Titres adossés à des hypothèques commerciales (CMBS)
Que sont les titres adossés à des hypothèques commerciales (CMBS)?
Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) sont des produits d’investissement à revenu fixe adossés à des hypothèques sur des propriétés commerciales plutôt que sur des immeubles résidentiels. CMBS peut fournir des liquidités aux investisseurs immobiliers et aux prêteurs commerciaux.
Puisqu’il n’y a pas de règles pour normaliser les structures des CMBS, leurs évaluations peuvent être difficiles. Les titres sous-jacents de CMBS peuvent inclure un certain nombre de prêts hypothécaires commerciaux de durée, de valeur et de type de propriété variables, tels que des logements multifamiliaux et des immeubles commerciaux. Les CMBS peuvent offrir moins de risque de remboursement anticipé que les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS), car la durée des prêts hypothécaires commerciaux est généralement fixe.
Points clés à retenir
- Les CMBS sont garantis par des hypothèques sur des propriétés commerciales plutôt que par des immeubles résidentiels.
- Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales se présentent sous la forme d’obligations et les prêts sous-jacents sont généralement contenus dans des fiducies.
- Les prêts dans un CMBS servent de garantie – le principal et les intérêts étant transmis aux investisseurs – en cas de défaut.
Comment fonctionnent les titres adossés à des hypothèques commerciales
Comme pour les titres de créance garantis (CDO) et les obligations hypothécaires garanties (CMO), les CMBS se présentent sous la forme d’obligations. Les prêts hypothécaires qui forment une seule garantie commerciale adossée à des créances hypothécaires servent de garantie en cas de défaut, le principal et les intérêts étant transmis aux investisseurs.
Les prêts sont généralement contenus dans une fiducie et ils sont très diversifiés en termes de conditions, de types de propriétés et de montants. Les prêts sous-jacents qui sont titrisés en CMBS comprennent des prêts pour des propriétés telles que des immeubles et complexes d’appartements, des usines, des hôtels, des immeubles de bureaux, des parcs de bureaux et des centres commerciaux, souvent au sein de la même fiducie.
Un prêt hypothécaire est généralement ce qui est considéré comme une dette sans recours, c’est-à-dire toute dette de consommation ou commerciale garantie uniquement par une garantie. En cas de défaut, le prêteur ne pourra saisir aucun actif de l’emprunteur au-delà de la garantie.
Les CMBS étant des véhicules d’investissement complexes, ils nécessitent un large éventail d’acteurs du marché, notamment des investisseurs, un gestionnaire principal, un gestionnaire principal, un gestionnaire spécial, un titulaire de certificat directeur, des fiduciaires et des agences de notation. Chacun de ces acteurs joue un rôle spécifique pour garantir le bon fonctionnement du CMBS.
Le marché CMBS représente environ 2% du marché américain total des titres à revenu fixe.
Types de CMBS
Les prêts hypothécaires qui soutiennent les CMBS sont classés en tranches en fonction de leurs niveaux de risque de crédit, qui sont généralement classés de la qualité supérieure – ou la plus haute – à la qualité inférieure. Les tranches de la plus haute qualité recevront à la fois des intérêts et des paiements en principal et présenteront le risque associé le plus faible. Les tranches inférieures offrent des taux d’intérêt plus élevés, mais les tranches qui prennent le plus de risques absorbent également la majeure partie de la perte potentielle qui peut survenir lorsque les tranches descendent en rang.
La tranche la plus basse d’une structure CMBS contiendra les prêts les plus risqués – et peut-être spéculatifs – du portefeuille. Le processus de titrisation impliqué dans la conception de la structure d’un CMBS est important tant pour les banques que pour les investisseurs. Il permet aux banques d’émettre plus de prêts au total et donne aux investisseurs un accès facile à l’immobilier commercial tout en leur donnant plus de rendement que les obligations d’État traditionnelles.
Les investisseurs doivent cependant comprendre qu’en cas de défaut sur un ou plusieurs prêts dans un CMBS, les tranches les plus élevées doivent être intégralement remboursées, avec intérêts, avant que les tranches inférieures ne reçoivent des fonds.
Critique du CMBS
En règle générale, seuls les investisseurs très riches investissent dans CMBS car il n’y a pas beaucoup d’options ici pour l’investisseur moyen. Il est difficile de trouver des fonds communs de placement ou des fonds négociés en bourse (FNB) qui investissent uniquement dans cette classe d’actifs, bien que de nombreux fonds communs de placement immobiliers investissent une partie de leurs portefeuilles dans les CMBS.
Exigences pour CMBS
En décembre 2016, la Securities and Exchange Commission (SEC) et nouvelles réglementations pour atténuer certains des risques de CMBS en créant des exigences de marge pour les transactions d’agence couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.