Top 5 des faits sur les actes de renonciation
Les biens immobiliers étaient autrefois transférés par un acte cérémoniel connu sous le nom de «livrée de seisin» dans lequel la personne qui transférait le terrain passait une brindille ou une motte de gazon du terrain à la personne prenant livraison du terrain.
Un contrat verbal et / ou écrit peut avoir accompagné le geste, mais seule la « livrée de seisin » a légalement transféré la propriété du bien. Bien entendu, aujourd’hui, le titre de propriété immobilière est transmis par acte. Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui est utilisé pour transférer la propriété d’un immeuble d’un ancien propriétaire (le constituant) à un nouveau propriétaire (le bénéficiaire).
Les actes peuvent être classés de plusieurs manières. En gros, les actes sont soit officiels, soit privés. Les actes officiels sont exécutés à la suite de procédures judiciaires ou judiciaires, telles que les actes de fiduciaire et les actes fiscaux. Cependant, la plupart des transactions immobilières impliquent des actes privés.
Les actes sont également classés en fonction du type de garantie de titre fournie par le concédant. Les actes de garantie générale offrent le plus haut niveau de protection de l’acheteur, tandis que les actes de renonciation en fournissent généralement le moins.
Points clés à retenir
- Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui est utilisé pour transférer la propriété d’un immeuble d’un ancien propriétaire (le constituant) à un nouveau propriétaire (le bénéficiaire).
- En gros, les actes sont soit officiels, soit privés.
- Les actes de garantie générale offrent le plus haut niveau de protection de l’acheteur, tandis que les actes de renonciation en fournissent généralement le moins.
Les actes de renonciation sont le plus souvent pour transférer des biens entre les membres de la famille ou pour remédier à un défaut sur le titre, comme une faute d’orthographe d’un nom. Bien qu’ils soient relativement courants et que la plupart des agents immobiliers aient de l’expérience avec eux, ils sont généralement utilisés dans des transactions où les parties se connaissent et sont donc plus susceptibles d’accepter les risques liés au manque de protection des acheteurs. Ils peuvent également être utilisés lorsqu’une propriété transfère la propriété sans être vendue, c’est-à-dire lorsqu’aucune somme d’argent n’est en jeu.
Étant donné que les actes de renonciation offrent une protection limitée de l’acheteur, il est important de comprendre exactement ce que vous obtenez lorsque vous achetez une propriété de cette façon. Voici cinq choses à savoir sur ces contrats.
1. Vous achetez le moins de protection de tout acte.
Également appelé acte de non-garantie, un acte de renonciation transmet tout intérêt que le concédant a actuellement dans la propriété, le cas échéant. Le concédant « remet, libère et démissionne » uniquement de son intérêt dans la propriété au bénéficiaire. Il n’y a aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre. L’acte clarifiera ceci en incluant un langage tel que, « Le Concédant ne donne aucune garantie, expresse ou implicite, quant au titre de la propriété décrite ici. »
Dans les situations où le constituant en vertu d’un acte de renonciation n’a aucun intérêt dans la propriété, le bénéficiaire n’acquiert rien en vertu de l’acte de renonciation et n’acquiert aucun droit de garantie contre le constituant.
2. N’acceptez qu’un acte de renonciation des mandants que vous connaissez et en qui vous avez confiance.
Étant donné que les actes de renonciation ne garantissent pas la qualité du titre du constituant, ils conviennent mieux aux transactions à faible risque entre des personnes qui se connaissent et n’impliquent généralement aucun échange d’argent. Par conséquent, les actes de renonciation sont couramment utilisés pour transférer des biens au sein d’une famille, par exemple d’un parent à un enfant adulte, entre frères et sœurs, ou lorsqu’un propriétaire se marie et souhaite ajouter son conjoint au titre.
Les couples mariés qui possèdent une maison ensemble et qui divorcent plus tard utilisent également des actes de renonciation. Lorsqu’une partie acquiert la maison dans le cadre d’un règlement de divorce, l’autre peut signer un acte de renonciation pour éliminer son intérêt dans la propriété (et se conformer à la décision du tribunal).
