Les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire de 15 ans
Un prêt hypothécaire de 15 ans est un prêt pour l’achat d’une maison dont le taux d’intérêt et le paiement mensuel sont fixés pendant toute la durée du prêt. Certains emprunteurs optent pour l’ hypothèque de 15 ans par rapport à l’hypothèque plus conventionnelle de 30 ans, car elle peut leur faire économiser une somme d’argent importante à long terme.
Avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire de 15 ans
Il existe aujourd’hui sur le marché plusieurs types de produits hypothécaires. L’hypothèque de 15 ans présente certains avantages et inconvénients par rapport à l’hypothèque de 30 ans. Cependant, les deux produits partagent des similitudes telles que le taux d’intérêt peut être affecté par les antécédents de crédit et la cote de crédit de l’emprunteur.
Une cote de crédit est une représentation numérique de la probabilité qu’un emprunteur rembourse l’argent dû. Les paiements en temps opportun, la durée des antécédents de crédit et le nombre de comptes de crédit ouverts sont tous des facteurs qui ont une incidence sur une cote de crédit. Bien entendu, un prêt de 15 ans et de 30 ans nécessite également un revenu mensuel suffisant pour couvrir le paiement hypothécaire potentiel ainsi que d’autres dettes.
Les avantages d’un prêt hypothécaire de 15 ans
Voici les avantages d’une hypothèque de 15 ans par rapport à 30 ans. Les deux ont des taux fixes et des paiements fixes sur leurs termes.
Moins d’intérêt total
Un prêt hypothécaire de 15 ans coûte moins cher à long terme puisque le montant total des paiements d’intérêts est inférieur à un prêt hypothécaire de 30 ans. Le coût d’un prêt hypothécaire est calculé en fonction d’un taux d’intérêt annuel, et comme vous empruntez de l’argent deux fois moins longtemps, l’intérêt total payé sera probablement la moitié de ce que vous paierez sur 30 ans.
Par exemple, un prêt hypothécaire de 250 000 $ sur 30 ans à un taux de 4% coûterait 429 674 $ en principal et intérêts à la fin du terme. L’intérêt total serait de 179 674 $ pour un emprunt sur 30 ans.
Le même montant du prêt et le même taux d’intérêt sur 15 ans coûteraient 332 860 $ à la fin du terme. L’intérêt total serait de 82 860 $ pour un emprunt sur 15 ans. À 4%, vous ne paieriez qu’environ 46% de l’intérêt total pour une période de 15 ans par rapport à une période de 30 ans. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus l’écart entre les deux hypothèques est grand.
Taux d’intérêt plus bas
Étant donné que les prêts à court terme sont moins risqués et moins chers à financer pour les banques que les prêts à long terme, un prêt hypothécaire de 15 ans s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt plus bas. Le taux peut être n’importe où entre un quart de point et un point entier de moins que l’hypothèque de 30 ans.
Fannie Mae
Si votre prêt hypothécaire est acheté par l’une des sociétés parrainées par le gouvernement, comme Fannie Mae, vous finirez probablement par payer moins de frais pour un prêt de 15 ans. Fannie Mae et les autres entreprises financées par le gouvernement facturent ce qu’elles appellent des ajustements de prix au niveau des prêts qui ne s’appliquent souvent qu’aux prêts hypothécaires à 30 ans ou qui sont plus élevés pour ceux-ci.
Ces frais s’appliquent généralement aux emprunteurs dont les cotes de crédit sont moins élevées et qui effectuent des acomptes moins élevés. La Federal Housing Administration facture des primes d’assurance hypothécaire moins élevées aux emprunteurs de 15 ans. Une assurance hypothécaire privée ou PMI est requise par les prêteurs lorsque vous versez un acompte inférieur à 20% de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur au cas où vous ne pourriez pas effectuer les paiements. Le PMI est facturé sous forme de frais mensuels ajoutés au paiement hypothécaire, mais il est temporaire, ce qui signifie qu’il cesse d’exister une fois que vous avez remboursé 20% de votre prêt hypothécaire.
Il est important de noter que même si la plupart des emprunteurs auront des frais initiaux moins élevés avec des produits parrainés par le gouvernement, ils paieront probablement ces coûts dans le cadre d’un taux d’intérêt plus élevé.
