou plus petits choix esthétiques, comme la couleur de la peinture sur une maison. Un document CC&R peut également décrire les sanctions en cas de violation des directives énoncées dans le CC&R. Les sanctions vont des frais à la conformité forcée ou, dans certains cas, même à des litiges.

Associations de propriétaires vs associations communautaires vs associations de propriétaires fonciers

La plupart des HOA sont constitués en société et sont donc soumis aux lois des États. Cependant, certains États considèrent que les HOA en copropriété, souvent appelées «communautés de condominium», et les organisations régissant les coopératives – appelées conseils des coopératives – sont des entités distinctes des HOA. Cette distinction est faite sur la base de l’hypothèse que les intérêts de propriété de ces organisations diffèrent. Par conséquent, la désignation «association communautaire» est un terme générique plus large qui englobe les HOA, les communautés de condominiums et les conseils d’administration des coopératives.

La Foundation for Community Association Research est une organisation commerciale qui fait pression sur les assemblées législatives des États au nom des HOA. Les données les plus récentes disponibles auprès d’eux estiment qu’en 2018, il y avait 347000 associations communautaires aux États-Unis et 26% de la population résidait dans des zones où il y avait des associations communautaires.

Une HOA est distincte d’une association de propriétaires fonciers (POA). Un POA est un terme plus large qui fait généralement référence à un groupe de personnes qui souhaitent améliorer leur communauté et les valeurs immobilières de la propriété dans leur communauté. La principale différence entre les POA et HOA est que les POA peuvent inclure toute personne dans la communauté ayant un intérêt dans la valeur de l’immobilier de la communauté; ainsi, contrairement aux HOA, les POA peuvent inclure des personnes qui ne sont pas propriétaires.

Avantages et inconvénients des associations de propriétaires

La HOA fournit des règlements et des lignes directrices à ses membres. Ces normes sont respectées dans le but de préserver et d’améliorer les valeurs foncières de la communauté. Souvent, les lignes directrices sont axées sur l’apparence, de sorte qu’elles traitent des réglementations relatives à la propreté de la propriété, à l’état de la propriété et aux réparations effectuées sur la propriété. Habituellement, les directives pour les HOA sont conçues pour aider à assurer une apparence uniforme pour toutes les propriétés incluses dans la zone de l’association.

En règle générale, la direction de la HOA fournira des services supplémentaires à ses membres en échange de leurs frais de HOA. Ces équipements peuvent inclure l’aménagement paysager, des parkings et des installations telles que des piscines, des courts de tennis ou des espaces de fête disponibles pour tous les membres de la HOA. Certains frais HOA couvrent également les frais de collecte des ordures et de déneigement.

Sur un plan plus théorique, pour certaines personnes, les HOA symbolisent l’auto-gouvernance et la démocratie. Cette croyance peut provenir de l’idée que les meilleures personnes pour gérer une communauté sont les personnes qui y vivent (par opposition à un propriétaire qui ne vit pas sur les lieux).

Avantages

• Définir et appliquer les règles de la communauté
• Protéger les valeurs de propriété
• Fournir des services, des équipements et des installations
• Offrir l’auto-gouvernance

Les inconvénients

• Fixez les frais, les cotisations et les évaluations
• Imposer des réglementations restrictives
• Fonctionner de manière inefficace
• Géré de manière amateur ou maladroite

Un inconvénient d’un HOA est le coût élevé des frais d’association, ce qui pourrait en fin de compte être dissuasif pour certains acheteurs potentiels. En outre, les règles et réglementations HOA peuvent sembler déraisonnables, arbitraires ou trop restrictives pour certains propriétaires, qui peuvent souhaiter la liberté de personnaliser leurs propriétés.

En outre, les membres du conseil d’administration de HOA sont normalement des bénévoles, et ils peuvent ne pas être correctement formés pour gérer l’immobilier, faire face à des problèmes financiers complexes ou unir un groupe disparate de personnes pour une cause commune. Étant donné que les dirigeants des HOA doivent parvenir à un consensus lorsqu’ils prennent des décisions concernant la maintenance et les mises à niveau, il est également possible qu’il y ait des conflits entre les membres de la HOA qui ne sont pas d’accord.

Considérations particulières

Dans certains cas, les HOA peuvent exercer un pouvoir financier et juridique important sur les propriétaires fonciers de leur zone. HOA perçoivent des frais HOA mensuels ou annuels. Les frais HOA sont généralement compris entre 200 $ et 400 $ par mois, mais ils peuvent aller de moins de 100 $ à plus de 10000 $ dans les quartiers ou les communautés de luxe.

Les frais de HOA contribuent également souvent au fonds de réserve de l’association, qui est mis de côté pour des projets de rénovation majeurs ou une utilisation d’urgence. En plus des frais réguliers, les HOA peuvent également imposer des cotisations spéciales aux propriétaires lorsque l’association ne dispose pas de réserves suffisantes pour payer les réparations imprévues sur les espaces communs, tels que les trottoirs ou les stationnements.

Le conseil d’administration de la HOA, qui est généralement responsable des finances de l’organisation, supervise la collecte et la gestion des fonds. En plus de fixer les cotisations et les évaluations, le conseil peut imposer des amendes aux propriétaires qui enfreignent les règles ou endommagent les parties communes. En plus d’imposer des pénalités, les HOA peuvent également placer un privilège sur une propriété si un propriétaire prend beaucoup de retard sur ses cotisations. Les privilèges existants de HOA peuvent rendre difficile la vente de la maison à moins qu’ils ne soient effacés.

Exemple d’association de propriétaires

Parfois, les conflits liés aux HOA font la une des journaux nationaux.À partir de 2014, unpropriétaire d’Indianapolis et son HOA ont entamé un différend concernant les panneaux solaires sur le toit de sa maison. Pour capter pleinement l’énergie du soleil, les panneaux solaires doivent faire face au sud – une direction que la HOA ne permet pas, en disant qu’ils sont trop visibles de la rue et des autres voisins.

Alors que le langage de la convention HOA autorise les panneaux solaires, il est vague sur le sujet de leur positionnement. Avec le soutien de plusieurs législateurs d’État, le propriétaire a tenté de faire adopter un projet de loi par l’Assemblée générale de l’Indiana qui interdirait aux HOA de restreindre de quelque manière que ce soit les panneaux solaires ou leur placement.4 Des projets de loi ont été déposés mais n’ont pas été adoptés en 2018 et 2019. Un nouveau projet de loi a été déposé en 2020.

Questions fréquemment posées