Prêt conforme
Qu’est-ce qu’un prêt conforme?
Un prêt conforme est une hypothèque égale ou inférieure au montant en dollars établi par la limite fixée par l’ Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et qui répond aux critères de financement de Freddie Mac et Fannie Mae. Pour les emprunteurs ayant un excellent crédit, les prêts conformes sont avantageux en raison des faibles taux d’intérêt qui leur sont fixés.
Points clés à retenir
- Un prêt conforme est une hypothèque dont les termes et conditions sous-jacents répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac – principalement, une limite en dollars sur le montant du prêt.
- La limite de prêt conforme de référence est ajustée annuellement. Il est de 548250 $ en 2021 pour la plupart des régions des États-Unis
- Les prêteurs préfèrent traiter les prêts conformes, car c’est le seul type que Fannie Mae et Freddie Mac garantiront et achèteront sur le marché hypothécaire secondaire.
- Les prêts conformes offrent souvent des taux plus avantageux pour les emprunteurs.
Comment fonctionne un prêt conforme
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) sont des entités parrainées par le gouvernement qui stimulent le marché des prêts immobiliers. Ces agences quasi-gouvernementales ont créé des règles et des lignes directrices normalisées auxquelles les prêts hypothécaires pour les propriétés à un seul logement (alias les maisons unifamiliales) doivent se conformer pour être éligibles au soutien des agences. (Fannie Mae et Freddie Mac n’émettent pas de prêts hypothécaires eux-mêmes. Au lieu de cela, ils assurent les prêts hypothécaires émis par les prêteurs et agissent en tant que teneurs de marché secondaires si les prêteurs souhaitent vendre ces prêts.)
Le terme «conforme» est le plus souvent utilisé pour parler spécifiquement du montant de l’hypothèque, qui doit être inférieur à une certaine limite, connue sous le nom de limite de prêt conforme, fixée par la FHFA.
Cette limite de base est de 548 250 $ pour la plupart des États-Unis en 2021. C’est une augmentation par rapport à 510 400 $ en 2020. Dans certains marchés à coût élevé, comme San Francisco et New York, la limite est plus élevée. Le nouveau plafond pour ces zones est de 822 375 $, soit 150% de 548 250 $. Des dispositions légales spéciales établissent différents calculs de limite de prêt pour l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines. Dans ces régions, la limite de prêt de base est de 822 375 $ pour les propriétés à un logement en 2021.
La loi sur le logement et la reprise économique (HERA) exige que la limite de prêt conforme de référence soit ajustée chaque année pour Fannie Mae et Freddie Mac afin de refléter la variation du prix moyen des logements aux États-Unis.
Outre la taille du prêt, d’autres directives conformes aux prêts respectent le ratio prêt / valeur de l’emprunteur (c’est -à dire le montant de l’acompte), le ratio dette / revenu, la cote de crédit et les antécédents, les exigences en matière de documentation, etc..
Avantages des prêts conformes
Pour les consommateurs, les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d’intérêt. Pour les accédants à la propriété qui contractent desprêts de la Federal Housing Administration (FHA), par exemple, l’acompte peut être aussi bas que 3,5%. Toutefois, l’assurance hypothécaire d’environ 0,85% par an pour lesprêts à30 ans inférieure ou égale à 625 000 $ est requis sur ces prêts lorsqu’un tel bas vers lebas lepaiement est effectué. Une partie ou la totalité du coût de l’assurance est déductible d’impôt si le revenu brut rajusté (AGI) du ménage de l’emprunteur ne dépasse pas 109 000 $. La déduction est entièrement supprimée pour les contribuables ayant un AGI supérieur à 109 000 $ (ou 54 500 $ pour les couples mariés déclarant séparément).
Les prêteurs préfèrent également travailler avec des prêts conformes, car ils peuvent être facilement regroupés en lots d’investissement et vendus sur le marché hypothécaire secondaire. Ce processus libère la capacité d’ une institution financière à émettre plus de prêts et à prêter plus d’argent aux acheteurs de maison.
Prêts conformes et prêts non conformes
Les prêts hypothécaires qui dépassent la limite de prêt conforme sont classés comme prêts hypothécaires non conformes ou jumbo. Étant donné que Fannie Mae et Freddie Mac n’achètent que des prêts conformes pour les reconditionner sur le marché secondaire, la demande pour un prêt non conforme est bien moindre. Les conditions des prêts hypothécaires non conformes peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre, mais les taux d’intérêt et la mise de fonds minimale pour les prêts jumbo sont généralement plus élevés car ils comportent un plus grand risque pour un prêteur. Non seulement il s’agit de plus d’argent, mais le prêt ne peut pas être garanti par les entreprises financées par le gouvernement.
Les acheteurs de maison qui ont besoin d’un prêt hypothécaire dépassant les limites de prêt conforme peuvent contourner le problème en contractant deux prêts hypothécaires plus petits, au lieu d’un seul prêt jumbo.
Prêts conformes et prêts conventionnels
Les prêts conformes sont souvent confondus avec les prêts / hypothèques conventionnels. Bien que les deux types se chevauchent, ils ne sont pas identiques. Une hypothèque conventionnelle est une catégorie beaucoup plus large. Il s’agit de tout prêt offert par un prêteur privé, par opposition à une agence gouvernementale comme la FHA ou le ministère américain des Anciens Combattants (VA), ou soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac, là où tout chevauchement – et confusion – surgit.
La taille du prêt n’affecte pas sa conventionalité, seulement sa conformité. En effet, si tous les prêts conformes sont conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes.
Considérations spéciales pour les prêts conformes
La FHFA, qui fixe la limite de prêt conforme sur une base annuelle, exerce une surveillance réglementaire pour s’assurer que Fannie Mae et Freddie Mac remplissent leurs chartes et leurs missions de promotion de l’accession à la propriété pour les Américains à faible revenu et de la classe moyenne. La FHFA utilise le pourcentage d’augmentation / diminution d’octobre à octobre des prix moyens des logements dans l’Enquête mensuelle sur les taux d’intérêt (MIRS) pour ajuster les limites de prêt conformes pour l’année suivante.
Pour mener à bien cette enquête, la FHFA demande à un échantillon de prêteurs hypothécaires de déclarer les conditions générales de tous les prêts non agricoles pour une seule famille, entièrement amortissables, à l’achat et non agricoles qu’ils concluent au cours des cinq derniers jours ouvrables du mois. L’enquête fournit des informations mensuelles sur les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les prix des logements par type de propriété, type de prêt (taux fixe ou taux ajustable) et type de prêteur, ainsi que des informations sur les prêts à taux fixe de 15 ans et 30 ans.