3. Ils peuvent être utilisés pour effacer un défaut de titre.
Un acte de renonciation est souvent utilisé pour remédier à un défaut (un « nuage sur le titre ») dans l’historique enregistré d’un titre immobilier. Les défauts de titre comprennent des éléments tels que des problèmes de libellé (par exemple, sur un document qui n’est pas conforme aux normes de l’État), une signature manquante (comme celle d’un conjoint) ou le défaut d’enregistrer correctement les documents immobiliers. Par exemple, si le nom d’un bénéficiaire est mal orthographié sur un acte de garantie placé dans le dossier public, un acte de renonciation avec l’orthographe correcte peut être exécuté au bénéficiaire pour parfaire le titre.
Comme autre exemple, supposons qu’une recherche de titre révèle que le conjoint d’un ancien concédant peut avoir un intérêt dans la propriété parce qu’il n’a pas correctement exécuté un acte passé dans la chaîne de titres. Dans cette situation, le conjoint de l’ancien constituant peut être invité à signer un acte de renonciation au propriétaire actuel, «cessant de réclamer» tout intérêt qu’il pourrait avoir dans la propriété.
4. Ils sont aussi efficaces qu’un acte de garantie pour transférer le titre, mais seulement si le titre est bon.
Un acte de renonciation peut transmettre le titre aussi efficacement qu’un acte de garantie si le constituant a un bon titre au moment de la délivrance de l’acte. Cependant, c’est l’absence de garantie qui rend l’acte de renonciation moins attrayant du point de vue du bénéficiaire. Si le titre contient un vice, par exemple, le bénéficiaire n’a aucun recours légal contre le constituant en vertu de l’acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le constituant n’est pas sûr du statut du titre (s’il contient des défauts) ou si le constituant ne veut aucune responsabilité en vertu des clauses du titre.
5. Un acte de renonciation affecte la propriété et le nom sur l’acte, pas l’hypothèque.
Étant donné que les actes de renonciation exposent le bénéficiaire à certains risques, ils sont le plus souvent utilisés entre les membres de la famille et lorsqu’il n’y a pas d’échange d’argent.
Pour cette raison, les actes de renonciation ne sont généralement pas utilisés dans les situations où la propriété concernée a une hypothèque en cours. Après tout, il serait difficile pour de nombreux concédants de rembourser une hypothèque sans le produit de la vente de la propriété.
Dans certains cas, cependant, les actes de renonciation sont utilisés lorsque le constituant a une hypothèque. Dans ce cas, le constituant reste responsable de l’hypothèque même après le transfert de propriété par l’exécution d’un acte de renonciation. Les actes de renonciation transfèrent le titre mais n’affectent pas les hypothèques.
Cette situation peut s’aggraver si l’hypothèque contient une clause d’échéance de vente , une disposition commune stipulant que la totalité du prêt devient exigible dès que le titre est transféré (pas seulement si le bien est «vendu» avec un échange d’argent, comme le nom «due-on-sale» semblerait l’impliquer).
Si le concédant a renoncé à réclamer la propriété avec la conviction que le bénéficiaire effectuera les paiements hypothécaires, le concédant n’a aucun recours si le bénéficiaire cesse de faire les paiements ou vend la propriété à une autre partie. Pour atténuer les problèmes financiers et juridiques potentiels, le bénéficiaire peut assumer l’hypothèque auprès du prêteur (avec l’approbation du prêteur) ou refinancer la propriété et rembourser le prêt initial. Pour ajouter une protection au constituant, un accord juridiquement exécutoire peut être établi pour documenter les conditions de paiement.
La ligne de fond
Le transfert du titre de propriétaire se fait par acte. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l’acte pour qu’il soit juridiquement opérationnel. Différents actes fournissent différents niveaux de protection au bénéficiaire, et la forme de l’acte détermine les obligations du constituant.
Un acte de renonciation offre le moindre niveau de protection de l’acheteur et est généralement utilisé pour les transferts de titre entre membres de la famille ou pour effacer un défaut sur le titre. Si la propriété est accompagnée de ce qu’on appelle un «acte à but spécial» – qui peut être un acte de correction, un acte de donation ou un acte de libération – il n’offre généralement pas plus de protection qu’un acte de renonciation. Assurez-vous de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier: les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les droits et intérêts de propriété.