Marché hypothécaire secondaire

Qu’est-ce que le marché hypothécaire secondaire?

Le marché hypothécaire secondaire est un marché où les prêts immobiliers et les droits de gestion sont achetés et vendus entre prêteurs et investisseurs. Un pourcentage élevé de prêts hypothécaires nouvellement créés est vendu par les prêteurs qui les émettent sur ce marché secondaire, où ils sont conditionnés dans des titres adossés à des hypothèques et vendus à des investisseurs tels que des fonds de pension, des compagnies d’assurance et des fonds spéculatifs.

Le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et liquide, et contribue à rendre le crédit également accessible à tous les emprunteurs dans toutes les zones géographiques.

Explication du marché hypothécaire secondaire

Plusieurs acteurs participent au marché hypothécaire secondaire: les initiateurs de prêts hypothécaires, les agrégateurs de prêts hypothécaires (titriseurs) et les investisseurs.

Lorsqu’une personne contracte un prêt immobilier, le prêt est souscrit, financé et géré par une institution financière, généralement une banque. Connues en tant qu’initiateurs de prêts hypothécaires, les banques utilisent leurs propres fonds pour consentir le prêt, mais elles ne peuvent pas risquer de manquer d’argent, elles vendront donc souvent le prêt sur le marché secondaire pour reconstituer leurs fonds disponibles, afin de pouvoir continuer à offrir. financement à d’autres clients. En fonction de sa taille et de sa sophistication, l’initiateur de prêts hypothécaires peut regrouper les prêts hypothécaires pendant une certaine période avant de vendre l’ensemble du paquet; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur création.

Le ou les prêts sont souvent vendus à de grands agrégateurs. L’agrégateur distribue ensuite des milliers de prêts similaires dans un titre adossé à des hypothèques (MBS). Une fois qu’un MBS a été formé (et parfois avant qu’il ne soit formé, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. Ce courtier, souvent une société de courtage de Wall Street, conditionne davantage le MBS de diverses manières et le vend à des investisseurs, qui recherchent souvent des instruments axés sur le revenu. Ces investisseurs n’obtiennent pas le contrôle des prêts hypothécaires, mais ils reçoivent les intérêts créditeurs des remboursements des emprunteurs.

Histoire du marché hypothécaire secondaire

Avant l’établissement du marché secondaire, seules les grandes banques disposaient des fonds importants nécessaires pour fournir les fonds nécessaires pour la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. Pour cette raison, les acheteurs potentiels ont eu plus de difficulté à trouver des prêteurs hypothécaires. Comme il y avait moins de concurrence entre les prêteurs hypothécaires, ils ont pu facturer des taux d’intérêt plus élevés.

La Charte Act de 1968 a résolu ce problème en créant  Fannie Mae  et  Freddie Mac, qui ont en fait commencé à fonctionner deux ans plus tard. Ces entreprises financées par le gouvernement fonctionnaient comme des agrégateurs, capables d’acheter des prêts hypothécaires bancaires et de les revendre à d’autres investisseurs. Au lieu de revendre les prêts individuellement, ils ont été regroupés dans des titres adossés à des hypothèques, ce qui signifie que leur valeur est garantie ou adossée à la valeur de l’ensemble de prêts sous-jacents.

Concurrence et risque sur le marché hypothécaire secondaire

La concurrence et le risque font toujours partie du jeu lorsque les investisseurs privés introduisent des prêts hypothécaires sur le marché hypothécaire secondaire parce que les investisseurs privés commencent à faire monter les taux et les frais hypothécaires. Cela signifie que si vous avez un faible pointage de crédit  et que vous recherchez un prêt, vous pouvez être perçu comme risqué, de sorte qu’ils peuvent facturer des taux et des frais plus élevés.

Après la crise des prêts hypothécaires à risque, les investisseurs individuels ne sont plus disposés à risquer leur capital sur des titres adossés à des créances hypothécaires à taux bas. Le gouvernement fédéral a alors dû intervenir pour combler le vide du marché hypothécaire secondaire. Cela a empêché les taux de monter en flèche à un endroit où presque personne ne pouvait se permettre de posséder une maison.