Processus de défaisance
Qu’est-ce qu’un processus de défaisance?
Le processus de défaisance est un moyen par lequel les emprunteurs peuvent se soustraire à une hypothèque en substituant un portefeuille de titres adossés au Trésor américain à une garantie. Ces titres doivent être d’une valeur suffisante pour générer suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir le capital restant et les intérêts dus sur le prêt.
Dans le cas de la défaisance, la créance ne disparaît pas, mais la défaisance libère le bien hypothéqué du privilège à son encontre. Ainsi, l’emprunteur peut refinancer ou vendre le bien immobilier sous la défaisance.
La défaisance exige généralement que l’emprunteur obtienne des services juridiques et financiers de spécialistes bien versés dans le processus de défaisance. Ceux-ci comprendront un courtier-concessionnaire. En effet, la défaisance nécessite la création d’entités nouvellement formées, comme un emprunteur successeur. Avec l’aide de spécialistes compétents, un emprunteur peut généralement terminer le processus de défaisance en un peu plus de 30 jours. Le nombre de parties impliquées et le coût de la défaisance varient, car les lois régissant le processus sont différentes d’un État à l’autre.
Points clés à retenir
- La défaisance est une disposition d’un contrat qui annule une obligation ou un prêt figurant sur un bilan lorsque l’emprunteur met de côté suffisamment de liquidités ou d’obligations pour assurer le service de la dette.
- Le processus de défaisement permet à l’encours de la dette et à la réserve de trésorerie de se compenser au bilan et n’a donc pas besoin d’être comptabilisé.
- Les titres annulés ont tendance à avoir des rendements inférieurs à ceux des titres comparables, car le fonds qui les soutient en tant que garantie réduit le risque de crédit.
Comprendre le processus de défaisance
Le processus de défaisance permet de garantir aux investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires le flux de trésorerie auquel ils s’attendaient lors de l’achat de ces titres. Si, par exemple, un emprunteur entre dans une grosse somme d’argent et décide de rembourser son prêt hypothécaire en une seule fois, bien avant l’ échéance de son prêt hypothécaire, les investisseurs à l’autre extrémité ne recevront pas les paiements d’intérêts qu’ils attendaient sous forme de flux de trésorerie.
La défaisance est née sur le marché obligataire comme moyen de garantir que les investisseurs recevraient les rendements attendus au cas où l’émetteur obligataire déciderait de rembourser par anticipation ses obligations envers ses obligataires. Cependant, la défaisance est devenue populaire dans le monde du financement immobilier lorsque les prêts titrisés ont pris leur envol.
Conditions de défaisance
Les prêts titrisés sont généralement détenus par des entités connues sous le nom de Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC). Ces entités fonctionnent selon une liste contrôlée de règles énoncées par l’ Internal Revenue Code.1 Ces règles précisent les conditions qui doivent être remplies pour qu’un emprunteur soit admissible à la défaisance.
La première règle interdit la résiliation si l’hypothèque a moins de deux ans. Les règles définissent le jour où le prêt a été titrisé comme le début des deux années, plutôt que le jour de la clôture du prêt. Certains prêts préciseront que le prêt doit avoir même plus de deux ans pour défaisance.
Les règles stipulent également que les documents de prêt doivent explicitement permettre à l’emprunteur de demander une annulation. Les documents ne peuvent pas être modifiés ultérieurement pour permettre une annulation. Les titres utilisés comme nouvelle garantie doivent être des titres d’État, car ils sont considérés comme présentant le risque le plus faible pour les investisseurs. Enfin, l’hypothèque sur le bien ne peut être libérée que pour faciliter la disposition du bien, comme la vente ou le refinancement.