Domaine éminent
Qu’est-ce que Eminent Domain?
Le domaine éminent est le pouvoir du gouvernement, des États et des municipalités des États-Unis de prendre des propriétés privées à des fins publiques, après le paiement d’une juste compensation.
Points clés à retenir
- Le domaine éminent est le droit des gouvernements comme les États-Unis d’usurper la propriété privée à des fins publiques, moyennant une juste compensation.
- Tout, de l’espace aérien, terrestre et des droits contractuels à la propriété intellectuelle, est soumis à un domaine éminent si une affaire peut être présentée pour son usage public.
- Le débat juridique entourant l’invocation injuste d’un domaine éminent, par exemple lorsque les propriétaires ne sont pas indemnisés équitablement, est appelé condamnation inverse.
Comprendre Eminent Domain
Le domaine éminent est un droit accordé en vertu du cinquième amendement de la Constitution. Des pouvoirs similaires se retrouvent dans la plupart des pays de common law. Appelé « expropriation » au Canada, «acquisition obligatoire» en Australie, au Royaume-Uni, en Nouvelle-Zélande et en Irlande, un domaine éminent est appelé «achat obligatoire».
La propriété privée fait l’objet d’une procédure de condamnation, dans laquelle les propriétaires peuvent contester la légalité de la saisie et régler la question de la juste valeur marchande utilisée pour l’indemnisation. Les exemples les plus simples de condamnation concernent des terrains et des bâtiments saisis pour faire place à un projet public. Cela peut inclure de l’espace aérien, de l’eau, de la terre, du bois et des roches s’appropriés de terres privées pour la construction de routes.
Le domaine éminent peut inclure les baux, les actions et les fonds d’investissement. En 2013, les municipalités ont commencé à envisager d’utiliser des lois sur les domaines éminents comme moyen de refinancer les prêts hypothécaires sous-marins en les saisissant des investisseurs à leur valeur marchande actuelle et en les revendant à des taux plus raisonnables. Le Congrès a adopté une loi interdisant à l’ Administration fédérale du logement de financer les hypothèques saisies par un domaine éminent en 2016. Mais c’est toujours un problème qui pourrait saper le marché hypothécaire.
Étant donné que les droits contractuels, les brevets, les droits d’auteur et la propriété intellectuelle sont tous soumis à un domaine éminent, le gouvernement fédéral pourrait, en théorie, utiliser un domaine éminent pour saisir Facebook et en faire un service public pour protéger la vie privée et les données des personnes.
Abus de domaine éminents
La définition de ce qui constitue un projet public a été élargie par la Cour suprême, des autoroutes, des centres commerciaux, des agrandissements d’aéroports et d’autres services publics, à tout ce qui rend une ville plus attrayante visuellement ou revitalise une communauté. Selon cette définition d’utilisation publique, le domaine éminent a commencé à englober les intérêts des grandes entreprises. General Motors a pris un terrain privé pour une usine dans les années 1980, car cela créerait des emplois et augmenterait les recettes fiscales.
La saisie de terres à des fins privées a conduit à de graves abus. Plus notoirement, Pfizer a saisi les maisons d’un quartier pauvre de New London, Connecticut en 2000 pour construire une nouvelle installation de recherche. Les Américains ont été scandalisés d’apprendre qu’une ville pouvait condamner les maisons et les petites entreprises pour promouvoir le développement privé. Alors que la Cour suprême a confirmé cette décision en 2005, plusieurs États ont adopté de nouvelles lois pour protéger les propriétaires fonciers contre les prises abusives de domaines éminents. Longtemps après que les maisons ont été détruites au bulldozer, Pfizer a abandonné ses plans, laissant derrière lui un terrain vague.
Condamnation inverse
Il y a aussi un débat juridique sur la dette du gouvernement d’indemniser équitablement ceux dont la propriété ou les actifs ont été pris ou affectés en raison d’un domaine éminent. Les propriétaires privés ont poursuivi le gouvernement dans une procédure appelée condamnation inverse, dans laquelle le gouvernement ou l’entreprise privée a pris ou endommagé des biens mais n’a pas payé d’indemnisation. Cela a été utilisé pour obtenir des dommages pour la pollution et d’autres problèmes environnementaux.
Par exemple, les services publics d’électricité peuvent être tenus responsables des dommages économiques causés par un incendie de forêt qu’ils ont déclenché. Dans un autre cas, lorsque le Corps des ingénieurs de l’armée a libéré un torrent des deux réservoirs de Houston lors de l’ouragan Harvey, les maisons ont été délibérément inondées, ce qui a conduit les propriétaires à exiger une compensation sous la condamnation inverse.