Économies forcées
Étant donné que le paiement mensuel est plus élevé pour une hypothèque de 15 ans, les planificateurs financiers ont tendance à le considérer comme une sorte d’épargne forcée. En d’autres termes, au lieu de prendre les économies mensuelles de 30 ans et d’investir les fonds dans un compte du marché monétaire ou sur le marché boursier, vous l’investiriez dans votre maison, ce qui à long terme est également susceptible d’apprécier en valeur.
Les inconvénients d’un prêt hypothécaire de 15 ans
Malgré l’intérêt économisé avec un prêt hypothécaire de 15 ans, il y a quelques considérations et inconvénients auxquels les emprunteurs devraient réfléchir avant de décider de la durée de leur prêt.
Paiements mensuels plus élevés
Un prêt hypothécaire de 15 ans a un paiement mensuel plus élevé qu’un 30 ans puisque le prêt doit être remboursé en deux fois moins de temps. Par exemple, un prêt de 15 ans de 250 000 $ à 4% d’intérêt a un versement mensuel de 1 849 $ contre 1 194 $ pour les 30 ans. En d’autres termes, la mensualité de 15 ans est 55% plus élevée que la mensualité de 30 ans pour le même montant au même taux.
Moins de prix abordable
Le paiement plus élevé pourrait limiter l’acheteur à une maison plus modeste qu’il ne serait en mesure d’acheter avec un prêt de 30 ans. En utilisant notre exemple ci-dessus, disons que le prêteur hypothécaire n’approuvera qu’un maximum de 1 500 $ par mois. L’emprunteur devra acheter une maison moins chère – une hypothèque de 200 000 $ à 4%, pendant 15 ans, entraîne un paiement de 1 479 $. L’emprunteur pourrait également opter pour une mise de fonds plus importante (50 000 $) portant le montant total du prêt hypothécaire de 250 000 $ à 200 000 $, ce qui permettrait également d’obtenir le paiement en dessous du maximum de 1 500 $ par mois.
D’un autre côté, un prêt de 30 ans (de 250 000 $) entraînerait un paiement mensuel de 1 194 $, bien en deçà du maximum de 1 500 $. De plus, le prêt de 30 ans permet à l’emprunteur d’acheter une maison plus grande ou de contracter une hypothèque plus importante. Par exemple, une hypothèque de 30 ans pour une maison de 300 000 $ coûterait 1 432 $ par mois. Le prêt de 30 ans ramène le paiement sous le maximum de 1 500 $ et permet à l’emprunteur de contracter un prêt plus important – vraisemblablement pour obtenir une maison plus grande ou un meilleur emplacement.
Moins d’argent pour l’épargne
Le paiement plus élevé nécessite des réserves de liquidités plus élevées – jusqu’à un an de revenu en épargne liquide. En outre, le paiement mensuel plus élevé signifie qu’un emprunteur peut renoncer à la possibilité de constituer des économies ou d’épargner pour des objectifs tels que les frais de scolarité d’un enfant ou la retraite. En outre, les comptes d’épargne et de retraite des collèges sont à impôt différé tandis que les comptes de retraite 401k ont une contribution de l’employeur. De plus, un investisseur avisé et discipliné perdrait l’occasion d’investir la différence entre les paiements à 15 ans et à 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.
Avantages
- Un prêt hypothécaire de 15 ans coûte moins en intérêts totaux qu’un prêt de 30 ans
- Un 15 ans a généralement un taux d’intérêt plus favorable
- Un 15 ans est une épargne forcée puisque l’argent supplémentaire payé est investi dans la maison au lieu d’être dépensé
Les inconvénients
- Les prêts de 15 ans ont des mensualités plus élevées
- Moins abordabilité avec des prêts hypothécaires de 15 ans
- Moins d’argent destiné à l’épargne ou à la retraite
- Des difficultés financières peuvent survenir si l’emprunteur ne peut pas payer le montant le plus élevé du prêt sur 15 ans
La ligne de fond
Un prêt hypothécaire de 15 ans peut certainement vous faire économiser beaucoup d’argent à long terme. Cependant, il est important de consulter un planificateur financier pour discuter de ce que vous pouvez gérer pour les paiements mensuels. Bien que le 15 ans puisse rembourser un prêt hypothécaire plus tôt, si vous perdez votre emploi ou si votre revenu change, ce paiement mensuel plus élevé par rapport au prêt de 30 ans pourrait vous entraîner des difficultés financières.