Facteur de piscine
Quel est le facteur de pool?
Le facteur de pool est une mesure de la part du principal du prêt d’origine restant dans un titre adossé à des actifs (ABS). Le facteur de pool est le plus fortement associé aux titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), qui regroupent les prêts hypothécaires en un pool à vendre aux investisseurs. Les versements hypothécaires sont transférés à l’investisseur jusqu’au remboursement du prêt.
Le facteur de pool est exprimé sous forme de facteur numérique compris entre zéro et un et tous les titres adossés à des créances hypothécaires commencent avec un facteur de pool de un. Ils se déplacent ensuite vers zéro (paiement total) au fil du temps à mesure que les paiements sont effectués sur les prêts hypothécaires sous-jacents. Si 50% de la valeur initiale totale d’un MBS est remboursé, le facteur de mise en commun sera de 0,500. Le facteur de mise en commun est calculé en divisant le solde du principal impayé ( face actuelle ) par le solde du capital d’ origine ( face d’origine ).
Points clés à retenir
- Le facteur de mise en commun mesure le montant restant dû du principal du prêt initial.
- Les facteurs de pool sont le plus souvent calculés sur un MBS.
- Les facteurs de pool vont de zéro à un, commençant à un lorsque le prêt commence et se terminant à zéro lorsqu’il est entièrement remboursé.
- Le facteur pool permet de déterminer la valeur d’un ABS.
Comprendre le facteur de piscine
Le facteur de pool pour les titres adossés à des créances hypothécaires est émis par Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) et Ginnie Mae (GNMA) sur une base mensuelle. Il s’agit essentiellement d’une mesure de la valeur restante dans un MBS. Lorsqu’un MBS est créé, il existe un calendrier de paiements planifié qui s’aligne avec un facteur de pool prévu à différentes étapes de la vie du MBS. Cela aide un investisseur à déterminer la valeur du MBS avant de décider d’y investir ainsi qu’à déterminer le risque du MBS.
Par exemple, si le facteur de mise en commun diminue plus rapidement que prévu, cela indiquerait des remboursements anticipés de prêts hypothécaires. Cela peut être un signal d’alarme pour les investisseurs, car cela signifie généralement qu’il y a moins de biens immobiliers servant de garantie pour ce MBS particulier, car certains prêts hypothécaires ont été remboursés en totalité. Moins de propriétés signifierait une augmentation du risque relatif en cas de défaut de paiement d’une hypothèque.
Calcul du facteur de pool
La formule est représentée comme suit:
- Facteur de pool = solde du principal impayé / solde du capital initial
Si la valeur nominale initiale d’un MBS mis en commun est de 100 000 USD et que le facteur de pool libéré ce mois-là est de 0,6325, le solde restant du titre est de 63 250 USD. Ces 63 250 $ sont le visage actuel du MBS. Vous pouvez arriver à la face d’origine (100 000 $) en divisant la face actuelle par le facteur de pool.
Avantages du facteur de piscine
Bien qu’il s’agisse d’un calcul simple, le facteur de pool n’est pas particulièrement utile sans contexte. Les investisseurs surveillent les changements dans le facteur de pool pour tout signe de problème dans le modèle sur lequel le MBS est construit.
Comme pour tout titre structuré, les hypothèses initiales peuvent changer, entraînant un déséquilibre dans le compromis risque-rendement qui était initialement envisagé. Ce changement, à son tour, peut amener le titre à valoir plus ou moins que ce que l’investisseur a payé à l’origine. Le facteur de mise en commun est l’un des points de données clés qu’un investisseur surveillera lorsqu’il essaiera d’évaluer le juste prix du marché d’un titre adossé à des hypothèques.