Définition de l’acte de garantie spéciale

Qu’est-ce qu’un acte de garantie spéciale?

Un acte de garantie spéciale est un acte immobilier dans lequel le vendeur du bien – connu sous le nom de concédant – ne garantit que contre tout ce qui s’est produit pendant leur possession physique. En d’autres termes, le constituant ne garantit pas contre les vices de titre clair qui existaient avant la prise de possession du bien.

Les actes de garantie spéciale sont le plus souvent utilisés dans les transactions immobilières commerciales. Les transactions immobilières unifamiliales et autres propriétés résidentielles utiliseront généralement un acte de garantie générale. De nombreux prêteurs hypothécaires insistent sur l’utilisation de l’acte de garantie générale.

Les actes de garantie spéciale portent de nombreux noms dans différents états, y compris l’acte d’alliance, l’acte de concession et l’acte de garantie limitée.

Comprendre les actes de garantie

Un acte de garantie prévoit le transfert de propriété ou de titre de propriété immobilière commerciale ou résidentielle et s’accompagne de certaines garanties faites par le vendeur. Ces garanties comprennent que le titre de propriété est transféré librement des réclamations de propriété, des privilèges ou des hypothèques en suspens, ou d’autres charges par des personnes physiques ou morales autres que le vendeur.

Un acte de garantie spéciale – également appelé acte de garantie limitée – est une variante de l’ acte de garantie générale. L’acte de garantie générale est le type d’instrument le plus courant et préféré utilisé pour transférer des titres immobiliers aux États-Unis.

Les actes de garantie générale et spéciale identifient:

• Le nom du vendeur – le constituant
• Le nom de l’acheteur – le bénéficiaire
• L’emplacement physique de la propriété
• Le bien est libre de dettes ou de charges autres que celles indiquées dans l’acte
• Le constituant garantit qu’il est le propriétaire légitime de la propriété et qu’il a le droit légal de transférer le titre.
• Le constituant garantit que le bien est libre de tout privilège et qu’il n’y a aucune réclamation en suspens sur le bien de la part d’un créancier qui l’ utilise comme garantie.
• Il y a une garantie que le titre résisterait à toute réclamation de tiers à la propriété de la propriété.
• Le concédant fera tout ce qui est nécessaire pour réparer le titre de propriété du bénéficiaire.

Les deux actes offrent les mêmes protections générales à l’acheteur. Cependant, la principale différence entre une garantie spéciale et un acte de garantie générale est la façon dont ils traitent le délai de protection accordé à la propriété du titre.

Acte de garantie spéciale

Bien que l’utilisation du mot «spécial» puisse communiquer à un acheteur l’idée que l’acte est de meilleure qualité, l’acte de garantie spéciale est moins complet et offre moins de protection en raison du délai limité qu’il couvre. Dans la propriété résidentielle, les actes de garantie spéciaux sont fréquemment utilisés dans les saisies et la vente forcée de la propriété pour satisfaire une dette.

Un acte de garantie générale couvre toute l’histoire de la propriété. Il garantit que la propriété est exempte de défauts ou de charges, peu importe le moment où ils se sont produits ou sous la propriété de qui. L’acte de garantie générale garantit à l’acheteur qu’ils obtiennent tous les droits de propriété sans problèmes juridiques potentiels valables avec le titre.

Avec un acte de garantie spéciale, la garantie ne couvre que la période pendant laquelle le vendeur détenait la propriété du bien. Les actes de garantie spéciale ne protègent pas contre les erreurs dans un titre libre et clair qui peuvent exister avant la propriété du vendeur. Ainsi, le constituant d’un acte de garantie spéciale n’est responsable que des dettes, problèmes ou autres charges au titre qu’il a causés ou survenus lors de la possession du bien. Le bénéficiaire assume la responsabilité de tous les problèmes qui surgissent des propriétaires précédents.

À titre d’exemple, imaginez qu’une maison a eu deux propriétaires précédents avant vous. Le premier propriétaire était un stockeur, et bientôt la maison et la cour tombèrent en mauvais état. Le département de l’application du code de la ville a infligé des amendes au propriétaire attaché à la propriété. Le propriétaire a pris du retard sur son hypothèque et la banque a fait faillite, vendant la maison au deuxième propriétaire.

Pour le plaisir du voisinage, le nouveau propriétaire a réparé la maison et nettoyé la cour. Après 10 ans, ils ont mis la maison sur le marché et vous l’achetez avec un acte de garantie spécial. Quelques années plus tard, vous décidez de vendre la maison. Cependant, comme les privilèges d’application du code demeurent sur la propriété, ils pourraient grever votre vente. À tout le moins, vous devrez satisfaire le privilège de la ville pour libérer le titre.

Recherches de titres et assurance titres

La plupart du temps, une recherche de titre permettra de découvrir les privilèges ou les revendications sur le titre d’une propriété. Une recherche de titre est un examen des documents publics disponibles pour déterminer la propriété de la propriété. Les avocats, les sociétés de titres et les particuliers peuvent effectuer des recherches de titres pour vérifier la propriété des biens. Bien que ces recherches soient extensives, il est toujours possible que quelque chose manque.

Pour cette raison, la plupart des acheteurs, quel que soit le type d’acte de garantie qu’ils utilisent, souscrivent également à une assurance titres lorsqu’ils achètent une propriété. L’assurance titres est une police d’assurance indemnitaire qui protège l’acheteur contre les réclamations financières contre le titre d’une propriété qu’il possède.

Avantages

• Des garanties spéciales permettent le transfert du titre de propriété entre le vendeur et l’acheteur.
• La souscription d’une assurance titres peut atténuer le risque de réclamations antérieures à l’acte de garantie spéciale.

Les inconvénients

• Les actes de garantie spéciaux offrent une protection étroite aux bénéficiaires ou aux acheteurs.
• Les actes de garantie spéciale ne couvrent que la période de propriété du concédant ou du vendeur.

Exemple du monde réel

Bien que les actes de garantie générale soient plus courants dans les transactions immobilières résidentielles, il y a un domaine où l’acte de garantie spéciale devient la norme. Cette arène est destinée aux propriétés saisies, aux propriétés immobilières (REO) ou aux propriétés vendues à découvert.

La plupart des associations logement et du développement urbain (HUD) et des résidences appartenant à des banques vendent en utilisant ce type d’acte. Peut-être l’une des principales raisons de l’utilisation d’actes de garantie spéciale est que l’autorité de vente ne souhaite pas être tenue responsable de toute situation concernant le bien avant la saisie.

Par exemple, en 2012, un couple ayant une maison dans le comté de Grenade, Mississippi, a fait défaut sur les paiements de prêt sur la propriété. En février 2013, la propriété a été saisie par leur prêteur, Wells Fargo Bank. Des documents juridiques ultérieurs ont indiqué que Wells Fargo «avait cédé la propriété à la FNMA dans un acte de garantie spécial».