Casquette ARM annuelle
Qu’est-ce qu’un plafond ARM annuel?
Un plafond ARM annuel est une clause du contrat d’ hypothèque à taux variable (ARM), limitant la hausse éventuelle du taux d’intérêt du prêt au cours de chaque année. Le plafond, ou limite, est généralement défini en termes de taux, mais le montant en dollars du paiement du principal et des intérêts peut également être plafonné.
Les plafonds annuels sont conçus pour protéger les emprunteurs contre une augmentation soudaine et excessive de leurs mensualités lorsque les taux augmentent fortement sur une courte période.
Points clés à retenir
- Un plafond ARM annuel est une limite de taux d’intérêt, indiquant le taux le plus élevé possible qu’un emprunteur peut avoir à payer sur un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) dans une année donnée.
- Le plus souvent, le taux d’intérêt sera plafonné sur un ARM, mais certains ARM peuvent à la place plafonner le montant mensuel ou annuel payé.
- En plus des plafonds annuels qui sont réinitialisés tous les 12 mois, il peut également y avoir un plafond de taux d’intérêt à vie sur le prêt.
Comprendre les plafonds ARM annuels
Avec un ARM, le taux d’intérêt initial est fixé pour une période de temps – cinq ans, par exemple, dans le cas d’un ARM 5/1 après quoi il se réinitialise périodiquement en fonction des taux d’intérêt courants. Les ARM ont également généralement des plafonds de taux à vie qui fixent des limites sur l’augmentation des intérêts au cours de la durée du prêt.
Les ARM avec un taux d’intérêt plafonné ont une structure de taux variable, qui comprend un taux indexé et un écart au-dessus de cet indice. Il existe plusieurs indices populaires utilisés pour différents types d’ARM tels que le taux préférentiel ou le taux des fonds fédéraux. Le taux d’intérêt sur un ARM avec son indice est un exemple de taux d’intérêt entièrement indexé. Un taux indexé est basé sur le taux le plus bas que les créanciers sont disposés à offrir. L’écart ou la marge est basé sur le profil de crédit de l’emprunteur et déterminé par le souscripteur.
Le taux d’intérêt annuel d’un prêt ARM avec un plafond annuel n’augmentera que dans la mesure où les conditions le permettent en points de pourcentage, quel que soit le niveau de hausse des taux au cours de la période initiale. Par exemple, un ARM de 5% qui est fixe pendant trois ans avec un plafond de 2% ne peut s’ajuster à 7% que la quatrième année, même si les taux augmentent de 4% sur la durée initiale fixe du prêt. Un prêt avec un plafond en dollars ne peut augmenter que d’autant, bien que ce type de plafond puisse conduire à un amortissement négatif dans certains cas.
La structure de plafonnement des taux d’intérêt de l’ARM décrit les dispositions régissant les augmentations de taux d’intérêt pendant la durée du prêt.
Exemple d’un ARM plafonné
Les ARM ont de nombreuses variantes de structures de plafonnement des taux d’intérêt. Par exemple, disons qu’un emprunteur envisage un ARM 5/1, qui nécessite un taux d’intérêt fixe pendant cinq ans suivi d’un taux d’intérêt variable par la suite, qui se réinitialise tous les 12 mois.
Avec ce produit hypothécaire, l’emprunteur se voit offrir une structure de plafonnement des taux d’intérêt de 2-2-5. La structure des plafonds de taux d’intérêt se décompose comme suit:
- Le premier chiffre fait référence au plafond d’augmentation incrémentielle initial après l’expiration de la période à taux fixe. En d’autres termes, 2% est le maximum que le taux peut augmenter après la fin de la période à taux fixe dans cinq ans. Ainsi, si le taux fixe était fixé à 3,5%, le plafond du taux serait de 5,5% après la fin de la période de cinq ans.
- Le deuxième chiffre est un plafond d’augmentation incrémentielle périodique de 12 mois, ce qui signifie qu’après l’expiration de la période de cinq ans, le taux s’ajustera aux taux actuels du marché une fois par an. Dans cet exemple, l’ARM aurait une limite de 2% pour cet ajustement. Il est assez courant que le plafond périodique soit identique au plafond initial.
- Le troisième chiffre est le plafond à vie, fixant le plafond du taux d’intérêt maximal. Dans cet exemple, les cinq représentent les augmentations maximales des taux d’intérêt sur l’hypothèque.
Donc, disons que le taux fixe était de 3,5% et le taux a été ajusté plus haut de 2% lors de l’augmentation incrémentielle initiale à un taux de 5,5%. Après 12 mois, les taux hypothécaires sont montés à 8%; le taux de prêt serait ajusté à 7,5% en raison du plafond de 2% pour l’ajustement annuel. Si les taux augmentaient ensuite de 2% supplémentaires, le prêt n’augmenterait que de 1% à 8,5%, car le plafond à vie est de cinq points de pourcentage au-dessus du taux fixe initial.
Les hauts et les bas d’un bras
Les ARM permettent souvent aux emprunteurs de se qualifier pour des prêts hypothécaires initiaux plus importants, car ils bloquent un paiement inférieur pendant un certain temps. Les utilisateurs d’un ARM peuvent bénéficier lorsque les taux d’intérêt diminuent, ce qui réduit le taux d’intérêt annuel payé. Dans le même temps, bien sûr, pendant une période de hausse des taux, les ARM peuvent augmenter bien au-delà de ce qu’aurait été une hypothèque à taux fixe.
Par exemple, si un acheteur souscrit un ARM à 3,5% à trois ans fixes et que les taux augmentent de 4% pendant cette période, cette augmentation de taux annuelle initiale sera limitée au plafond annuel. Cependant, au cours des années suivantes, le taux pourrait continuer à augmenter, rattrapant éventuellement les taux actuels, qui pourraient continuer à augmenter.
À terme, un ARM de 3,5%, qui était initialement compétitif avec un taux fixe de 4,25%, pourrait finir par être nettement plus élevé. Les emprunteurs ARM cherchent souvent à passer à un taux fixe lorsque les taux augmentent, mais peuvent finir par payer plus après avoir utilisé l’ARM.