Prêt de 125%
Qu’est-ce qu’un prêt de 125%?
Un prêt de 125% est un prêt – généralement une hypothèque – dont le montant initial du prêt est égal à 125% (1,25x) de la valeur initiale de la propriété. Par exemple, si votre maison vaut 300 000 $, un prêt de 125% vous permettrait d’emprunter 375 000 $.
Ces prêts sont devenus courants pour la première fois au cours des années 1990, destinés aux emprunteurs ayant des cotes de crédit élevées et des antécédents de crédit exemplaires qui voulaient un capital supplémentaire au-delà de la valeur nette de leur propriété. Parce qu’ils sont plus risqués pour les prêteurs, ceux-ci ont tendance à porter des taux d’intérêt plus élevés que les prêts traditionnels, jusqu’à deux fois le taux des prêts hypothécaires standard.
Comment fonctionne un prêt de 125%
Dans la terminologie du financement technique, un prêt de 125% a un ratio prêt / valeur (LTV) de 125%.
Une mesure principale du risque de défaut d’un prêt pour un prêteur est la taille d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété sous-jacente. Un prêt à 125% est un prêt relativement risqué par rapport à un prêt dont le ratio LTV est inférieur à 100%. En fait, avec les prêts hypothécaires conventionnels, la taille du prêt ne dépasse généralement pas 80% de la valeur d’une propriété. Par conséquent, selon la méthode de tarification basée sur le risque utilisée par les prêteurs, un prêt avec un ratio LTV de 125% portera un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt avec un ratio LTV de 100% ou moins.
Les propriétaires pourraient demander un prêt de 125% comme option de refinancement afin de leur donner un meilleur accès au capital que ce qui est disponible dans la valeur nette de leur maison. Leur motif pourrait être d’utiliser le prêt comme un moyen de rembourser d’autres dettes qui portent des taux d’intérêt plus élevés, comme les cartes de crédit. Le taux d’intérêt comparativement plus bas de l’hypothèque, même sur un prêt de 125%, pourrait signifier des paiements plus petits et un solde du principal inférieur, ce qui augmenterait le principal plus rapidement.
Parce qu’ils impliquent une somme supérieure à la valeur de la propriété hypothéquée, un prêt de 125% porte des taux d’intérêt plus élevés que les prêts conventionnels.
Historique des prêts à 125%
Les prêts à 125% ont joué un rôle dans la crise du logement de 2007-08. L’effondrement des marchés immobiliers à travers le pays, déclenché par l’ effondrement des prêts hypothécaires à risque, a laissé de nombreuses personnes «sous l’eau», c’est-à-dire qu’elles devaient plus d’argent sur leur hypothèque que la maison ne valait réellement. Il n’était pas rare de trouver des propriétaires endettés pour rembourser des hypothèques avec des taux et des soldes de capital qui ne reflétaient plus la valeur des résidences pour lesquelles ils payaient. À mesure que la valeur de la maison a chuté, les propriétaires ont peut-être voulu se refinancer, mais pour se qualifier, ils auraient peut-être dû payer un certain pourcentage de la valeur nette de la maison. Les changements drastiques du marché ont rendu difficile le refinancement; de plus, des paiements continus sur leurs prêts hypothécaires existants signifieraient probablement qu’ils ne pourraient pas récupérer leurs pertes même s’ils tentaient de vendre la maison.
Le programme fédéral de refinancement abordable de la maison (HARP) a été créé en mars 2009 pour offrir un soulagement. Il a permis aux propriétaires dont la maison était sous l’eau, mais qui étaient par ailleurs en règle et à jour avec leurs prêts hypothécaires, de demander un refinancement. Grâce à HARP, les propriétaires qui devaient jusqu’à 125% de la valeur de leur maison pourraient chercher à se refinancer à des taux inférieurs pour les aider à rembourser leurs dettes et à avoir des bases financières plus solides.À l’origine, les propriétaires qui devaient plus que ce pourcentage ne pouvaient pas postuler, mais finalement, même le plafond de 125% LTV a été supprimé, permettant à encore plus de propriétaires de demander des prêts HARP. Après avoir été prolongé à plusieurs reprises, le programme HARP a pris fin en décembre 2018.