FPI par actions et FPI hypothécaire

Il existe deux principaux types de fiducies de placement immobilier (FPI) que les investisseurs peuvent acheter: les FPI d’actions et les FPI hypothécaires. Les sociétés de placement immobilier possèdent et exploitent des propriétés, tandis que les sociétés de placement immobilier investissent dans des prêts hypothécaires et des actifs connexes.

Qu’est-ce qu’une FPI?

Une FPI est un type de titre dans lequel la société possède et exploite généralement des biens immobiliers ou des actifs liés à l’immobilier. Les REIT sont similaires aux actions et se négocient sur les principales bourses du marché. Les FPI permettent aux entreprises d’acheter des biens immobiliers ou des hypothèques en utilisant des investissements combinés d’un pool d’investisseurs. Ce type d’investissement permet aux petits et grands investisseurs de détenir des actions immobilières, sans avoir à acheter, exploiter ou financer eux-mêmes des biens immobiliers.

Les FPI sont généralement tenues d’avoir au moins 100 investisseurs, et la réglementation empêche ce qui serait autrement une solution de contournement potentiellement néfaste: avoir un petit nombre d’investisseurs détenant la majorité de la participation dans la FPI.

Au moins 75% de l’actif d’une FPI doit être dans l’immobilier et au moins 75% de son revenu brut doit provenir de loyers, d’intérêts hypothécaires ou de gains provenant de la vente de l’immeuble.

De plus, les FPI sont tenues par la loi de verser au moins 90% du revenu imposable annuel (à l’exclusion des plus-values) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Cette restriction limite toutefois la capacité d’une FPI d’utiliser les flux de trésorerie internes à des fins de croissance.

FPI actions

Les fiducies de placement immobilier en actions sont le type de FPI le plus courant. Ils acquièrent, gèrent, construisent, rénovent et vendent des biens immobiliers productifs de revenus. Leurs revenus sont principalement générés par les revenus locatifs de leurs biens immobiliers.

Une FPI d’actions peut investir largement ou se concentrer sur un segment particulier. Voici un aperçu de la performance de chaque segment en 2019, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

En général, les FPI sur actions procurent un revenu stable. Et comme ces FPI génèrent des revenus en percevant des loyers, leurs revenus sont relativement faciles à prévoir et ont tendance à augmenter avec le temps.

FPI hypothécaires

des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et des actifs connexes. Alors que les FPI sur actions génèrent généralement des revenus par le biais de loyers, les FPI hypothécaires tirent un revenu des intérêts sur leurs placements.

Par exemple, supposons que la société ABC se qualifie en tant que FPI. Elle achète un immeuble de bureaux avec les fonds générés par les investisseurs et loue des bureaux. La société ABC possède et gère ce bien immobilier et perçoit chaque mois le loyer de ses locataires. La société ABC est donc considérée comme une FPI par actions.

D’autre part, supposons que la société XYZ se qualifie en tant que FPI et prête de l’argent à un promoteur immobilier. Contrairement à la société ABC, la société XYZ génère des revenus à partir des intérêts perçus sur les prêts. La société XYZ est donc une FPI hypothécaire.

À l’instar des FPI d’actions, la majorité des bénéfices des FPI hypothécaires sont versées aux investisseurs sous forme de dividendes. Les FPI hypothécaires ont tendance à faire mieux que les FPI actions lorsque les taux d’intérêt augmentent.

Risques liés aux FPI d’actions et d’hypothèques

Comme tous les placements, les FPI actions et les FPI hypothécaires ont leur part de risques. En voici quelques-uns que les investisseurs devraient connaître:

• Les FPI sur actions ont tendance à être de nature cyclique et peuvent être sensibles aux récessions et aux périodes de déclin économique.
• Avec les FPI à capitaux propres, une offre trop importante – par exemple, plus de chambres d’hôtel qu’un marché ne peut en supporter – peut entraîner une augmentation du taux d’inoccupation et une baisse des revenus locatifs.
• Les variations des taux d’intérêt peuvent avoir une incidence sur les bénéfices des FPI hypothécaires. De même, des taux d’intérêt plus bas peuvent amener plus d’emprunteurs à refinancer ou à rembourser leurs prêts hypothécaires – et la FPI doit réinvestir à un taux inférieur.
• La plupart des titres hypothécaires achetés par les FPI sont garantis par le gouvernement fédéral, ce qui limite le risque de crédit. Cependant, certains mREIT peuvent être exposés à un risque de crédit plus élevé, en fonction des investissements spécifiques.

La ligne de fond

Les FPI permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer eux-mêmes des propriétés. Les sociétés de placement immobilier et les sociétés de placement immobilier sont tenues de verser 90% de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, qui sont souvent plus élevés que ceux des actions.

En général, les FPI sur actions peuvent être attrayantes pour les investisseurs à la recherche d’une combinaison de croissance et de revenu. Les FPI hypothécaires, en revanche, peuvent être mieux adaptées aux investisseurs tolérants au risque à la recherche d’un revenu maximal, sans trop se concentrer sur l’appréciation du capital.