Engagement à emporter
Qu’est-ce que l’engagement à emporter?
L’engagement de retrait est une garantie écrite par un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.
Points clés à retenir
- L’engagement de retrait est une garantie écrite par un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.
- Un engagement à emporter est assez courant dans le développement immobilier commercial.
- Les prêteurs à court terme exigent généralement un engagement de retrait d’un autre prêteur avant d’accepter de fournir le prêt.
Comprendre l’engagement à emporter
Un engagement à emporter est assez courant dans la promotion immobilière commerciale. Il garantit qu’une banque émettra une hypothèque pour la propriété une fois la construction ou la rénovation terminée. Il garantit également qu’un prêteur hypothécaire commercial à long terme remboursera ou contractera le prêt à la construction à court terme et ses intérêts accumulés.
Les engagements de souscription atténuent le risque pour les prêteurs de prêts à la construction et permettent au développement de se poursuivre. Les promoteurs immobiliers empruntent généralement des fonds à court terme ( prêts relais ) pour payer la construction de leurs projets.
Cependant, les projets peuvent être retardés en raison de grèves de la main-d’œuvre, de problèmes d’entrepreneurs, de problèmes environnementaux ou d’une foule d’autres variables. Face à la perspective de coûts plus élevés résultant de ces revers, un développeur pourrait être tenté d’abandonner le projet et de faire défaut sur le prêt. C’est pourquoi les prêteurs à court terme exigent généralement un engagement de retrait d’un autre prêteur, qui a accepté de devenir le titulaire permanent de l’hypothèque du projet fini, avant d’accepter de fournir le prêt.
Travailler avec des engagements à emporter
Un engagement de retrait, également appelé prêt à emporter ou accord de retrait, donne au constructeur la possibilité d’emprunter une certaine somme d’argent à un taux d’intérêt convenu (souvent indexé sur un indice) pour un certain montant. de temps. L’accord comprendra certaines éventualités telles que:
- Approbation de la conception et des matériaux
- La date d’achèvement du projet
- Un taux d’occupation minimum avant le déblocage des fonds, peut-être 60%
- Dispositions pour prolonger la date de début du prêt, en cas de retard
L’engagement va souvent du sol au plafond. Du plancher au plafond signifie qu’il y aura un montant final spécifique prêté pour le projet, et un montant plus petit prêté si les imprévus ne sont pas satisfaits. Ces éventualités tentent de protéger ou d’indemniser à la fois le prêteur permanent et le prêteur à court terme initial en cas de problèmes sur la route. Le principe de fonctionnement est qu’il appartient au développeur, et non à la banque, de s’assurer que le projet avance sans heurts. La banque s’efforcera de limiter leur exposition aux problèmes du développeur.
Écart de financement pour les engagements
Bien entendu, le prêteur à la construction ne veut pas risquer que le prêteur permanent retienne des fonds en raison de contingences, ce qui pourrait avoir un impact sur le remboursement du prêt de construction. Ainsi, les engagements de retrait comprennent également des dispositions pour le financement de l’écart. Le financement de l’écart, ou les prêts relais, aide au cas où l’une des éventualités déclencherait un paiement partiel de la part du prêteur permanent.
Par exemple, si une nouvelle tour de bureaux n’a pas loué suffisamment d’unités pour respecter la clause d’occupation minimale de l’engagement de retrait, le financement compensatoire garantira que le prêteur à la construction sera remboursé même si l’hypothèque finale n’a pas encore été émise.