Défaut stratégique
Qu’est-ce qu’un défaut stratégique?
Un défaut stratégique est une décision délibérée d’un emprunteur d’arrêter d’effectuer des paiements sur une dette. La décision est prise par le débiteur et non par le prêteur. L’option par défaut stratégique est généralement choisie par les titulaires de prêts hypothécaires de propriétés résidentielles ou commerciales qui ont analysé les coûts et les avantages du défaut de paiement plutôt que de continuer à effectuer des paiements et ont trouvé plus avantageux de faire défaut.
Points clés à retenir
- Un défaut stratégique est la décision d’un emprunteur de cesser de rembourser une obligation hypothécaire.
- La décision est généralement prise lorsque la valeur marchande d’une propriété est tombée en dessous du montant dû sur l’hypothèque.
- Plutôt que d’attendre que les conditions changent, le prêteur hypothécaire s’éloigne de la propriété et de la dette.
Comprendre le défaut stratégique
L’emprunteur qui fait défaut stratégiquement a généralement une hypothèque sur une propriété qui est « sous l’eau ». Autrement dit, la propriété vaut moins si elle est vendue que ce que l’emprunteur doit sur l’hypothèque. Dans de nombreux cas, la personne ou l’entreprise qui fait défaut stratégiquement se trouve dans une certaine détresse financière et ne peut ou ne veut pas tenir le coup jusqu’à ce que les conditions du marché ou sa propre situation financière s’améliorent.
Par conséquent, l’emprunteur peut décider que le défaut stratégique est une meilleure décision financière que de continuer à payer l’hypothèque. C’est un moyen pour les propriétaires de réduire leurs pertes lorsque la valeur de leur propriété tombe en dessous du montant qu’ils doivent.
«Jingle Mail»
Jargon des prêteurs pour les clés des propriétés qui sont renvoyées à la banque par les titulaires de prêts hypothécaires en défaut
Les banquiers appellent les propriétaires qui utilisent cette stratégie de promenade. Le processus consistant à effectuer un défaut stratégique est communément appelé jingle mail, car les walkaways envoient généralement leurs clés à la banque lorsqu’ils abandonnent leurs propriétés.
Qui utilise les valeurs par défaut stratégiques?
Les défaillances stratégiques des propriétaires individuels étaient courantes dans les années qui ont suivi l’éclatement de la bulle immobilière américaine en 2006-2007 et la grande récession qui l’a suivie. Ils sont restés courants pendant quelques années, en particulier dans les régions les plus durement touchées, où la valeur des maisons ne s’est pas rétablie assez rapidement pour libérer de nombreux débiteurs du fardeau des capitaux propres négatifs.
En période économique difficile, les défauts stratégiques sont également courants parmi les entreprises et les entreprises emprunteuses qui voient la valeur des immeubles de placement chuter. Par exemple, en 2010, les promoteurs immobiliers Tishman Speyer Properties et BlackRock Realty ont stratégiquement fait défaut sur des prêts hypothécaires d’une valeur de 4,4 milliards de dollars qu’ils détenaient pour deux complexes d’appartements de Manhattan. Les propriétés avaient perdu plus de la moitié de la valeur.
Conséquences du défaut stratégique
Le défaut stratégique peut être un dernier recours pour un débiteur en grave détresse financière. Elle peut offrir une échappatoire à une spirale descendante, libérant le débiteur d’une obligation écrasante.
Inévitablement, cela cause également des dommages importants à la cote de crédit du défaillant stratégique. Un prêteur hypothécaire peut s’attendre à perdre au moins 100 points de sa cote de crédit en raison d’un défaut stratégique.
Le défaut de paiement d’une propriété commerciale a un impact similaire sur une entreprise ou un investisseur. Un historique de défaut de paiement rend plus difficile et plus coûteux pour l’entreprise d’obtenir un nouveau crédit.
Les débiteurs qui ne sont pas déjà en difficulté financière peuvent planifier une défaillance stratégique en économisant de l’argent, en ouvrant de nouvelles cartes de crédit ou en contractant un nouveau prêt automobile ou même une hypothèque sur une autre propriété avant d’opter pour une défaillance stratégique.