Caveat Emptor

Qu’est-ce que Caveat Emptor?

Caveat emptor est une phrase latine qui peut être grossièrement traduite en anglais pour «laisser l’acheteur se méfier». Bien que la phrase soit parfois utilisée comme un proverbe en anglais, elle est également parfois utilisée dans les contrats juridiques comme un type d’avertissement. Dans de nombreuses juridictions, c’est le principe du droit des contrats qui impose à l’acheteur de faire preuve de diligence raisonnable avant d’effectuer un achat.

Le terme est couramment utilisé dans les transactions immobilières – car il se rapporte à la vente de biens immobiliers après la date de clôture – mais il s’applique également aux transactions d’autres types de biens, comme les voitures.

Comprendre Caveat Emptor

L’inclusion d’une clause de non-responsabilité de caveat emptor vise à résoudre les litiges découlant de l’  asymétrie des informations, une situation dans laquelle le vendeur a plus d’informations que l’acheteur sur la qualité d’un bien ou d’un service.

Par exemple, si Hasan veut acheter une voiture à Allison – selon le principe de caveat emptor – il est responsable de la collecte des informations nécessaires pour effectuer un achat éclairé. Afin de recueillir ces informations, Hassan peut décider de demander à Allison le nombre de kilomètres parcourus par la voiture, si des composants majeurs doivent être remplacés, si elle a été entretenue régulièrement, etc.

S’il achète la voiture au prix demandé et fait peu ou pas d’efforts pour évaluer sa valeur réelle, et que la voiture tombe en panne par la suite, Allison n’est pas techniquement responsable des dommages en vertu du principe de caveat emptor.

Dans la pratique, il existe de nombreuses exceptions à ce principe. Par exemple, si Allison avait menti au sujet du kilométrage ou des besoins d’entretien de la voiture, elle aurait commis une fraude et Hasan aurait, en théorie, droit à des dommages-intérêts.

Les forces du marché agissent pour réduire l’applicabilité de caveat emptor dans certains cas. Les garanties sont des garanties de qualité ou de satisfaction que les vendeurs délivrent volontairement aux acheteurs; si les vendeurs fournissent un produit de qualité, ils n’auront pas besoin de fournir des remboursements ou des remplacements très souvent, et les acheteurs seront enclins à choisir ces vendeurs en fonction d’une perception de la qualité.

Les gouvernements repoussent également le principe de caveat emptor afin de protéger les intérêts des consommateurs. Les transactions informelles comme celle entre Allison et Hasan sont pour la plupart non réglementées, mais dans des secteurs tels que les services financiers – en particulier depuis la crise financière de 2008  – l’acheteur a souvent le droit d’obtenir des informations claires et largement standardisées concernant le produit. De nombreux investisseurs sont familiers avec ce que l’on appelle communément la «déclaration de la sphère de sécurité», qui respecte les garanties contre les entreprises qui tromperaient les acheteurs potentiels sur la qualité de leurs actions.

Dans le même temps, ces déclarations, ainsi que les rapports trimestriels légalement mandatés qu’elles accompagnent, renforcent le principe de caveat emptor, renforçant l’attente que l’acheteur ait accès à toutes les informations dont il a besoin pour prendre une décision raisonnablement éclairée.

Caveat emptor est particulièrement important dans les transactions immobilières. Aux États-Unis, les constructeurs de maisons sont tenus de délivrer une garantie implicite d’adéquation aux acheteurs de nouvelles propriétés. Les transactions ultérieures, cependant, sont soumises à des règles de caveat emptor (en supposant qu’aucune fraude n’a été commise). Les nouvelles propriétés résidentielles s’accompagnent de l’attente que le vendeur soit responsable des défauts.