Quelle est la différence entre une FPI et une société en commandite principale?
Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés en commandite principales (MLP) sont toutes deux considérées comme des entités intermédiaires en vertu du code fiscal fédéral américain. La plupart des bénéfices des sociétés sont imposés deux fois, une fois lors de la comptabilisation des bénéfices et de nouveau lors de la distribution en dividendes. Cependant, le statut de pass-through des FPI et des MLP leur permet d’éviter cette double imposition puisque les bénéfices ne sont pas imposés au niveau des sociétés. Bien qu’elles bénéficient de traitements fiscaux similaires, les caractéristiques commerciales des FPI et des MLP diffèrent de plusieurs manières.
FPI et MLP dans différents secteurs
La différence la plus notable est qu’une FPI est largement considérée comme un investissement du secteur financier, alors que la plupart des MLP se trouvent dans les secteurs de l’énergie et des ressources naturelles. Une FPI peut agir en tant que société de portefeuille pour la dette et gagner des intérêts créditeurs, comme dans le cas d’une FPI hypothécaire, ou participer activement à la gestion de propriétés et générer des revenus de location (une FPI par actions). À quelques exceptions notables près, la structure MLP est principalement utilisée par les entreprises qui possèdent et exploitent des actifs énergétiques intermédiaires. Ce sont des entreprises de routes à péage classiques qui tirent leurs revenus des frais qu’elles facturent pour le transport du pétrole et du gaz par leurs pipelines. (Pour une lecture connexe, voir « 5 types de FPI et comment y investir ».)
Exigences de distribution
Les exigences en matière de distribution diffèrent également pour les FPI et les MLP. En échange de leur statut fiscal particulier, les FPI doivent verser 90% des bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Les MLP visent un taux de dividende spécifique, que la direction est incitée à atteindre, mais ils ne sont pas tenus de distribuer un certain pourcentage.
Les distributions sont également traitées différemment du côté récepteur. Bien que les distributions de FPI s’accompagnent d’une obligation fiscale pour l’investisseur comme tout autre dividende, les distributions MLP sont souvent libres d’impôt. Pour cette raison, les MLP ne sont pas des placements idéaux pour les comptes de retraite individuels (IRA). (Pour une lecture connexe, voir « Puis-je posséder des sociétés en commandite principales (MLP) dans My Roth IRA? »)
Effet de levier et structure juridique
Les FPI ont un accès plus approfondi aux marchés de la dette, de sorte qu’elles fonctionnent généralement avec plus de levier que les MLP. L’agence de notation Fitch estime que les FPI sont multipliées par cinq à six, tandis que les MLP opèrent dans une fourchette de 3,5 à 4,5. En ce qui concerne leurs structures juridiques, la plupart des FPI ont une société mère cotée en bourse, tandis que les MLP sont classées comme des partenariats. Les investisseurs dans une MLP sont appelés «porteurs de parts» et ne participent pas à la gestion de la société de personnes (cette responsabilité incombe au commandité, qui peut ou non être répertorié comme un capital public).
Même avec ces différences, les FPI et les MLP fonctionnent toutes deux avec le même objectif: rendre plus de capital durement gagné aux actionnaires et en reverser moins au gouvernement via les impôts. Pourtant, la diligence raisonnable est particulièrement importante lors de l’examen d’un investissement dans ces véhicules de rendement. Les distributions dépendent en grande partie des flux de trésorerie plutôt que des bénéfices, ce qui nécessite une discipline d’évaluation qui va au-delà du ratio cours / bénéfices (P / E). Les investisseurs doivent également être à l’aise avec l’offre secondaire occasionnelle, qui peut entraîner une volatilité des cours des actions.