Assurance hypothécaire initiale (UFMI)
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire anticipée (UFMI)?
L’assurance hypothécaire initiale est une prime d’assurance qui est perçue, généralement sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), au moment où le prêt est initialement accordé. Bien que similaire, ce n’est pas tout à fait la même chose que l’assurance hypothécaire privée (PMI), qui est perçue par un prêteur hypothécaire privé conventionnel chaque mois lorsque l’acompte d’un acheteur sur une maison est inférieur à 20% du prix d’achat. Les primes hypothécaires initiales sont ajoutées à une réserve d’argent qui est utilisée pour aider des entités, comme la FHA, à assurer des prêts pour certains emprunteurs.
Points clés à retenir
- L’assurance hypothécaire initiale (UFMI) est une prime d’assurance supplémentaire de 1,75% qui est perçue sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA).
- Cet argent d’assurance protège le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur sur ses versements hypothécaires.
- UFMI peut être payé au moment de la clôture du prêt ou incorporé aux paiements hypothécaires. Il s’ajoute aux paiements continus des primes d’assurance hypothécaire.
Comprendre l’assurance hypothécaire initiale (UFMI)
Comme PMI, le but de l’assurance hypothécaire FHA est de protéger le prêteur. Lorsque les emprunteurs ont une valeur nette minimale dans leur maison, le risque (pour le prêteur) que l’emprunteur fasse défaut est plus élevé, car l’emprunteur n’a pas autant à perdre en s’éloignant et en laissant la banque saisir. Avec l’assurance prêt hypothécaire, si vous arrêtez de faire vos versements hypothécaires et que vous vous éloignez de chez vous, l’assureur aidera votre prêteur à récupérer ses pertes.
Les prêts FHA ont des exigences de versement initial plus faibles – aussi bas que 3,5% du prix d’une maison – et des exigences de revenu et de crédit moins strictes que les prêts conventionnels. Ces prêts nécessitent donc le paiement d’une assurance hypothécaire initiale, qui est perçue au moment de la clôture.
Depuis 2015, le taux de l’assurance prêt hypothécaire initiale est de 1,75% du prix de base du prêt. Les prêts de refinancement FHA Streamline sont facturés un UFMIP de 0,55%. Vous avez la possibilité de payer ce montant en espèces lorsque vous clôturez votre prêt, mais la plupart des gens choisissent de l’intégrer au montant total de leur prêt hypothécaire.
Si vous pouvez vous permettre de payer le montant de l’assurance hypothécaire initiale (UFMI) au départ, c’est une bonne idée de le faire. Si vous décidez de l’intégrer à votre prêt, ce sera beaucoup plus cher à long terme.
En plus de l’UFMI, les emprunteurs doivent payer des ratio prêt / valeur soit suffisamment élevé, c’est-à-dire jusqu’à ce que vous ayez remboursé un certain montant de votre prêt hypothécaire. Lorsque vos fonds propres sont suffisamment élevés (dans le cas d’un prêt FHA, le pourcentage est de 22% ), il y a moins de risque pour le prêteur si vous vous éloignez du prêt. Pour le moment, l’assurance n’est plus requise. Ceux qui ont des prêts de plus de 15 ans sont tenus de verser des versements mensuels d’assurance hypothécaire pendant cinq ans. Si votre prêt hypothécaire est inférieur à 15 ans, la seule exigence est le ratio prêt / valeur de 78%.
Les paiements initiaux des primes d’assurance hypothécaire sont soumis directement au Département américain du logement et du développement urbain (HUD) et collectés par le service de recouvrement automatisé du Département américain du Trésor. Ils vont dans un compte séquestre.
HUD utilise un portail de collecte Internet sécurisé pour traiter les collections par voie électronique. Ce service de collecte automatisé:
- Répond aux demandes des agences et des partenaires commerciaux en matière d’alternatives électroniques en offrant la possibilité de remplir des formulaires, d’effectuer des paiements et de soumettre des requêtes par voie électronique via Internet.
- Permet aux partenaires commerciaux et aux utilisateurs grand public d’accéder à leurs comptes de paiement à partir de n’importe quel ordinateur avec accès à Internet.
- Permet aux agences fédérales d’obtenir et de traiter les collections de manière efficace et opportune
Considérations particulières
Beaucoup de gens ne se rendent pas compte que les primes de l’assurance prêt hypothécaire initiale peuvent généralement être remboursées au prorata s’ils ont tout payé en même temps, puis vendent leur maison dans les cinq à sept premières années suivant la propriété. En d’autres termes, ils peuvent avoir droit à un remboursement substantiel, même des années après les faits.
Si un propriétaire a reçu son prêt FHA avant juin 2013, il a droit à un remboursement et à l’annulation de sa prime d’assurance hypothécaire initiale après cinq ans. Un propriétaire doit avoir une valeur nette de 22% dans la propriété et tous les paiements doivent avoir été effectués à temps. Les propriétaires avec des prêts FHA émis après juin 2013 doivent se refinancer en un prêt conventionnel et avoir un prêt à valeur actuelle d’au moins 80%.
Conseils pour éviter de payer à l’avance l’assurance prêt hypothécaire (UFMI)
Les acheteurs d’une maison peuvent éviter de payer une assurance prêt hypothécaire de plusieurs façons:
- Demandez un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs hypothécaires n’auront pas besoin d’une assurance hypothécaire initiale pour les prêts conventionnels dont la valeur du prêt est de 80% ou moins. Ce seuil s’applique à la fois aux achats de logements originaux et au refinancement.
- Faites un acompte de 20%. Un prêteur hypothécaire n’assumera pas autant de risques lorsqu’un acompte pour une maison est égal ou supérieur à 20%; par conséquent, on ne s’attend pas à ce qu’un acheteur de maison paie une assurance hypothécaire.
- Obtenez une deuxième hypothèque. Un acompte de 5% nécessiterait une deuxième hypothèque de 15%, et un acompte de 10% nécessiterait une deuxième hypothèque de 10%, pour tenir compte des 20% nécessaires pour éviter une assurance hypothécaire.
- Obtenez de l’aide du vendeur. Un vendeur qui a des capitaux propres peut choisir de financer une partie du prix d’achat, via une deuxième hypothèque. Votre mise de fonds de 10%, associée à la deuxième hypothèque de 10% du vendeur, vous aidera à éviter une assurance hypothécaire.