Fiducie de placement immobilier captif

Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier captive?

Une fiducie de placement immobilier captive est simplement une  fiducie de placement immobilier (FPI)  dont la propriété de contrôle est détenue par une seule société. Une société qui possède des biens immobiliers associés à son entreprise peut trouver avantageux de regrouper les propriétés dans une FPI pour les allégements fiscaux spéciaux. Cette stratégie d’atténuation fiscale peut être utilisée par les détaillants et les banques possédant de nombreux magasins ou succursales.

Comprendre les fiducies de placement immobilier captives

Une fiducie de placement immobilier captive peut être créée pour profiter des allégements fiscaux offerts par une fiducie de placement immobilier (FPI). Les sociétés peuvent choisir de développer ou de prendre le contrôle d’une FPI pour obtenir le statut de captive. Le statut de contrôle ou de captivité est défini comme plus de 50% de la participation avec droit de vote d’une FPI.

Les sociétés qui construisent une FPI captive pour gérer leurs propres biens immobiliers les caractériseront généralement comme des FPI locatives ou hypothécaires. Les FPI hypothécaires (mREIT) fournissent un capital hypothécaire pour la promesse d’un revenu réciproque, qui est souvent la base des revenus d’une FPI. Les sociétés peuvent également avoir recours à des fiducies de placement immobilier captives en transférant des biens immobiliers dans une FPI, puis en louant les propriétés de ces FPI.

Fiducies de placement immobilier

Une FPI captive est une FPI détenue par une seule société. Au-delà de cela, les REIT captives sont simplement des REIT. Une entité peut être classée comme une FPI si elle répond à certaines exigences de l’Internal Revenue Service et du titre 26 de l’Internal Revenue Code. Les FPI peuvent être des fiducies, des associations ou des sociétés, mais quoi qu’il en soit, elles doivent toutes choisir d’être imposées en tant que sociétés.

L’Internal Revenue Code permet à toutes les FPI de distribuer la totalité de leurs revenus à leurs actionnaires. Cela rend les FPI similaires aux sociétés de personnes en vertu du code des impôts, car les sociétés de personnes n’ont généralement aucun revenu et distribuent tous leurs revenus via un K-1.

Les FPI doivent satisfaire à plusieurs exigences pour être admissibles aux déductions fiscales pour distribution de revenu qui caractérisent les FPI en général. Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour être admissible à titre de FPI:

• Imposable en tant que société
• Verser au moins 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
• Tirez au moins 75% du revenu brut des loyers, des intérêts sur les prêts hypothécaires qui financent des biens immobiliers ou des ventes immobilières
• Investissez au moins 75% de l’actif total dans l’immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
• Avoir au moins 100 actionnaires (les sociétés contrôlantes peuvent désigner des dirigeants comme actionnaires afin de répondre à cette exigence)

Si une entité satisfait aux exigences du FPI, elle doit verser au moins 90% de son revenu aux actionnaires et est donc autorisée à prendre la distribution de revenu en déduction. Tout solde restant après la distribution requise est imposé au taux d’imposition des sociétés nécessaire.

Comptabilité subsidiaire

Les FPI captives sont considérées comme des filiales et, par conséquent, leur propriété doit être comptabilisée d’une manière ou d’une autre dans les états financiers de la société mère. En règle générale, il existe trois façons de comptabiliser les filiales et la propriété des filiales dans les états financiers d’ une société mère. Les entreprises peuvent présenter des états financiers consolidés ou comptabiliser la propriété soit par la méthode de la mise en équivalence, soit par la méthode du coût.

En vertu des principes comptables généralement reconnus (PCGR), les entreprises ont la possibilité de créer des états financiers consolidés qui intègrent tous les aspects des états financiers d’une filiale si la société mère détient plus de 50% des droits de propriété. En règle générale, il n’est ni avantageux ni applicable pour une société mère d’inclure une FPI captive dans les états financiers consolidés. C’est à cause des avantages fiscaux que la FPI captive obtient par elle-même, qui sont souvent la raison de sa création. Par conséquent, la propriété captive de FPI est généralement comptabilisée dans les états financiers de la société mère selon la méthode de la mise en équivalence ou la méthode du coût.

Avantages fiscaux des FPI captives

Il peut y avoir plusieurs avantages fiscaux associés aux impôts sur les REIT captifs. L’imposition fédérale des REIT est abordée dans le titre 26 du Internal Revenue Code, mais les États peuvent également avoir leurs propres règles fiscales pour les REIT qui peuvent augmenter ou diminuer les avantages fiscaux.

En général, la société mère d’une FPI captive peut déduire le loyer ou les frais de paiement hypothécaire qu’elle paie à sa FPI captive, ce qui réduit son revenu imposable. Ce n’est pas nécessairement un avantage énorme, car cela déduirait généralement ces dépenses de toute façon. Néanmoins, cela peut créer des avantages utiles dans le traitement des paiements, etc. L’un des plus grands avantages est que la société mère reçoit une partie de la distribution de dividendes de la FPI captive, qui peut potentiellement être imposée à un taux inférieur.

La FPI captive bénéficie de tous les avantages fiscaux du statut de FPI. Il peut déduire les 90% ou plus de son revenu qu’il distribue aux actionnaires. Il paie également le taux d’imposition fédéral des sociétés sur tout revenu restant.

Lois régissant les FPI captives

Étant donné que les filiales de FPI captives peuvent potentiellement créer plusieurs avantages, certaines dispositions fédérales et étatiques les ciblent. En général, la plupart des législations définissent la captive comme contrôlant la propriété à 50%. Les lois fédérales exigent que tous les traitements soient équitables et conformes aux évaluations immobilières et aux négociations sans lien de dépendance.

Certains États ont leurs propres exigences particulières. Dans certains cas, certaines limites peuvent éliminer complètement les tactiques d’ évasion fiscale. Dans l’ensemble, les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent s’assurer que les FPI captives et la comptabilité des FPI captives sont conformes à toutes les lois fédérales et étatiques.