Bulle Refi

Qu’est-ce qu’une bulle Refi?

Une bulle refi fait référence à une période au cours de laquelle les emprunteurs refinancent en masse d’ anciennes créances, en les remplaçant par une nouvelle dette à des conditions différentes et plus favorables. («Refi» est l’abréviation de « refinancement ». La motivation typique du refinancement est de profiter de taux d’intérêt plus favorables – plus bas.) Cela crée une bulle dans le volume total de la dette en raison d’une expansion nette du crédit, une augmentation de l’endettement des emprunteurs ou une diminution des capitaux propres des emprunteurs.

Des bulles de refi peuvent également se produire si les actifs, tels que les logements, augmentent considérablement et que les emprunteurs souhaitent accéder à la valeur nette de leur logement en contractant de nouveaux prêts d’un montant plus élevé.

Comprendre une bulle Refi

Les prêts aux entreprises et les prêts personnels peuvent être refinancés, mais des bulles refi sont généralement créées en raison d’une augmentation du refinancement des prêts hypothécaires. Il existe deux méthodes principales. de refinancement: refinancements taux et terme et refinancements cash-out. Avec un refinancement traditionnel à taux et à terme, le montant du nouveau prêt ne couvre que le remboursement de l’ancien prêt (plus les frais, taxes et autres coûts de la transaction). Cela permet à l’emprunteur de bénéficier de taux d’intérêt plus bas. Avec un refinancement en espèces, le nouveau montant emprunté comprend des fonds supplémentaires; le refinancement de cash-out a un plus grand potentiel pour créer une bulle refi.

Pour l’emprunteur hypothécaire individuel, un refinancement en espèces signifie contracter une dette supplémentaire pour liquider une partie de la valeur nette qu’il a accumulée dans sa maison. Cela se traduit par une position plus endettée. Lorsqu’un grand nombre d’emprunteurs contractent des prêts de refinancement avec retrait, il en résulte une augmentation générale du volume de la dette, une réduction de la valeur nette du propriétaire et une augmentation des ratios d’endettement. En fin de compte, cette accumulation de dette et d’endettement peut constituer une bulle de crédit.

La hausse des prix des maisons, la baisse des taux d’intérêt et la baisse des coûts ou des exigences de refinancement peuvent tous être des facteurs de propagation d’une bulle refi. Celles-ci sont généralement considérées comme des conditions positives pour une économie. Cependant, l’augmentation de l’effet de levier sur le marché peut également signifier une augmentation du risque systémique et une surextension du crédit aux emprunteurs moins solvables. Lorsque les taux montent plus tard (en particulier lorsque les prix des actifs sous-jacents baissent), cette bulle peut éclater et entraîner des défaillances et des dépréciations généralisées sur les prêts surendettés, des tensions générales dans le secteur financier, les marchés du crédit et les dérivés basés sur les prêts en difficulté, et même un ralentissement économique si le problème est suffisamment grave.

Les bulles de refi sur les marchés des actifs fixes et relativement illiquides, tels que les maisons, sont particulièrement dangereuses car les propriétaires à fort endettement sont généralement incapables de désendetter progressivement leurs positions. Lorsque les prix des maisons montaient au milieu des années 2000, les propriétaires ont pu progressivement devenir plus endettés par le refinancement. Cependant, ils n’ont pas été en mesure de se désendetter (sauf par défaut lorsque les prix des logements ont commencé à baisser). Cet effet de cliquet de la dette immobilière accumulée par le biais de refinancements en espèces pendant le boom immobilier, sans possibilité réciproque de désendettement lorsque les prix baissent, a contribué à amplifier la gravité de la crise.

Les chercheurs du National Bureau of Economic Research (NBER) ont estimé les dommages économiques causés par la bulle refi survenue pendant le boom immobilier des années 2000 (et la crise financière qui en a résulté) à près de 1,2 billion de dollars. L’économiste de la Réserve fédérale, Steven Laufer, a constaté que sur le marché du logement de Los Angeles, 30% des défauts de paiement des prêts hypothécaires pendant la crise du logement pouvaient être attribués directement au surendettement des propriétaires et à l’extraction de capitaux propres par le biais de la bulle de retrait des prêts hypothécaires.

Taux d’intérêt et bulles de refi

Le coût permanent des fonds empruntés est le taux d’intérêt facturé par le prêteur et payé par l’emprunteur. Si les taux d’intérêt ont baissé dans une économie en général, les emprunteurs peuvent constater que les taux actuels sont beaucoup plus bas qu’ils ne l’étaient au moment où leur prêt a été contracté. Dans ce cas, les emprunteurs peuvent baisser le taux d’intérêt de leur prêt en travaillant avec un prêteur pour refinancer leur dette. Dans un refinancement typique, l’emprunteur trouve un prêteur qui offre de meilleures conditions de prêt (généralement un taux d’intérêt plus bas). L’emprunteur contracte alors un nouveau prêt auprès du prêteur qui sert à rembourser l’ancien prêt, puis rembourse le nouveau prêt selon ses conditions.

Par exemple, supposons que Tom ait contracté il y a 10 ans un hypothétique prêt hypothécaire de 30 ans qui facturait un taux d’intérêt de 7,5%. L’économie est entrée en récession depuis, et la banque centrale a pris des mesures pour stimuler les dépenses et la croissance économique. Cela a entraîné une baisse des taux d’intérêt. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire hypothétique de 20 ans est maintenant de 3,5%. Tom pourrait refinancer son prêt, remboursant ce qui reste de son hypothèque initiale avec la nouvelle hypothèque pour le même montant au taux d’intérêt inférieur de 3,5%.

Les bulles Refi suivent la tendance générale des taux d’intérêt dans une économie, qui sont affectés par une multitude de facteurs. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le refinancement n’est pas intéressant, car les emprunteurs contracteraient de nouveaux prêts à des taux d’intérêt plus élevés que leur prêt initial, ce qui leur coûterait plus cher.

Cependant, à mesure que les taux d’intérêt baissent, le refinancement devient une option intéressante pour les emprunteurs et des bulles refi se produisent. Ce scénario s’est déroulé à la fin de 1998 et au début de 1999, avec la baisse des taux d’intérêt aux États-Unis et le refinancement de nombreux emprunteurs hypothécaires. Cependant, alors que les taux augmentaient entre le milieu et la fin de 1999, le refinancement a chuté de plus de 80%.