Qu’est-ce qu’un ratio prêt / valeur combiné?
Le ratio prêt / valeur combiné (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels des prêts hypothécaires et des prêts pour déterminer le pourcentage total de la propriété d’un propriétaire grevé de privilèges. Le ratio CLTV est déterminé en additionnant les soldes de tous les prêts en cours et en divisant par la valeur marchande actuelle de la propriété. Par exemple, une propriété avec un premier solde hypothécaire de 300 000 $, un deuxième solde hypothécaire de 100 000 $ et une valeur de 500 000 $ a un ratio CLTV de 80%.
Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi qu’une poignée d’autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur (LTV) standard, pour évaluer le risque d’accorder un prêt à un emprunteur. Le ratio CLTV diffère du ratio LTV standard car ce dernier ne compare que le solde d’un prêt à la valeur de la propriété. Dans l’exemple ci-dessus, la propriété a un ratio LTV de 60%, qui est obtenu en divisant uniquement le solde de la première hypothèque par la valeur de la propriété.
De nombreux économistes attribuent les normes CLTV assouplies à la crise des saisies qui a frappé les États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs ont souvent contracté une deuxième hypothèque au moment de l’achat au lieu de verser des acomptes. Les prêteurs, désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de concurrents, ont accepté de telles conditions malgré le risque accru.
Avant la bulle immobilière qui s’est étendue de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, la pratique courante consistait pour les acheteurs à effectuer des acomptes totalisant au moins 20% du prix d’achat. La plupart des prêteurs ont maintenu les clients dans ces paramètres en plafonnant la LTV à 80%. Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de contourner 20%. Certains prêteurs ont augmenté les plafonds de la LTV ou les ont complètement supprimés, offrant des prêts hypothécaires avec des acomptes de 5% ou moins, tandis que d’autres ont maintenu les exigences de la LTV en place mais ont augmenté les plafonds de la CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter une deuxième hypothèque pour financer leurs acomptes de 20%.
Le pic de saisies à partir de 2008 a souligné pourquoi CLTV est important. Avoir la peau dans le jeu, comme une dépense initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, fournit au propriétaire une puissante incitation à maintenir ses versements hypothécaires. Si la banque saisit, il perd non seulement sa maison, mais aussi la pile d’argent qu’il a payé pour fermer. Exiger l’équité dans la propriété protège également les prêteurs d’une baisse des prix de l’immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges s’élève à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu’à 20% de sa valeur sans qu’aucun détenteur de privilège ne reçoive un paiement à court terme lors d’une vente aux enchères de forclusion.