Prêt de dotation
Qu’est-ce qu’un prêt de dotation?
Un prêt de dotation, également appelé hypothèque de dotation, est un type d’hypothèque dans lequel l’emprunteur ne paie que les intérêts du prêt chaque mois. Au lieu d’effectuer des paiements sur le principal, l’emprunteur investit régulièrement dans un plan d’épargne, ou dotation, qui viendra à échéance à l’échéance de l’hypothèque. L’emprunteur utilise ensuite les fonds de cette dotation pour rembourser le principal de l’hypothèque.
Les prêts de dotation sont principalement populaires au Royaume-Uni. Les consommateurs qui les utilisent ont souvent choisi d’acheter ce que les Britanniques appellent une police d’ assurance-vie (l’équivalent d’une police d’assurance-vie entière aux États-Unis) pour accumuler les économies nécessaires pour rembourser le principal. Cette police d’assurance-vie arriverait à échéance en même temps que l’hypothèque.
Comment fonctionne un prêt de dotation
Afin d’autoriser un prêt de dotation, un prêteur exigera la preuve que l’emprunteur a un plan réaliste de remboursement du principal. Ce plan ne peut pas reposer sur un héritage attendu ou une manne.
Supposons qu’un emprunteur choisisse d’acheter une maison qui coûte 150 000 $, en finançant l’achat avec une hypothèque de dotation de 25 ans. Le prêteur qui émet l’hypothèque fixe le paiement mensuel à 850 $ (ce qui reflète un taux d’intérêt en vigueur de 6,8%). Cette somme ne couvre que les intérêts du prêt; l’emprunteur doit couvrir lui-même les taxes et assurances pertinentes.
Parallèlement, l’emprunteur a également acquis une police d’assurance-vie qui arrivera à échéance dans 25 ans. Il effectue des paiements mensuels de 250 $ dans cette police parce que la société émettrice de la police a calculé que les paiements mensuels de ce montant, avec le rendement prévu par intérêts, garantiront que la police aura une valeur de rachat de 150000 $ ou plus à la fin de 25 années. Si au bout de 25 ans, les marchés ont été stables, la police arrivera à échéance et l’emprunteur utilisera les 150 000 $ accumulés pour rembourser le capital. Tout montant de la police supérieur à 150 000 $ ira à l’emprunteur. Toute pénurie exigera que l’emprunteur paie la différence en espèces.
Avec un prêt de dotation, les mensualités de l’emprunteur ne servent qu’à payer les intérêts du prêt; le principal est remboursé en une seule fois à l’échéance de l’hypothèque.
Avantages et inconvénients d’un prêt de dotation
La bonne partie. Les prêts de dotation offrent de nombreuses incitations aux emprunteurs. Le principal est, bien sûr, les paiements mensuels moins élevés, car ils ne paient que des intérêts au lieu des intérêts et du principal sur le prêt. Bien entendu, ils doivent encore payer dans une police d’assurance-vie ou une autre forme de plan d’épargne afin de démontrer qu’ils prévoient le paiement final du capital à l’échéance du prêt.
Mais un plan d’épargne forcé est rarement une mauvaise chose, et il pourrait même être rentable: de nombreuses personnes ont contracté des prêts de dotation en pensant que l’argent qu’elles épargnent grâce à leur police d’assurance-vie finira par être plus que le principal de leur prêt hypothécaire. Dans ces cas, l’emprunteur recevrait une somme forfaitaire supplémentaire après le remboursement du principal de l’hypothèque.
La partie risquée. Malgré ces avantages, les prêts de dotation peuvent être plus risqués que les prêts hypothécaires traditionnels. Tout type de plan d’investissement ou d’épargne peut perdre de la valeur au fil du temps en fonction du marché: que se passe-t-il s’il y a une correction majeure, entraînant la chute des avoirs d’un portefeuille, juste au moment où l’hypothèque arrive à échéance? De même, des variations brusques des taux d’intérêt pourraient fausser le taux de croissance projeté de la valeur de rachat d’une police d’assurance-vie. Si la politique perd de la valeur, l’emprunteur peut se retrouver avec un manque à gagner à l’échéance de l’hypothèque. Dans ce cas, ils auraient besoin d’une autre source de liquidités pour pouvoir rembourser l’hypothèque.
Exemple concret d’un prêt de dotation
Ce scénario même a frappé des milliers de propriétaires britanniques ces dernières années. À la fin des années 1980, les prêts hypothécaires de dotation étaient un moyen extrêmement populaire de financer l’achat d’une maison, alimenté par l’essor des marchés boursiers et immobiliers (et des allégements fiscaux spéciaux pour le produit); plus d’un million de plans ou polices d’épargne de dotation ont été vendus en un an. Mais, à la fin des années 1990, il est devenu clair que ces régimes allaient être inférieurs à leurs taux de croissance optimistes projetés – et aux montants des prêts hypothécaires qu’ils étaient censés couvrir. Dans les années 2010, de nombreux propriétaires ont été contraints de trouver d’autres moyens de rembourser leur prêt hypothécaire ou de risquer de perdre leur résidence.
De nombreux régulateurs et analystes financiers ont condamné les prêts de dotation comme un cas de vente abusive, ce qui n’est pas sans rappeler la situation des polices d’ assurance vie universelle variable qui s’est déroulée aux États-Unis à peu près au même moment. Aujourd’hui, très peu de prêts de dotation sont vendus au Royaume-Uni.